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Société Anonyme à Directoire et Conseil de surveillance
Au capital de 20.787.356,70 €
Siège social : 39 avenue George V – PARIS (75008)
572 920 650 RCS PARIS
DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL
INCLUANT LE RAPPORT FINANCIER ANNUEL
Le document d’enregistrement universel a été déposé le 19 décembre 2023 auprès de l’AMF, en sa
qualité d’autorité compétente au titre du règlement (UE) 2017/1129, sans approbation préalable
conformément à l’article 9 dudit règlement.
Le document d’enregistrement universel peut être utilisé aux fins d'une offre au public de titres
financiers ou de l’admission de titres financiers à la négociation sur un marché réglementé s'il est
complété par une note d’opération et le cas échéant, un résumé et tous les amendements apportés au
document d’enregistrement universel. L’ensemble alors formé est approuvé par l’AMF conformément
au règlement (UE) 2017/1129.
En application de l’article 19 du règlement (UE) n°2017/1129, les éléments suivants sont inclus par
référence dans le présent document d’enregistrement universel :
Les comptes consolidés et sociaux de l’exercice 2022 ainsi que les rapports des Commissaires aux
comptes y afférents, figurant respectivement en pages 162 à 197, 141 à 161, 97 à 102, 103 à 108 du
document d’enregistrement universel déposé le 19 décembre 2022 auprès de l’AMF sous le n°D22-
0872 ; et
Les comptes consolidés et sociaux de l’exercice 2021 ainsi que les rapports des Commissaires aux
comptes y afférents, figurant respectivement en pages 161 à 194, 140 à 160, 97 à 102, 103 à 108 du
document d’enregistrement universel déposé le 17 décembre 2021 auprès de l’AMF sous le n°D21-
0980.
Des exemplaires du présent document d’enregistrement universel sont disponibles sans frais au siège
social de BLEECKER - 39 avenue George V – 75008 PARIS (la « Société ») et sur le site Internet de la
Société www.bleecker.fr ainsi que sur le site de l’AMF www.amf-france.org
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SOMMAIRE
SOMMAIRE ........................................................................................................................................................... 2
1. PERSONNES RESPONSABLES, INFORMATIONS PROVENANT DE TIERS, RAPPORTS
D’EXPERTS ET APPROBATION DE L’AUTORITE COMPETENTE ........................................... 4
1.1 Personnes responsables ........................................................................................................................ 4
1.2 Attestation des responsables du document d’enregistrement universel ................................................ 4
1.3 Informations provenant de tiers, déclarations d’experts et déclarations d’intérêts ............................. 4
2. CONTROLEURS LEGAUX DES COMPTES ..................................................................................... 7
3. FACTEURS DE RISQUES ..................................................................................................................... 8
3.1 Risques relatifs au secteur et aux activités de BLEECKER .................................................................. 9
3.2 Risques financiers................................................................................................................................ 15
3.3 Risques règlementaires........................................................................................................................ 17
3.4 Risques sociaux et environnementaux ................................................................................................. 18
3.5 Risques liés à la gouvernance ............................................................................................................. 19
4. INFORMATIONS CONCERNANT L’EMETTEUR ........................................................................ 20
4.1 Raison sociale et nom commercial de la Société ................................................................................ 20
4.2 Lieu et numéros d’enregistrement de la Société ................................................................................. 20
4.3 Date de constitution et durée de la Société ......................................................................................... 20
4.4 Siège social de la Société, forme juridique, législation régissant ses activités................................... 21
5. APERCU DES ACTIVITES ................................................................................................................. 21
5.1 Principales activités ............................................................................................................................ 21
5.2 Évènements marquants dans le développement de la Société au cours des trois derniers exercices . 35
5.3 Stratégie et objectifs ............................................................................................................................ 36
5.4 Investissements .................................................................................................................................... 37
6. STRUCTURE ORGANISATIONNELLE ........................................................................................... 42
6.1 Description du Groupe et place de la Société au 31 août 2023 .......................................................... 42
6.2 Liste des filiales et participations de la Société au 31 août 2023 ....................................................... 43
7. EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIERE ET DU RESULTAT ............................................. 44
7.1 Situations financières .......................................................................................................................... 45
7.2 Revenus locatifs ................................................................................................................................... 49
8. TRESORERIE ET CAPITAUX ........................................................................................................... 50
8.1 Tableau de variation des capitaux propres ......................................................................................... 50
8.2 Flux de trésorerie consolidés .............................................................................................................. 51
8.3 Besoin de financement et structure de financement ............................................................................ 52
8.4 Restriction éventuelle à l’utilisation de capitaux ................................................................................ 52
8.5 Sources de financement attendues pour honorer les engagements pris.............................................. 52
9. INFORMATION SUR LES TENDANCES ......................................................................................... 52
9.1 Principales tendances ayant affecté l’activité depuis le dernier exercice clos (31 août 2023) jusqu’à
la date du présent document d’enregistrement universel.................................................................... 52
9.2 Éléments susceptibles d’influer sur les objectifs de BLEECKER ....................................................... 52
10. PREVISIONS OU ESTIMATIONS DU BENEFICE ......................................................................... 53
11. ORGANES DE DIRECTION ET DE SURVEILLANCE.................................................................. 53
11.1 Composition et fonctionnement des organes de Direction et de Surveillance .................................... 53
11.2 Risques de conflit d’intérêt liés aux missions exercées par SINOUHE IMMOBILIER ...................... 56
12. REMUNERATIONS ET AVANTAGES ............................................................................................. 57
12.1 Rémunérations et avantages en nature attribués pour le dernier exercice clos aux dirigeants ......... 57
12.2 Sommes provisionnées ou constatées par la Société aux fins de versement de pensions, de retraite ou
d’autres avantages .............................................................................................................................. 58
13. FONCTIONNEMENT ET MANDATS DES MEMBRES DU DIRECTOIRE ET DU CONSEIL
DE SURVEILLANCE ........................................................................................................................... 58
13.1 Mandats des membres du Directoire et du Conseil de surveillance ................................................... 58
13.2 Informations sur les contrats de services liant les membres du Directoire et/ou du Conseil de
surveillance à la Société ou à l’une quelconque de ses filiales........................................................... 58
13.3 Comités spécialisés.............................................................................................................................. 58
13.4 Déclarations relatives au Gouvernement d’Entreprise et incidences significatives potentielles sur la
gouvernance d’entreprise .................................................................................................................... 59
13.5 Rapport sur le Gouvernement d’Entreprise du Conseil de surveillance............................................. 59
14. SALARIES .............................................................................................................................................. 89
3
15. PRINCIPAUX ACTIONNAIRES ........................................................................................................ 89
15.1 Principaux actionnaires à la date du présent document d’enregistrement universel ......................... 89
15.2 Droits de vote des principaux actionnaires......................................................................................... 91
15.3 Actionnaires significatifs de la Société ............................................................................................... 91
15.4 Accord portant sur le contrôle de la Société ....................................................................................... 93
16. TRANSACTIONS AVEC DES PARTIES LIEES .............................................................................. 93
16.1 Transactions avec les parties liées ...................................................................................................... 93
16.2 Rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions et engagements réglementés de
l’exercice clos le 31 août 2023 ............................................................................................................ 94
16.3 Rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions et engagements réglementés de
l’exercice clos le 31 août 2022 .......................................................................................................... 101
16.4 Rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions et engagements réglementés de
l’exercice clos le 31 août 2021 .......................................................................................................... 101
17. INFORMATIONS FINANCIERES CONCERNANT L’ACTIF ET LE PASSIF, LA SITUATION
FINANCIERE ET LES RESULTATS DE L’EMETTEUR ............................................................ 101
17.1 Comptes sociaux annuels .................................................................................................................. 101
17.2 Comptes consolidés ........................................................................................................................... 101
17.3 Rapports des Commissaires aux Comptes sur les comptes sociaux.................................................. 102
17.4 Rapports des Commissaires aux Comptes sur les comptes consolidés ............................................. 110
17.5 Honoraires des Commissaires aux Comptes ..................................................................................... 118
17.6 Résultats de la Société au cours des cinq derniers exercices............................................................ 119
17.7 Politique de distribution de dividendes ............................................................................................. 120
17.8 Procédures judiciaires et arbitrage .................................................................................................. 120
17.9 Changements significatifs de la situation financière ou commerciale .............................................. 120
18. INFORMATIONS SUPPLEMENTAIRES ....................................................................................... 120
18.1 Capital Social .................................................................................................................................... 120
18.2 Acte constitutif et statuts.................................................................................................................... 123
19. CONTRATS IMPORTANTS ............................................................................................................. 124
20. DOCUMENTS DISPONIBLES .......................................................................................................... 126
21. RAPPORT DE GESTION SUR LES COMPTES SOCIAUX ET CONSOLIDES DE
L’EXERCICE CLOS LE 31 AOÛT 2023 .......................................................................................... 127
ANNEXE 1 – COMPTES SOCIAUX AU 31 AOUT 2023 .............................................................................. 152
ANNEXE 2 – COMPTES CONSOLIDES AU 31 AOUT 2023 ...................................................................... 173
ANNEXE 3 – TABLE DE CONCORDANCE DU DOCUMENT D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL
.............................................................................................................................................................................. 207
ANNEXE 4 – TABLE DE CONCORDANCE AVEC LE RAPPORT FINANCIER ANNUEL................. 213
ANNEXE 5 – TABLE DE CONCORDANCE DU RAPPORT DE GESTION ET DU RAPPORT SUR LE
GOUVERNEMENT D ’ENTREPRISE ........................................................................................................... 214
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1. PERSONNES RESPONSABLES, INFORMATIONS PROVENANT DE TIERS,
RAPPORTS D’EXPERTS ET APPROBATION DE L’AUTORITE COMPETENTE
1.1 Personnes responsables
Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire de la Société.
Monsieur Philippe BUCHETON, membre du Directoire et Directeur Général de la Société.
1.2 Attestation des responsables du document d’enregistrement universel
« Nous attestons que les informations contenues dans le présent document d’enregistrement
universel sont, à notre connaissance, conformes à la réalité et ne comportent pas d’omission
de nature à en altérer la portée.
Nous attestons, à notre connaissance, que les comptes sont établis conformément aux
normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation
financière et du résultat de la société et de l’ensemble des entreprises comprises dans la
consolidation, et que le rapport de gestion figurant au Chapitre 21 présente un tableau fidèle
de l’évolution des affaires, des résultats et de la situation financière de la société et de
l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation et qu’il décrit les principaux
risques et incertitudes auxquels elles sont confrontées. »
Fait à Paris, le 19 décembre 2023
Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD
Monsieur Philippe BUCHETON
Président du Directoire
Directeur Général
1.3 Informations provenant de tiers, déclarations d’experts et déclarations d’intérêts
Le portefeuille de la Société est évalué chaque année par un expert en évaluation immobilière
indépendant et extérieur. Pour l’exercice clos le 31 août 2023, la Société a mandaté pour
l’ensemble de son portefeuille d’actifs, le cabinet de renommée internationale Cushman &
Wakefield Valuation France (C&W Valuation France), 185 avenue Charles de Gaulle – 92200
Neuilly-sur-Seine.
Le groupe C&W est né en 1998 de la fusion entre la société internationale de conseil en
immobilier Cushman & Wakefield, dont le siège social se trouvait à New York, et la société
européenne spécialisée en immobilier Healey & Baker, basée à Londres.
Aujourd’hui, les 50 000 collaborateurs, implantés dans plus de 60 pays, conseillent leurs clients,
utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en
combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plate-forme
complète de solutions immobilières.
La société C&W Valuation France fait partie de l’AFREXIM, garantie de sa totale indépendance,
laquelle est signataire de la « Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière » élaborée sous
l’égide de l’IFEI (Institut Français des Experts Immobiliers) et dont la dernière édition date de
2017.
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Les informations issues des rapports et comptes-rendus de C&W Valuation France ont été
fidèlement reproduites dans le présent document, et, à la connaissance de la Société, sont
conformes à la réalité, ne comportent aucune omission qui rendrait ces informations inexactes ou
trompeuses.
1.3.1 Rapport condensé de l’expert immobilier
A- CONTEXTE GÉNÉRAL DE LA MISSION D’EXPERTISE
Cadre Général
La société SNC SINOUHE IMMOBILIER, conformément au contrat de gestion qu’elle a
conclu avec la société BLEECKER, nous a demandé, par contrat, de procéder à l’estimation de
la juste valeur des actifs composant le patrimoine de la société BLEECKER. Le présent rapport
condensé, qui résume nos conditions d’intervention, a été rédigé afin d’être intégré dans le
document d’enregistrement universel de la Société.
Nos missions sont réalisées en toute indépendance.
Notre société n’a aucun lien capitalistique ni avec la société BLEECKER, ni avec la société
SNC SINOUHE IMMOBILIER.
Notre société confirme que les évaluations ont été réalisées par et sous la responsabilité
d’évaluateurs qualifiés et qu’elle a exercé sa mission en tant que société d’expertise
indépendante qualifiée pour les besoins de la mission.
Nos honoraires annuels facturés à la Société représentent moins de 10 % du chiffre d’affaires
de notre société, réalisé durant l’année comptable précédente.
Nous n’avons pas identifié de conflit d’intérêts sur ces missions.
Les missions sont en conformité avec la recommandation de l’AMF sur la représentation des
éléments d’évaluation et des risques du patrimoine immobilier des sociétés cotées publiées le 8
février 2010.
Mission actuelle
Nos missions ont porté sur l’estimation de la juste valeur en l’état d’occupation annoncé au 31
août 2023, des 17 actifs français du portefeuille BLEECKER.
Nous confirmons que, conformément à la norme IFRS 13, les actifs ont été évalués selon leur
usage optimal (« Highest and best use value »).
Nous n’avons retenu des valeurs en usage alternatif, qu’à partir du moment où, soit les éléments
de sa mise en œuvre ont été engagés, soit les trois conditions suivantes sont réunies : l’opération
est physiquement possible, légalement autorisable et financièrement réalisable.
Il est rappelé ici que lorsque le client est preneur aux termes d’un contrat de crédit-bail, l’Expert
effectue exclusivement l’évaluation des biens sous-jacents au contrat et non le contrat de crédit-
bail. De la même façon, lorsque le bien immobilier est détenu par une société ad hoc, la valeur
de ce dernier a été estimée selon l’hypothèse de la vente de l’actif immobilier sous-jacent et non
pas celle de la Société.
6
B- CONDITIONS DE RÉALISATION
Éléments d’étude
La présente mission a été conduite sur la base des pièces et renseignements qui nous ont été
communiqués, supposés sincères et correspondre à l’ensemble des informations et documents
en possession ou à la connaissance de la Société, susceptibles d’avoir une incidence sur la juste
valeur de l’immeuble.
Référentiels
Les diligences d’expertise et les évaluations ont été réalisées en conformité avec :
•
au plan national :
o
les recommandations du rapport Barthès de Ruyter sur l’évaluation du
patrimoine immobilier des sociétés cotées faisant appel public à l’épargne,
publié en février 2000 ;
o
la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière,
o
les principes posés par le Code de déontologie des SIIC ;
•
au plan international, standards reconnus alternativement ou cumulativement :
o
les normes d’expertise européennes de TEGoVA (The European Group of
Valuers’ Association) publiées dans son guide bleu European Valuation
Standards ;
o
ainsi que les standards du Red Book de la Royal Institution of Chartered
Surveyors (RICS) publiés dans son RICS Valuation - Professional Standards ;
o
les dispositions d’IVSC (International Valuation Standard Committee).
Méthodologie retenue
Les évaluations sont fondées sur la méthode de l’actualisation des cash-flows, la méthode par
capitalisation du revenu, la méthode dite du bilan promoteur (appliquée aux seuls immeubles
en développement) et la méthode par comparaison directe.
C- JUSTE VALEUR GLOBALE À LA DATE DU 31 AOUT 2023
La juste valeur globale correspond à la somme des valeurs unitaires de chaque actif et est
déterminée en valeur hors droits (après déduction des droits et frais de mutation) et droits inclus
(juste valeur avant toute déduction au titre des droits et frais de mutation).
Nom de
l’expert
Typologies d’actifs
expertisés
Nombre
d’actifs
Nombre d’actifs visités
lors de la campagne du
Juste valeur hors droits au
31/08/2023
(1)
à 100%
Expertisés
31/08/2023
Cushman &
Wakefield
Bureaux, commerces,
activités
17
17
€ 697 360 000
(1) Juste valeur hors droits ou hors taxes et hors frais d’actes.
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D- OBSERVATIONS GÉNÉRALES
Ces valeurs s’entendent sous réserve de stabilité du marché et d’absence de modifications
notables des immeubles entre la date de réalisation des expertises et la date de valeur.
Ce rapport condensé est un élément indissociable de l’ensemble des travaux réalisés dans le
cadre de la mission d’expertise.
Philippe GUILLERM ; FRICS, REV
CIS HypZert (MLV) – IFEI – WAVO WRV
Directeur Général Adjoint / International Partner
RICS Registered Valuer
Cushman & Wakefield Valuation France
Valuation & Advisory, France
2. CONTROLEURS LEGAUX DES COMPTES
Commissaires aux Comptes:
(i) Grant Thornton
29 rue du Pont - 92200 Neuilly-Sur-Seine
(ii) Farec
29 Rue Claude Decaen, 75012 Paris
Les Commissaires aux Comptes de la Société sont membres de la Compagnie Nationale des
Commissaires aux Comptes (CNCC).
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3. FACTEURS DE RISQUES
Conformément aux dispositions du Règlement UE 2017/1129 du 14 juin 2017, les risques décrits ci-
dessous sont ceux qui, à la date du présent document d’enregistrement universel, ont été considérés par
la Société comme spécifiques et susceptibles d’avoir un impact significatif sur sa situation financière,
ses résultats et le développement de ses activités et dont il doit être tenu compte dans toute décision
d’investissement dans les actions de la Société.
Les risques décrits ci-dessous sont divisés en cinq catégories principales, au sein desquelles elles
apparaissent dans un ordre d’importance décroissant déterminé en fonction de leur degré de criticité net,
lequel repose d’une part, sur la probabilité que le risque se concrétise et d’autre part, sur l’ampleur
estimée de son impact négatif sur la Société, après prise en compte des mesures de réduction. Ces
mesures de réduction ne visent pas à supprimer les risques identifiés mais à réduire, dans la mesure du
possible, leurs impacts négatifs sur la Société. Dès lors, des procédures, des actions et des contrôles
peuvent être mis en place par la Société. Les contrôles relevant notamment du contrôle interne (cf.
paragraphe 1.4 du chapitre 21 « Rapport de gestion »), ce dernier concourt au traitement des risques.
Les cinq catégories principales de risques sont les suivantes :
-Risques relatifs au secteur et aux activités de BLEECKER (I)
-Risques financiers (II)
-Risques réglementaires (III)
-Risques sociaux et environnementaux (IV)
-Risques liés à la gouvernance (V)
Synthèse des risques spécifiques et significatifs auxquels BLEECKER est exposé :
Ce tableau de synthèse présente chaque risque par catégorie, par ordre d’importance décroissant et
sous forme de risque net, c’est-à-dire après prise en compte des mesures de réduction telles qu’indiquées
dans les catégories ci-dessous.
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La Société a procédé à une revue des risques qui pourraient avoir un effet défavorable significatif sur
son activité, sa situation financière ou ses résultats (ou sur sa capacité à réaliser ses objectifs) et considère
qu’il n’y a pas d’autres risques significatifs hormis ceux présentés.
Le présent chapitre n’a pas vocation à être exhaustif, l’attention des investisseurs est donc attirée sur le
fait que d’autres risques et incertitudes non connus de la Société à ce jour ou qu’elle juge aujourd’hui
négligeables pourraient également perturber le développement de ses activités, sa situation financière
ou ses résultats. Les investisseurs potentiels sont tenus de procéder à une évaluation personnelle et
indépendante de l’ensemble des considérations relatives à l’investissement dans les actions de la Société
et de lire également les informations détaillées mentionnées, par ailleurs, dans le présent document
d’enregistrement universel.
3.1 Risques relatifs au secteur et aux activités de BLEECKER
3.1.1 Risques liés à l’évolution de l’environnement économique
La détention et la gestion d’actifs immobiliers par le Groupe BLEECKER sont directement
impactées par l’évolution (i) du marché immobilier et, de manière plus générale, de l’économie nationale
et internationale, (ii) des indices sur lesquels sont indexés les loyers et (iii) des taux d’intérêts.
➢ Un ralentissement de la conjoncture économique nationale et internationale et/ou du
marché immobilier pourrait notamment entraîner :
a) une baisse du niveau de la demande de location d’actifs immobiliers ayant pour
conséquence une augmentation du risque de vacance des actifs ;
b) une baisse de la valeur locative des actifs immobiliers affectant la capacité du
Groupe à négocier le renouvellement de baux et l’augmentation des loyers ;
c) une dégradation de la capacité des locataires du Groupe à remplir leurs obligations
vis-à-vis de celui-ci, et notamment à payer leurs loyers ; et donc une baisse des
revenus locatifs et de la valeur des actifs immobiliers du Groupe.
➢ Une baisse durable des indices sur lesquels sont indexés les loyers (principalement,
indice national du coût de la construction (ICC), indice des loyers commerciaux (ILC)
et indice de référence des loyers pour les locaux à usage d’habitation ou à usage mixte
IRL), pourrait impacter négativement les revenus locatifs du Groupe BLEECKER, dont
la variation résulte en partie de leur indexation sur des indices usuels tels que ceux
précités.
➢ Une augmentation sensible des taux : Par ailleurs, une telle hausse aurait pour effet
d’impacter défavorablement les résultats du Groupe BLEECKER dont une partie du
patrimoine immobilier a été financée par emprunts bancaires à taux variable, pour un
montant de 86,3 M€, soit 23,30 % de l’endettement total, le recours à des instruments
de couverture n’étant pas systématique (cf. « Risque de liquidité » au paragraphe ci-
dessous).
Cette exposition est atténuée d’une part, par la sélection de locataires représentant tous les secteurs
d’activités et d’autre part, en ne procédant à des investissements que dans des zones économiques
dynamiques. Par ailleurs, BLEECKER suit avec attention l’évolution et les perspectives économiques
afin notamment d’adapter ses projets d’investissement.
• La dégradation du contexte économique est susceptible d’impacter défavorablement (i) le taux
d’occupation des actifs, renouvellement des baux et recherche de locataires difficiles ; (ii) les
revenus locatifs, difficultés par certains locataires de payer leurs loyers ; et (iii) la valeur des
immeubles, modification des principales hypothèses retenues. Le Groupe BLEECKER accentue
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sa politique d’échange permanent avec ses locataires et assure une veille économique
permanente afin d’anticiper les potentielles difficultés. Le Groupe BLEECKER capitalise d’une
part, sur la diversité de ses actifs (bureau, commerce, activité, habitation) et d’autre part sur
l’attractivité de ses actifs, en patrimoine, par des travaux de rénovation et de
réhabilitation/restructuration.
3.1.2 Risques liés à la fluctuation de la valeur du portefeuille d’actifs immobiliers
La détention d’actifs immobiliers destinés à la location expose le Groupe BLEECKER à des risques (i)
de fluctuation de la valeur des actifs immobiliers et des loyers et (ii) liés aux opérations d’acquisition
ou de cession.
(i) Risques liés à l’évolution de la juste valeur et calcul de sensibilité
Le portefeuille du Groupe BLEECKER est évalué chaque année par un expert immobilier indépendant
(cf. Chapitre 1.3 du présent document d’enregistrement universel). L’évolution de cette valeur est
largement corrélée à l’évolution du marché de l’immobilier (cf. paragraphe « Risques liés à l’évolution
de l’environnement économique » ci-dessus).
Une situation défavorable du marché immobilier pourrait avoir un impact négatif sur l’évolution de la
valeur du patrimoine, ainsi que sur le résultat opérationnel du Groupe et se traduire par une baisse
respective des deux postes.
À titre d’exemple, une baisse du marché immobilier se traduisant par une hausse de 0,5% des taux de
rendement pourrait entraîner une baisse de valorisation de l’ordre de 11,44 % de l’ensemble du
patrimoine immobilier (sous réserve qu’une telle baisse concernerait l’ensemble des différents segments
d’activité immobilière du Groupe Bleecker), soit environ -79,81 M€ sur la base de valorisation en bloc
des actifs au 31 août 2023 et aurait un impact défavorable sur le résultat consolidé global de l’ordre de
-79,81 M€.
En outre, la valeur issue des méthodes retenues par l’expert indépendant repose sur certaines hypothèses
qui pourraient ne pas se réaliser ou évoluer en fonction du marché de l’immobilier, lequel peut être
cyclique, Dès lors, l’évaluation des actifs du Groupe pourrait ne pas être en adéquation avec leur valeur
de réalisation dans l’hypothèse d’une cession.
L’impact des variations de valeurs d’actifs est apprécié différemment en comptabilité sociale et en
comptabilité consolidée :
➢ En matière de comptes sociaux, une baisse de la valeur des actifs immobiliers
impacterait le résultat social de BLEECKER seulement si celle-ci devait passer
une provision au titre des contrats de crédit-bail (et, le cas échéant, des
immeubles) détenus en propre ou au titre des filiales détenant des immeubles,
cette provision impactant le résultat social à due concurrence ;
➢ En matière de comptes consolidés du Groupe BLEECKER, en application de la
norme IAS 40 (évaluation des immeubles de placement à la juste valeur), une
baisse de la valeur des actifs immobiliers se traduirait automatiquement par une
baisse de même montant du résultat consolidé du Groupe.
• La dégradation du contexte économique est susceptible d’affecter l’évolution de la juste valeur.
Un ajustement des hypothèses retenues dans le cadre des expertises aurait pour conséquence de
modifier la valeur des actifs et donc d’impacter de manière négative les comptes sociaux et les
comptes consolidés du Groupe comme indiqué au paragraphe précédent.
Au 31 août 2023, la valeur des actifs a baissé de 3,396 % par rapport au 31 août 2022, passant
de 719,4 M€ à 694,9 M€. Cette variation négative est notamment due à la dégradation du
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contexte économique. Cette baisse de valeur est cependant limitée grâce à la typologie des
immeubles du Groupe BLEECKER, ainsi qu’à sa stratégie de revalorisation et de
repositionnement concernant certains actifs en patrimoine, laquelle est créatrice de valeur.
(ii) Risques liés aux opérations d’acquisition et/ou de cession
De par sa stratégie, le Groupe BLEECKER prend des décisions d’acquisition ou de cession, lesquelles
pourraient s’avérer peu judicieuses et/ou pourraient nuire à la situation financière, aux résultats
d’exploitation et/ou aux perspectives de croissance du Groupe. Ces opérations pourraient entraîner une
perte d’opportunités, une baisse de la valeur des actifs, des différends avec les acquéreurs ou les
vendeurs, occasionnant des litiges et une perte de confiance des investisseurs.
Toutefois, ce risque est atténué car :
- les acquisitions et les cessions font l’objet d’audits approfondis par des professionnels qualifiés et
réputés (notaires, avocats, banquiers, experts) ;
- les actifs sont essentiellement détenus dans une perspective de long terme, valorisés par un expert
indépendant et comptabilisés dans les comptes pour leur juste valeur ;
- les loyers facturés sont issus d’engagements de location dont la durée et la dispersion sont
susceptibles d’atténuer l’effet des fluctuations du marché locatif ;
- sélection renforcée des prestataires, mutualisation des achats afin d’optimiser les coûts ;
- les acquisitions ainsi que les immeubles déjà en patrimoine font l’objet d’une police d’assurance
laquelle garantie notamment les risques suivants : incendie, foudre, explosion, dommages
électriques, fumées, chutes d’aéronefs, chocs de véhicules terrestres, dégâts des eaux, gel, tempêtes,
grêle, poids de la neige sur les toitures, émeutes, mouvements populaires, actes de vandalisme et
malveillance, actes de terrorisme et sabotage, attentats, catastrophes naturelles, détériorations
immobilières à la suite de vol, effondrement des bâtiments, bris des glaces et responsabilité civile
propriétaire d’immeuble.
• Le contexte économique actuel pourrait engendrer une baisse des opportunités d’acquisition
et/ou de cession. Les arbitrages d’actifs matures ou non stratégiques, afin d’investir dans de
nouveaux projets immobiliers offrant une rentabilité attractive et/ou disposant d’un potentiel de
revalorisation, pourraient être ralentis. Les différents types d’actifs du Groupe BLEECKER en
patrimoine ainsi que sa stratégie de revalorisation et de repositionnement permettraient
néanmoins de limiter les impacts. Ces impacts sont notamment limités grâce au positionnement
des actifs et de la qualité des locataires. Par ailleurs, les tensions d’approvisionnement dues à
certaines pénuries et la hausse des coûts de l’énergie entraineraient une hausse des coûts dans
la rénovation et le repositionnement d’immeubles du Groupe. Dès lors, ces éléments sont
susceptibles d’engendrer un impact plus ou moins significatif sur le coût des opérations et donc
leur rentabilité.
Il est précisé que notre stratégie de revalorisation et de repositionnement s’illustre notamment
par :
- Une optimisation des actifs en patrimoine : en revalorisant certains actifs existants, le Groupe
BLEECKER maximise son potentiel de rendement via des rénovations, des améliorations
structurelles, des mises à niveau technologiques, environnementales. En améliorant la qualité
ou l'attrait de ses actifs, le Groupe BLEECKER cherche ainsi à maintenir et/ou à augmenter leur
valeur même lorsque le marché est moins favorable aux acquisitions ou aux cessions.
- Un repositionnement du portefeuille : en repositionnant certains actifs en portefeuille, le
Groupe BLEECKER diversifie ce dernier afin d’atténuer les risques liés aux utilisateurs d’un
secteur (bureau, commerce, activité, habitation).
La stratégie de revalorisation et de repositionnement du Groupe BLEECKER vise ainsi à rendre
ses actifs plus compétitifs, plus rentables et mieux adaptés aux besoins changeants du marché.
12
De ce fait, cela permet de maintenir la valeur des actifs et de générer des revenus même lorsque
les opportunités d’acquisition ou de cession sont moins nombreuses.
3.1.3 Risques liés au non renouvellement des baux et à la vacance des locaux
L’activité du Groupe BLEECKER consiste à louer à des tiers son patrimoine immobilier principalement
à usage de bureaux, locaux d’activités, et commerces. La majorité des baux conclus sont des baux
commerciaux.
En fin de bail, les locataires disposent de la faculté de libérer les locaux dans les conditions légales et
réglementaires conformément aux stipulations contractuelles. Cette faculté de résiliation est, pour les
baux commerciaux, également offerte aux locataires à l’issue de chaque période triennale, sauf
exception légale et stipulation contraire du bail prévue entre les parties.
A défaut de congé émanant du bailleur, le locataire peut lui demander le renouvellement du contrat ; en
cas de refus de renouvellement par le Groupe BLEECKER, ce dernier doit dédommager le locataire par
le paiement d’une indemnité d’éviction. Le montant de cette indemnité est, soit arrêté d’un commun
accord entre les parties, soit fixé par le juge après calcul par un expert judiciaire. En dernier ressort, le
bailleur dispose de la faculté d’exercer un droit de repentir lorsque la décision de justice fixant le montant
de l’indemnité d’éviction est définitive, en proposant le renouvellement du bail, ce qui le dispense du
paiement de l’indemnité.
Le montant de l’indemnité peut s’avérer significatif, ce qui pourrait avoir un impact négatif sur la
situation financière du Groupe BLEECKER.
Il ne peut par ailleurs être exclu que le Groupe BLEECKER soit confronté, à l’échéance des baux, à un
contexte de marché défavorable aux bailleurs. Bien que bénéficiant de l’expertise de SINOUHE
IMMOBILIER, le Groupe ne peut garantir qu’en cas de départ d’un locataire, quelle qu’en soit la raison,
il sera à même de relouer rapidement les actifs concernés ou qu’il pourra les relouer à des conditions de
loyers satisfaisantes. De même, le Groupe BLEECKER ne peut garantir qu’en cas d’acquisition de biens
en état futur d’achèvement ou comportant des locaux vacants, il pourra louer dans un délai raisonnable
ces actifs ou les louer à des loyers satisfaisants, correspondant à la valeur locative des biens. L’absence
de revenus générés par des surfaces vacantes et les charges fixes y afférentes, devant dès lors être
supportées par le Groupe BLEECKER, sont susceptibles d’affecter les résultats du Groupe, de même
qu’une location de locaux, à des conditions de loyer en deçà de leur valeur locative.
- Au 31 août 2023, le taux de vacance, rapport entre le nombre de m² vacants et la surface totale
des actifs détenus par le Groupe BLEECKER, s’établit à 7,33%, dont 5,57% de vacance
technique, induite par les surfaces en rénovation pour 0,61% et par la surface d’un actif destiné
à une vente utilisateur pour 4.96%. La baisse du taux de vacance nette passant de 3,46% au titre
de l’exercice précédent à 1,76 % au 31 août 2023, s’explique essentiellement par la
commercialisation, sur l’exercice, du commerce en pied d’immeuble de l’actif détenu par la SCI
176 RIVOLI ainsi que d’une grande partie du solde des surfaces du Peripark Gennevilliers
détenu par la SARL RAVEL et la SA BLEECKER.
13
Cette courbe représente l'évolution (en pourcentage) des loyers sécurisés, en fonction de la
durée des baux.
• Le contexte économique actuel lié à de multiples aléas pourrait entrainer une augmentation du
non-renouvellement des baux, ainsi que celle de la vacance des actifs entrainant ainsi une baisse
du résultat du Groupe. Le Groupe BLEECKER a toujours favorisé les échanges avec ses
locataires et poursuit donc avec ceux-ci les échanges afin d’anticiper les éventuelles difficultés
et donc les potentiels non-renouvellements ou résiliations. Le Groupe BLEECKER engage
également des travaux de rénovation, de réhabilitation/restructuration afin de capitaliser sur
l’attractivité de ses actifs. A la date de publication du présent document d’enregistrement
universel, le taux de vacance n’a pas évolué de manière sensible.
3.1.4 Risques liés à la dépendance à l’égard de certains locataires et au non-paiement des
loyers
L’activité locative expose le Groupe BLEECKER à des risques (i) de non paiement des loyers et (ii) et
de dépendance à l’égard de certains locataires.
(i) Risques liés au non-paiement des loyers
L’essentiel du chiffre d’affaires du Groupe BLEECKER est généré par la location de ses actifs
immobiliers à des tiers. Le retard ou le défaut de paiement des loyers (ainsi que des charges refacturées)
entrainerait une détérioration de la trésorerie et serait susceptible d’affecter les résultats du Groupe, ainsi
que ses perspectives de croissance.
Au 31 août 2023, pour un taux de retard ou défaut de paiement de 1,14 % des loyers contre 1,32 % au
31 août 2022, le taux de recouvrement à deux mois est de 54,19 % au cours de l’exercice, étant précisé
que le calcul du taux de recouvrement à deux mois prend en compte le montant des impayés au 31 août
2023, moins le montant des impayés au 31 août 2023 mis à jour à plus 2 mois, divisé par le montant des
impayés au 31 août 2023.
14
L’amélioration du taux de retard ou défaut de paiement est principalement due à la politique d’échange
permanent avec les locataires du Groupe, permettant ainsi de détecter plus en amont les éventuelles
difficultés ou défaut de paiement.
Afin de réduire ce risque, le Groupe, de manière générale, procède préalablement à la signature des baux
à une étude de la solvabilité des locataires potentiels et, lorsque cela s’avère nécessaire, sollicite la mise
en place de toute garantie adéquate (caution, garantie à première demande etc.). Par ailleurs, afin que le
règlement des loyers soit suivi de manière régulière, le Groupe BLEECKER s’est adjoint les services
de la société SINOUHE IMMOBILIER, laquelle est notamment en charge de la facturation, du suivi
des paiements et du recouvrement des loyers. Un reporting mensuel est réalisé auprès des dirigeants du
Groupe BLEECKER afin de mettre immédiatement en œuvre la procédure de recouvrement.
• Le contexte économique actuel est susceptible d’engendrer des difficultés financières pour les
locataires. De telles difficultés engendreraient un impact négatif sur l’encaissement des loyers
et les résultats du Groupe. Le Groupe BLEECKER multiplie des échanges avec les locataires
afin d’anticiper les potentielles difficultés et met en place si besoin, des mesures spécifiques
telles que : étalement du paiement des loyers de certains locataires et passage du quittancement
trimestriel au quittancement mensuel pour d’autres. Parallèlement, le Groupe BLEECKER a
accentué ses études sur la solvabilité et les garanties à consentir lors de renouvellement ou de
conclusion de baux.
(ii) Risques liés à la dépendance à l’égard de certains locataires
Au 31 août 2023, les 8 principaux baux ayant la plus forte contribution aux loyers facturés par le Groupe
BLEECKER (sur 86 baux au total) représentent 61,56 % des loyers facturés.
La résiliation d’un ou plusieurs de ces baux pourrait, en conséquence, avoir un impact significatif négatif
sur le niveau de loyers perçus par le Groupe BLEECKER, ses résultats et sa situation financière.
Afin de réduire les conséquences liées à l’éventuelle défaillance de l’un de ses principaux locataires, le
Groupe BLEECKER bénéficie de l’expertise de la société SINOUHE IMMOBILIER, laquelle réalise
des enquêtes de solvabilité des locataires avant la signature des baux et s’efforce de diversifier la
population des locataires, de suivre l’évolution de leur situation financière au cours de la durée du bail
et d’assurer un échelonnement des échéances des baux (cf. la courbe représentant l’évolution, en
pourcentage, des loyers sécurisés, en fonction de la durée des baux ci-avant).
3.1.5 Risques liés à l’environnement concurrentiel
Le Groupe BLEECKER doit faire face à une forte concurrence d’autres acteurs du secteur, aussi bien
internationaux, nationaux que locaux, dont certains disposent d’avantages concurrentiels par rapport au
Groupe (surface financière plus importante, patrimoine immobilier plus conséquent, ressources plus
importantes, implantation locale, nationale ou internationale plus étendue). Ces acteurs ont notamment
la possibilité de procéder à des opérations d’acquisition d’actifs à des conditions, par exemple de prix,
ne correspondant pas aux critères d’investissement et d’acquisition du Groupe BLEECKER.
Si le Groupe BLEECKER n’est pas en mesure de défendre ses parts de marché ou d’en gagner de
nouvelles, de maintenir ou renforcer ses marges, sa stratégie, ses activités, ses résultats, ainsi que sa
perspective de croissance pourraient en être affectés négativement.
Afin de réduire ce risque, le Groupe BLEECKER s’est positionné sur des classes d’actifs spécifiques
(bureaux et locaux d’activités principalement), situés dans des zones géographiques dynamiques à forte
création de valeur (principalement Paris et Ile de France), présentant des prestations de qualités
(immeubles Haussmanniens, parc d’activités récents) avec des locataires de premier rang et des baux de
15
longues durées et/ou fermes. Le Groupe BLEECKER se réserve également la faculté d’étudier d’autres
thèmes d’investissement afin d’anticiper et de s’adapter aux évolutions du marché.
3.2 Risques financiers
3.2.1 Risque de taux d’intérêt
Dans le cadre de sa stratégie d’investissement et de refinancement de l’endettement existant, le Groupe
BLEECKER doit mobiliser des ressources financières, soit sous forme de fonds propres, soit sous forme
d’emprunts auprès des établissements bancaires. Ces derniers étant conclus, soit à taux fixe, soit à taux
variable, le Groupe BLEECKER est donc exposé à la fluctuation des taux d’intérêt dans le temps.
Dans un contexte de hausse des taux, la situation financière et les résultats du Groupe BLEECKER sont
défavorablement impactés par une augmentation de ses charges financières. Néanmoins, au 31 août
2023, 76 % de la dette bancaire bénéficie de taux fixes.
Afin de limiter l’impact des variations de taux d’intérêts sur sa situation financière, le Groupe
BLEECKER a poursuivi sa politique de gestion du risque de taux, en appréciant au cas par cas
l’opportunité du recours à des taux fixes ou des instruments financiers de couverture de taux. Ainsi sur
l’exercice, 40 % de l’endettement bancaire actuel a fait l’objet d’un refinancement à taux fixe diminuant,
au 31 août 2023, la dette bancaire à taux variable à 86,3 M€, soit 23,30 % de l’endettement total du
Groupe BLEECKER. 55 % de cette dette à taux variable, soit 45,8 M€, dispose d’un instrument de
couverture de type CAP.
Ainsi, au 31 août 2023, 90% de l’endettement bancaire du Groupe BLEECKER, soit 332,3 M€ est
stabilisé. L’exposition résiduelle et la sensibilité de la dette à la variation de taux sont donc limitées,
néanmoins le Groupe BLEECKER reste attentif aux évolutions macroéconomiques.
La réduction de ce risque s’effectue par une constante surveillance de l’évolution des taux d’intérêt, la
mesure de leur impact sur la situation financière du Groupe et la souscription d’instruments de
couverture, le cas échéant. Le recours à ces instruments de couverture n’est pas systématique. En effet,
le Groupe apprécie, au cas par cas, l’opportunité de souscrire en fonction de l’évolution des taux et des
mouvements de marchés.
3.2.2 Risque de liquidité
Dans le cadre de sa politique d’investissement, sa stratégie de revalorisation de ses actifs et du
refinancement de son endettement, le Groupe BLEECKER a besoin de mobiliser des ressources
financières importantes.
Ce risque est réduit par une constante surveillance de la durée des financements et de la diversification
des ressources. Cette liquidité est assurée à moyen et long terme dans le cadre de plans pluriannuels de
financement et, à court terme, par la centralisation et la gestion de la trésorerie du Groupe BLEECKER
et par la mise à disposition de comptes courants de la part des actionnaires THALIE et AM
DEVELOPPEMENT, complétés si besoin par des apports complémentaires.
A cet effet, le Groupe BLEECKER :
- met en œuvre une gestion active de la trésorerie pour s'assurer qu'elle dispose des liquidités
nécessaires pour faire face à ses obligations courantes, tels que le paiement des intérêts, des
coûts opérationnels.
- établit une planification financière à long terme qui prend en compte les échéances des dettes,
les périodes de refinancement, et les fluctuations potentielles des conditions du marché
16
immobilier.
Par ailleurs, dans le cadre de la continuité d’exploitation, le Groupe BLEECKER :
- anticipe une stabilité raisonnable des flux de trésorerie générés par ses actifs immobiliers. Cela
suppose que les loyers, les taux d'occupation et les coûts d'exploitation resteront dans des
fourchettes prévisibles.
- maintient la valeur de son portefeuille d’actifs en gérant activement les actifs immobiliers, en
optimisant le taux d'occupation, en réalisant des rénovations ou des améliorations, et en
surveillant attentivement les conditions du marché.
Le Groupe BLEECKER a procédé à une revue spécifique de son risque de liquidité et considère être en
mesure de faire face à ses échéances à venir. Sur un endettement bancaire total de 370,3 M€, le montant
en capital de la dette auprès des établissements financiers, à moins d’un an, s’élève au 31 août 2023 à
9,7 M€.
De plus, en sus des dettes externes de la Société contractées auprès d’établissements financiers,
BLEECKER dispose de comptes courants appartenant aux sociétés SARL THALIE et SAS AM
DEVELOPPEMENT. Ils s’élèvent respectivement à 30,1 M€ et 9,9 M€ au 31 août 2023.
Dans le cadre de certains de leurs financements bancaires, les sociétés du Groupe BLEECKER sont
soumises aux covenants usuels suivants :
• le Loan to Value (LTV), soit le montant de la dette rapporté à la valeur des actifs ; 10
sociétés du Groupe BLEECKER bénéficient d’un contrat de financement bancaire qui
prévoit ce covenant, le ratio à respecter se situant à un niveau inférieur ou égal à 65%, selon
les engagements contractuels ; les tests sont réalisés, selon les financements, annuellement
ou semestriellement ;
• l’Interest Coverage Ratio (ICR), correspondant au ratio de couverture des frais financiers
par le résultat d’exploitation ; 3 sociétés du Groupe BLEECKER bénéficient d’un contrat
de financement bancaire qui prévoit ce covenant, le ratio à respecter étant contractuellement
fixé à 225% au minimum ; les tests sont réalisés semestriellement ;
• le Debt Service Coverage Ratio (DSCR), représentant le cash-flow généré pour servir la
charge de sa dette ; 8 sociétés du Groupe BLEECKER bénéficient d’un contrat de
financement bancaire qui prévoit ce covenant, le ratio à respecter se situant dans une
fourchette de 105% à 120% au minimum selon les engagements contractuels ; les tests sont
réalisés, selon les financements, annuellement, semestriellement ou trimestriellement.
Le Groupe BLEECKER communique, à la demande des organismes de financement, sur le
respect des clauses d’exigibilité anticipée et l’évolution des ratios contractuels. Au 31 août 2023,
comme au 31 août 2022, le Groupe BLEECKER respecte l’ensemble de ses obligations
contractuelles relatives à ces clauses d’exigibilité anticipée et à ces covenants.
Étant précisé en ce qui concerne les covenants que :
• s’agissant du ratio LTV, au cours des derniers tests contractuels, de même qu’au 31 août
2023, le ratio consolidé portefeuille le plus élevé constaté est de 64,74% pour 1 société alors
que le ratio contractuel qu’elles étaient tenues de respecter était de 70% au maximum ;
• s’agissant du ratio ICR, au cours des derniers tests contractuels, de même qu’au 31 août
2023, le ratio le moins élevé constaté était de 519,8% (calculé contractuellement sur 3
sociétés), alors que le ratio contractuel qu’elles sont tenues de respecter est de 225% au
minimum ;
• s’agissant du ratio DSCR, au cours des derniers tests contractuels, de même qu’au 31 août
17
2023, le ratio le moins élevé était de 111,3% pour 5 sociétés, alors que le ratio contractuel
qu’elles sont tenues de respecter est de 105% au minimum.
Chaque contrat de financement bancaire ayant ses propres covenants, le non-respect de l’un d’eux
n’aurait pas d’impact sur les autres contrats de financement bancaire.
A la date du présent document d’enregistrement universel, le Groupe BLEECKER a procédé à une revue
spécifique de son risque de liquidité et considère être en mesure de faire face à ses échéances à venir.
3.3 Risques règlementaires
3.3.1 Risques liés à l’option pour le régime SIIC par BLEECKER
BLEECKER, foncière cotée sur Euronext, a opté pour le régime fiscal des Sociétés d’Investissements
Immobiliers Cotées (ci-après « SIIC ») prévu à l’article 208 C du Code général des impôts avec effet au
1er septembre 2007. Au titre de ce régime, la Société bénéficie d’une exonération d’impôt sur les
sociétés, sous condition de distribution, sur la fraction de son bénéfice provenant notamment de la
location de ses immeubles, des plus-values réalisées sur les cessions d’immeubles ou de certaines
participations dans des sociétés immobilières, et, le cas échéant, de participations dans des filiales
également soumises à ce régime.
La modification substantielle du régime fiscal applicable aux SIIC et notamment une hausse
significative du taux de distribution pourrait impacter défavorablement l’activité du Groupe
BLEECKER, ses résultats nets futurs, ainsi que sa stratégie d’investissement. Par ailleurs, en cas de non-
respect par le Groupe BLEECKER des conditions et obligations imposées par le régime fiscal applicable
aux SIIC, ses résultats seraient imposés à l’Impôt sur les Sociétés et entrainerait corrélativement une
baisse du résultat au titre de l’exercice au cours duquel la/les condition(s) n’est (ne sont) pas respectée(s).
La Loi de Finances rectificative pour 2006 a prévu que le capital ou les droits de vote des SIIC ne
devraient pas être détenus, au cours d’un exercice, directement ou indirectement, à hauteur de 60% ou
plus, par un ou plusieurs actionnaires agissant de concert (sauf s’il s’agit de SIIC) au sens de l’article
L233-10 du Code de commerce (sauf à la suite d’opérations d’offres publiques d’achat ou d’échange,
d’opérations de restructuration visées à l’article 210-0A du Code général des impôts et d’opérations de
conversion ou de remboursement d’obligations en actions, à la condition que la situation soit régularisée
rapidement). Pour les SIIC ayant opté pour le régime SIIC avant le 1
er
janvier 2007, la date d’entrée en
vigueur de cette condition de plafond de détention, qui avait été initialement fixée au 1
er
janvier 2009, a
été décalée au 1
er
janvier 2010 par la Loi de Finances pour 2009, laissant ainsi un délai supplémentaire
aux SIIC pour régulariser leur situation. Si à compter de cette date, ce seuil de détention de 60% est
dépassé par un ou plusieurs actionnaires agissant de concert, les résultats de la SIIC seront imposés à
l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun au titre de l’exercice au cours duquel cette
condition n’est pas respectée.
Par ailleurs, la Loi de Finances rectificative pour 2006 a également prévu que les SIIC sont, sous réserve
de certaines exceptions, redevables d’un prélèvement égal à 20% du montant des sommes issues des
produits SIIC exonérés et distribués à tout actionnaire autre qu’une personne physique qui détiendrait
directement ou indirectement au moins 10% du capital de la SIIC et ne serait pas soumis à l’impôt sur
les sociétés ou à un impôt équivalent au titre de ces distributions. Toutefois, l’assiette du prélèvement
est diminuée des sommes distribuées provenant des produits reçus ayant déjà supporté ce prélèvement.
En outre, le prélèvement n’est pas dû si le bénéficiaire de la distribution est une société soumise à une
obligation de distribution intégrale des dividendes qu’elle perçoit et dont les associés détenant
directement ou indirectement au moins 10% de son capital sont soumis à l’impôt sur les sociétés ou à
un impôt équivalent à raison des distributions qu’ils perçoivent. Le redevable légal du prélèvement de
18
20% est la société SIIC et non pas l’actionnaire ou les actionnaires concernés. Ce prélèvement s’applique
aux distributions mises en paiement à compter du 1
er
juillet 2007.
Conformément à l’article 24 des statuts de BLEECKER, tout actionnaire autre qu’une personne
physique et non soumis à l’impôt sur les sociétés ou à un impôt équivalent au titre des distributions de
dividendes, possédant plus de 10% du capital de la Société, devra indemniser la Société du montant du
prélèvement de 20%, dû à raison de la distribution dont il est bénéficiaire.
BLEECKER veille au respect de l’ensemble de la réglementation actuellement en vigueur et compte-
tenu des indications fiscales, fera ses meilleurs efforts pour se trouver en conformité au vu des
éventuelles évolutions, assisté le cas échéant par des consultants externes, cabinets de conseils et avocats
spécialisés et cabinet d’expertise comptable.
Sur l’exercice 2023, les dividendes proviennent à 100% de résultats des filiales du Groupe BLEECKER,
lesquelles sont soumises au régime SIIC :
- 90 % par SARL BRAHMS
- 10% par la SARL RAVEL
3.4 Risques sociaux et environnementaux
3.4.1 Risques liés à la réglementation des baux commerciaux
Le Groupe BLEECKER négocie, conclut, renouvelle et résilie en France principalement des baux
commerciaux. Au 31 août 2023, 84 % des baux du Groupe BLEECKER sont des baux commerciaux
comme pour l’exercice précédent. Dès lors, la modification des règles applicables en matière de baux
commerciaux, notamment en matière de durée, d’indexation et de plafonnement ou déplafonnement des
loyers, de calcul des indemnités d’éviction dues aux locataires, pourrait avoir des conséquences
négatives sur la valorisation du patrimoine, les résultats, l’activité ou la situation financière du Groupe
BLEECKER imposant une adaptation de la stratégie.
En France, la législation relative aux baux commerciaux a tendance à protéger le locataire et donc à être
très rigoureuse à l’égard du bailleur. Ceci se traduit notamment par un nombre important de dispositions
contractuelles d’ordre public (durée minimale du bail, droit au renouvellement, indemnités d’éviction,
révision et indexation du loyer). Le non-respect d’une disposition de cette nature entrainerait la nullité
du contrat de bail, une baisse du taux d’occupation des actifs du patrimoine et, donc, du résultat du
Groupe.
Par ailleurs, les locataires ont la possibilité de libérer les locaux à la date d’échéance du bail, ainsi qu’à
l’issue de chaque période triennale (le droit de résiliation triennale du locataire est d’ordre public, sauf
stipulation contraire rattachée aux exceptions légales limitativement énumérées). Il en résulte un risque
de vacance entrainant corrélativement l’absence de revenus (loyers, charges et impôts attachés aux
immeubles qui continuent de courir) se traduisant par une baisse du résultat (cf. paragraphe « Risques
liés au non renouvellement des baux et à la vacance des locaux » ci-dessus).
Les mesures de gestion de ce risque sont : la veille juridique ainsi que l’accompagnement de la Société
par des professionnels disposant de compétences techniques spécifiques à savoir, la société SINOUHE
IMMOBILIER, avocats, notaires, cabinet d’architectes.
19
3.4.2 Risques environnementaux et liés à la santé
Par ailleurs, l’activité du Groupe BLEECKER est soumise aux lois et règlements relatifs à
l’environnement et à la santé publique, qui concernent notamment la présence d’amiante, de plomb, de
termites, le risque de prolifération de légionnelles, le régime des installations classées pour la protection
de l’environnement et la pollution des sols.
Bien que le patrimoine du Groupe BLEECKER ne comporte pas, à la date d’enregistrement du présent
document, de locaux à usage industriel, il contient des locaux à usage d’entrepôts logistiques, activité
qui peut présenter un risque environnemental et relever à ce titre de la réglementation sur les installations
classées pour la protection de l’environnement.
Bien que tous les actifs immobiliers détenus par le Groupe BLEECKER aient, lors de leur acquisition,
fait l’objet de l’ensemble des diagnostics requis par la réglementation applicable et que ces diagnostics
n’aient révélé aucun fait susceptible d’avoir un effet défavorable significatif sur le Groupe BLEECKER,
celui-ci ne peut néanmoins pas garantir qu’il n’existe aucun risque significatif de non-conformité de l’un
quelconque de ses actifs aux dispositions impératives en matière d’environnement et de santé publique.
Le non-respect de ces dispositions par le Groupe BLEECKER pourrait engager sa responsabilité,
affecter les conditions d’exploitation de ses immeubles ou le conduire à engager des dépenses
significatives pour se mettre en conformité.
La survenance d’un ou plusieurs de ces risques pourrait avoir un effet négatif significatif sur l’activité
de la société, son chiffre d’affaires et ses perspectives de croissance. Toutefois, de manière générale, le
Groupe BLEECKER veille au respect de la réglementation applicable et à son évolution.
Par ailleurs, les lois et règlements relatifs à l’environnement et à la santé publique pourraient devenir
plus stricts et imposer de nouvelles obligations au Groupe BLEECKER, comme à l’ensemble des acteurs
de son secteur d’activité, ce qui pourrait obliger le Groupe BLEECKER à engager des dépenses
significatives afin de se conformer à cette évolution de la réglementation.
Le Groupe BLEECKER atténue ce risque par des audits approfondis réalisés par des professionnels
réputés (cf. supra « Risques liés aux opérations d’acquisition et/ou de cession ») dans le cadre de ses
acquisitions et par le développement de la certification environnementale BREEAM IN USE sur les
actifs les plus significatifs concernant son patrimoine existant.
3.5 Risques liés à la gouvernance
1.1.1 Risques de conflit d’intérêt liés aux missions exercées par SINOUHE IMMOBILIER
Le Groupe BLEECKER a adopté un schéma d’externalisation de l’asset management et de la gestion
locative de ses actifs immobiliers, lesquels sont confiés à la société SINOUHE IMMOBILIER. Cette
société est majoritairement contrôlée par Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du
Directoire de BLEECKER, et Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et membre du
Directoire de BLEECKER. SINOUHE IMMOBILIER assure également, auprès de sociétés dans
lesquelles Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON détiennent,
directement ou indirectement des participations significatives, des missions similaires à celles exercées
auprès du Groupe BLEECKER.
Cette situation est susceptible de créer des conflits d’intérêt (i) dans le cadre des missions d’asset
management, (ii) dans le cadre d’opérations d’arbitrage, et (iii) dans le cadre de la commercialisation
locative des locaux vacants (voir Chapitre 11.2 du présent document d’enregistrement universel). Ces
20
conflits d’intérêt pourraient avoir un effet défavorable sur la stratégie, l’activité, la situation financière,
les résultats et les perspectives du Groupe BLEECKER.
La gestion de ce risque est organisée autour de deux axes :
1) Préventions :
• Obligation de déclaration de conflit d’intérêts
• Déclaration d’intérêts lors de la prise de fonction, et annuellement
• Communication des mandats et fonctions tous les ans
• Obligations comptables en matière d’informations sur les parties liées
• Présence de membres indépendant au sein du Conseil de surveillance
2) Gestion :
• Procédure des conventions réglementées
• Analyse annuelle des convention réglementées conclues antérieurement et ayant des
effets sur l’exercice
• Abstention de la personne intéressée lors du vote sur les conventions réglementées
4. INFORMATIONS CONCERNANT L’EMETTEUR
4.1 Raison sociale et nom commercial de la Société
Depuis le 28 juin 2007, la raison sociale de la Société est « BLEECKER ». La Société était
précédemment dénommée « Compagnie Française des Établissements Gaillard ».
La Société ne possède pas de nom commercial.
4.2 Lieu et numéros d’enregistrement de la Société
Depuis le 26 juillet 2007, la Société est immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés
de Paris sous le numéro 572 920 650. La Société était précédemment immatriculée au Registre
du Commerce et des Société de Béziers sous le même numéro.
Le numéro SIRET de la Société est le 572 920 650 00296 et son code activité est le 6420Z.
Le code LEI de la Société est le 969500NWS9YHZ8AW0B54. Celui-ci expirera le 25 octobre
2024.
4.3 Date de constitution et durée de la Société
La Société a été constituée le 13 mai 1909 sous la forme d’une société anonyme régie par la loi
du 24 juillet 1867. Les statuts ont été mis en harmonie avec les dispositions de la loi du 24 juillet
1966 et du décret du 23 mars 1967, par décision prise lors de l’Assemblée générale extraordinaire
de la Société du 28 juin 1968.
La durée de la Société, fixée à l’origine à 50 années, a été prorogée pour une durée de 99 années,
qui prendra fin le 13 mai 2058.
21
4.4 Siège social de la Société, forme juridique, législation régissant ses activités
Depuis le 1
er
octobre 2008, le siège social de la Société est situé au 39 Avenue George V – 75008
Paris. Le numéro de téléphone du siège social est le + 33 1 58 56 22 44.
Les sièges antérieurs de la Société BLEECKER ont été les suivants :
- 75, avenue des Champs-Élysées à PARIS (75008)
Du ressort du Greffe du Tribunal de Commerce de PARIS,
Date du transfert : 1
er
octobre 2008
- 53, avenue Jean Moulin à BEZIERS (34500)
Du ressort du Greffe du Tribunal de Commerce de BEZIERS,
Date du transfert : 28 juin 2007.
La Société est une société anonyme de droit français, à Directoire et Conseil de surveillance.
La Société est soumise au droit français.
Le site internet de la Société peut être consulté à l’adresse suivante : https://www.bleecker.fr/ .
Il est précisé que les informations figurant sur le site internet de la Société ne font pas partie du
présent document d’enregistrement universel, sauf si ces informations sont incorporées par
référence dans celui-ci.
5. APERCU DES ACTIVITES
5.1 Principales activités
5.1.1 Activités actuelles
BLEECKER est une société foncière cotée spécialisée dans l’immobilier d’entreprise qui s’est
développée sur le marché des bureaux et locaux d’activités. Au 31 août 2023, le Groupe
BLEECKER possède un patrimoine d’une valeur de 694 M€, dont un actif destiné à être cédé
pour 2,4 M€.
BLEECKER est un acteur majeur dans le secteur de l’immobilier d’entreprise et bénéficie du
statut de foncière cotée (SIIC).
BLEECKER s’appuie sur une structure totalement externalisée, composée de départements
opérationnels, de conseils et d’experts.
Cette organisation permet d’assurer le contact permanent avec le marché, de comprendre les
tendances et de réagir à leur émergence. L’externalisation de l’asset management et de la gestion
locative contribue à la simplification et à l’optimisation de l’organisation opérationnelle en
privilégiant un circuit décisionnel court centré sur la stratégie du Groupe et la mise en œuvre de
sa politique de développement. Architectes, ingénieurs, analystes financiers, notaires et avocats
fournissent un large spectre de savoirs et de compétences nécessaires à la réussite des opérations
d’investissement.
Le Groupe BLEECKER possède au 31 août 2023, un patrimoine de 72.635 m². Il est composé de
17 actifs.
22
Au 31 août 2023, les actifs de la région Paris/Ile de France représentent 100% des revenus locatifs
totaux du Groupe BLEECKER.
Ventilation des revenus locatifs par zones géographiques au 31 août 2023
En K€
Paris
Ile de France
Régions
Total
Revenus locatifs
22 731
6 397
0
29 128
%
78,0 %
22,0 %
0,0%
100,0%
Autres produits d'exploitation
68
53
0
121
Charges d'exploitation
14 769
3 606
6
18 381
Juste valeur des immeubles
(IAS 40)
-27 838
5 093
19
-22 727
Résultat opérationnel
-19 808
7 936
13
-11 859
%
167,0 %
-66,9 %
-0,1 %
100,0%
Produits Financiers
0
0
0
0
Charges Financières
12 660
1 490
0
14 150
Résultat Financier
-12 660
- 1 490
0
-14 150
%
89,5 %
10,5 %
0,0%
100,0%
Résultat courant
-32 468
6 447
13
-26 008
%
124,8 %
-24,8 %
0,0 %
100,0%
Résultat de cession d’actifs
0
0
0
0
Résultat net consolidé
-32 468
6 447
13
-26 008
%
124,8 %
-24,8 %
0,0 -%
100,0%
5.1.1.1 Prise en compte du développement durable
BLEECKER est engagée dans une politique de développement durable tant dans la gestion de ses
actifs que dans sa stratégie d’investissement et de valorisation de son patrimoine.
BLEECKER communique dans son rapport de gestion, au paragraphe 3.7 ci-dessous, sur les
actions et les réalisations menées au titre de l’exercice clos au 31 août 2023.
D’un point de vue opérationnel, BLEECKER a confié à son asset manager, SINOUHE
IMMOBILIER, la mise en œuvre, le déploiement et le contrôle de sa politique environnementale.
Dans le cadre de la gestion de ses actifs, BLEECKER porte une attention toute particulière au
respect des normes de sécurité, de santé et de protection de l’environnement. Fort de son
expérience sur la gestion d’actifs industriels classés au titre des ICPE
(*)
, BLEECKER a mis en
place depuis plusieurs années une organisation interne qui permet d’assurer une veille
réglementaire sur ces domaines, d’identifier et de maîtriser ses risques environnementaux et de
contrôler la bonne application des exigences minimales sur ses immeubles.
La réduction de l’empreinte écologique de l’activité immobilière de BLEECKER passe également
par une utilisation rationnelle et raisonnable des ressources naturelles.
Consciente des efforts à mener dans ce domaine, BLEECKER est engagée dans une démarche
permettant d’évaluer et de suivre les performances environnementales de ses actifs afin
d’identifier les principaux leviers d’action, qu’ils soient liés à la gestion courante des immeubles
en collaboration avec les locataires, ou dans le cadre de travaux modificatifs.
23
Les restructurations plus lourdes font l’objet d’une réflexion globale qui intègre les enjeux
environnementaux avec pour objectif l’optimisation des performances énergétiques et de la
qualité environnementale des immeubles.
Cette réflexion est menée très en amont en partenariat avec un bureau d’étude spécialisé afin
d’étudier toutes les solutions d’approvisionnement énergétique envisageables, les techniques
d’isolation et d’évaluer leur pertinence par rapport aux données du projet (localisation
géographique, usage, climat…) et aux objectifs à atteindre.
(*)Les actifs BLEECKER relevant du régime d’autorisation ou d’enregistrement au titre de la
législation des Installations Classées pour la Protection de l’Environnement (ICPE) représentent
près de 35 % (en surface) du patrimoine.
5.1.2 Activités futures
La Société n’a pas vocation à développer d’autres activités.
5.1.3 Marchés sur lesquels le Groupe BLEECKER intervient
Le Groupe BLEECKER s’est développé sur les marchés des bureaux et locaux d’activités.
Les graphiques ci-dessous présentent l’information sectorielle du Groupe BLEECKER au
31 août 2023, en pourcentage des valeurs d’actif et en pourcentage du chiffre d’affaires consolidé
par affectation.
5.1.4 Ventilation par types d’actifs au 31 août 2023
• En pourcentage des valeurs brutes d’actifs :
64,8%
0,0%
17,2%
16,1%
1,9%
Bureaux Plateforme logistique Activité Commerces Habitation
24
• En pourcentage des revenus locatifs consolidés :
5.1.5 Ventilation géographique au 31 août 2023
• En pourcentage des valeurs brutes d’actifs :
60,3%
0,0%
26,7%
11,5%
1,5%
Bureaux Plateforme logistique Activité Commerces Habitation
82,8%
16,9%
0,3%
Paris Ile de France Régions
25
• En pourcentage des revenus locatifs consolidés :
5.1.6 Ventilation géographique par types d’actifs au 31 août 2023
Bureaux
• En pourcentage des valeurs brutes d’actifs :
73,3%
26,7%
0,0%
Paris Ile de France Régions
100,0%
0,0%
Paris Ile de France Régions
26
• En pourcentage des revenus locatifs consolidés :
100,0%
0,0%0,0%
Paris Ile de France Régions
27
Activités
• En pourcentage des valeurs brutes d’actifs :
• En pourcentage des revenus locatifs consolidés :
98,0%
2,0%
Ile de France Régions
100,0%
0,0%
Ile de France Régions
28
Commerces
• En pourcentage des valeurs brutes d’actifs :
100,0%
Paris
29
• En pourcentage des revenus locatifs consolidés :
Habitation
• En pourcentage des valeurs brutes d’actifs :
100,0%
Paris
100,0%
Paris
30
• En pourcentage des revenus locatifs consolidés :
100,0%
Paris
31
5.1.7 Le marché de bureaux en Ile de France
Sur les 9 premiers mois de l’année, la demande placée affiche un ralentissement modéré avec
1 351 600 m² placés (-12 % sur un an et -11 % comparé à la moyenne décennale). Sur l’ensemble de
l’année, le marché des bureaux franciliens reste freiné par la conjoncture économique morose (PIB
attendu de + 0,9 % en 2023 d’après la Banque de France) et les stratégies d’optimisation des coûts et de
réductions surfaciques de certains groupes. Néanmoins, le bon niveau d’activité au 3
ème
trimestre a
permis de rattraper une partie des mauvais résultats du 1
er
semestre 2023. Avec 484 800 m² placés, le
3
ème
trimestre retrouve des niveaux classiques de demande placée. Cette bonne dynamique sur ce
trimestre est visible à la fois sur le créneau des petites et moyennes surfaces mais aussi sur le segment
des grandes transactions > 5 000 m².
Certains secteurs parviennent à se démarquer et enregistrent des niveaux de commercialisations
satisfaisants (Paris, La Défense, Levallois). En 1
ère
Couronne, quelques communes présentent également
une dynamique locative honorable (St Ouen, Pantin, Bagneux, Cachan…). En revanche, sur le reste du
territoire, les volumes de commercialisations restent faibles.
Plusieurs phénomènes sont à l’œuvre en 2023 sur le marché des bureaux francilien : une taille des
transactions plus réduite sur le créneau des grands utilisateurs mais une demande qui reste solide :
recherche d’optimisation des coûts immobiliers, plus grande sélectivité des utilisateurs quant à la
localisation et la qualité intrinsèque de l’immeuble. Fort de ce constat, l’année 2023 devrait se clôturer
avec un volume de commercialisations de bureau en dessous de la moyenne décennale avec 1,9 millions
de m².
Evolution de la demande placée en Ile-de-France :
32
Offre immédiate de bureaux en Ile-de-France
Au 3
ème
trimestre 2023, l’offre immédiate augmente à nouveau de 3 % par rapport au trimestre précédent
et atteint 4,6 millions de m², soit un taux de vacance en moyenne au niveau de l’Ile-de-France de 7,7 %.
Dans la lignée du trimestre précédent, cette augmentation de la vacance est principalement liée à des
libérations de surfaces de seconde main et la mise sur le marché de surfaces rénovées. La part du
neuf/restructuré passe de 33 % au 4T 2022 à 29 % au 3T 2023. Cette progression de l’offre immédiate
reste très inégalitairement répartie. La majeure partie de l’augmentation de la vacance est attribuée sur
ce semestre à la 1
ère
Couronne Sud, Nord et dans une moindre mesure, la 1
ère
Couronne Est.
Répartition géographique de la demande placée :
Offre future de bureaux en Ile-de-France
Sur ce 3
ème
trimestre 2023, l’offre future certaine (tout état et tous segments de surface confondus) se
réduit de 8 % pour atteindre 2 045 500 m² dont 1,4 millions de m² à venir dans l’année. Concernant
l’offre probable, elle atteint un plateau avec 2,4 millions de m². Cette relative stabilité masque des
tendances très disparates avec : d’un côté, un volume de libérations attendu ces prochaines années
relativement élevé et de l’autre, des projets et permis de construire déposés en nette diminution. Certains
projets sont aujourd’hui mis en pause, faute de financement ou dans l’attente d’un preneur. Le contexte
d’augmentation des coûts de la construction, les nouvelles contraintes réglementaires, le
renchérissement et le durcissement des conditions de financement et les craintes vis-à-vis de la suroffre
de bureaux compliquent la recherche d’un équilibre financier sur certains territoires, dont ceux où les
perspectives d’augmentation de loyers sont limitées et/ou jugées insuffisantes.
33
Évolution de l’offre immédiate et du taux de vacance en Ile-de-France :
Valeurs faciales et perspectives
Le clivage au niveau des dynamiques de loyers faciaux ne fait que s’exacerber. D’après les données
Immostat, le loyer moyen en Ile-de-France reste relativement stable sur un an à 431 € HT HC / m² / an
pour des actifs neufs / restructurés. Cette relative stabilité masque néanmoins de fortes divergences.
Dans Paris, le manque d’offres (avec un taux de vacance à Paris de 3,5 %) et l’inflation (ILAT en hausse
de + 6,5% au 2
ème
trimestre 2023) continuent de tirer les valeurs locatives à la hausse. Les écarts de
valeurs entre Paris Centre Ouest et certains secteurs du reste de Paris se réduisent.
En périphérie, les dynamiques sont plus contrastées. L’effet de l’indexation des loyers à l’inflation est
moins évident dans les secteurs sur-offreurs où les renégociations peuvent être importantes.
L’abondance de l’offre freine les progressions de valeurs, même si certains actifs prime parviennent à
sortir du lot (dont Levallois avec un loyer prime à 565 € HT HC / m² / an). Au sein d’un même territoire,
on constate de fortes divergences entre les loyers neufs et en état d’usage.
34
5.1.8 Le marché des locaux d’activités et des petits entrepôts en Ile de France
Après deux années consécutives records, et malgré un climat conjoncturel dégradé, le marché de
l’immobilier industriel francilien prouve encore une fois sa résilience au 1
er
semestre 2023 avec près de
525.900 m² placés. Même si le marché enregistre un recul de 29 % par rapport au S1 2022, qui pour
rappel, est le meilleur semestre jamais observé, la performance du S1 2023 s’inscrit au niveau de la
moyenne de long terme. 471 signatures ont ainsi été actées sur les six premiers mois de l’année, les
locaux industriels < 1.000 m² représentant 2/3 des opérations.
Malgré le contexte incertain, les utilisateurs poursuivent leurs projets d’implantation avec une attention
accrue portée sur l’engagement financier requis. De plus, si un nombre croissant d’entreprises cherchent
à sécuriser des locaux à proximité immédiate de Paris, les disponibilités restreintes et les valeurs
locatives élevées contraignent toujours une partie d’entre eux à se reporter sur la seconde voire la
troisième couronne. Le secteur A86 – Francilienne demeure ainsi la place principale du marché, en
concentrant la moitié du volume commercialisé.
Somme toute, le maintien de la demande, combiné à la dynamique de réindustrialisation impulsée par
l’Etat et à l’essor des startups industrielles, devrait continuer de stimuler les volumes placés au second
semestre.
Evolution de la demande placée en Ile-de- France :
Se positionnant à un niveau légèrement supérieur à 2,2 M€ de m² à la fin du T2 2023, l’offre immédiate
en Île-de-France est orientée à la hausse (+ 2 % sur 3 mois et + 24 % sur un an), soit un taux de vacance
estimé à 5,6 %. Les disponibilités demeurent limitées à l’intérieur du périmètre de l’A86 au regard de la
demande exprimée pour des locaux de haute efficience fonctionnelle et environnementale situés à
proximité des bassins de main d’œuvre et de consommation. La part de l’offre neuve se maintient à
21 % du stock disponible en Île-de-France, en sachant que 84 % de cette offre neuve est composée de
parcs d’activités. L’offre future s’inscrit dans une logique de modernisation de l’outil immobilier
industriel et de maximisation du potentiel de réindustrialisation de la région. Néanmoins dans un
contexte de raréfaction du foncier productif, couplé à l’augmentation des coûts de construction et des
coûts de financement, se pose la problématique de l’équilibre financier des nouveaux développements.
35
Evolution de l’offre immédiate :
Le maintien de la demande locative, conjugué au phénomène de raréfaction foncière, favorise la
poursuite de la tendance haussière des loyers en Île-de-France, avec un loyer moyen qui atteint
désormais 117 €/m²/an. Le loyer moyen intra A86 est stable sur un an avec environ 143 €/m² pour
s’implanter à proximité de Paris, tandis que les effets de report des utilisateurs de la première couronne
vers la deuxième entrainent une pression à la hausse des loyers extra A86. Ainsi, le loyer moyen du
secteur A86 – Francilienne poursuit son ascension, avec un coût de 109 €/m² à l’installation, contre
104 €/m² en 2022. Ce sont les valeurs locatives des produits neufs, en particulier les petites surfaces
< 1.000 m², qui augmentent le plus significativement compte tenu du régime inflationniste.
Loyers faciaux :
5.2 Évènements marquants dans le développement de la Société au cours des trois
derniers exercices
2021 : La SCI NEFLIER a cédé, le 6 mai 2021, des lots de copropriété d’une surface totale
d’environ 600 m², appelés à dépendre d’un immeuble à usage de bureaux et d’activité
situé à CANEJAN (33), moyennant le prix de 1,420 M€.
Le 28 juillet 2021, la SARL WAGNER a cédé un ensemble immobilier, à usage de
bureaux, d’une surface totale de 2.128 m² environ, situé à CLICHY (92), moyennant le
prix total de 6 M€.
Le 25 août 2021, la SARL GIDE a cédé un immeuble, à usage de bureaux, d’une surface
36
totale de 1.428 m² environ, situé à PARIS (75009), moyennant le prix total de 32 M€.
Le même jour, la SARL ROSTAND a cédé un immeuble, à usage de bureaux,
commerces, et habitation, d’une surface totale de 2.198 m² environ, situé à PARIS
(75002), moyennant le prix total de 37,8 M€.
Le 31 août 2021, la SA BLEECKER a absorbé, par voie de fusion simplifiée, les SARL
VERDI, GIDE, et ROSTAND. Cette opération, réalisée à la suite des cessions par ces
dernières de leurs actifs immobiliers, est une restructuration interne permettant de
rationaliser et de simplifier les structures du Groupe.
La SCI DE LA CROIX DU SUD a cédé, le 8 octobre 2021, des lots de copropriété
dépendant d’un ensemble immobilier, à usage de bureaux, d’une surface totale de
240 m² environ, situés à LIEUSAINT (Seine et Marne), moyennant le prix total de 1M€.
2022 : La SARL GABRIELLI a pris livraison des travaux complémentaires et modification
technique le 8 mars 2022 de l’immeuble à usage de baux d’une surface de 13.376 m²
située à PARIS (75015).
2023 : Néant.
5.3 Stratégie et objectifs
Les objectifs du Groupe BLEECKER sont :
- Assurer le rendement et la liquidité du patrimoine du Groupe,
- Accélérer le développement du patrimoine et en favoriser la visibilité par les marchés,
- Créer de la valeur pour ses actionnaires,
- Développer une politique de développement durable.
Pour parvenir à ces objectifs, les modes d’action sont les suivants :
- Ouvrir de nouveaux axes de développement en bénéficiant du régime SIIC,
- Assurer un taux maximal d’occupation et de recouvrement des loyers et des charges
locatives,
- Optimiser le niveau de loyers en fonction de l’évolution du marché tout en contrôlant et
maîtrisant les charges,
- Maintenir le niveau de qualité des actifs et, le cas échéant, les moderniser ou les restructurer
tout en pérennisant des relations qualitatives avec les locataires,
- Assurer la gestion du parc immobilier existant, notamment par une optimisation des loyers,
du taux d’occupation et la mise à niveau des actifs au regard des problématiques
environnementales.
37
5.4 Investissements
5.4.1 Principaux investissements réalisés au cours des trois dernières années
5.4.1.1 Principaux investissements réalisés au cours de l’exercice clos le 31 août 2023
Acquisitions d’immeubles
Aucune nouvelle acquisition n’a eu lieu au cours de l’exercice.
Participations
Constitution à hauteur de 100 % par la SA BLEECKER de la SAS ILO123, société par actions
simplifiée à capital variable au capital de 1.000 € dont le siège social est situé au 39, avenue
George V 75008 PARIS, ayant notamment pour objet social l’acquisition d’immeubles, la
détention et la gestion par bail, ainsi que toutes opérations financières et généralement toutes
opérations commerciales, financières, civiles, mobilières et immobilières se rattachant à l’objet
social.
La SARL PROUST a procédé, en application des dispositions de l’article 1844-5 du Code civil,
à la dissolution sans liquidation, le 28 juillet 2023, de la SCI DE LA CROIX DU SUD. La
transmission universelle du patrimoine de la SCI DE LA CROIX DU SUD a eu lieu à l’issue du
délai d’opposition des créanciers, soit le 31 août 2023.
5.4.1.2 Principaux investissements réalisés au cours de l’exercice clos le 31 août 2022
Investissements
Suite au repositionnement de l’immeuble de bureaux détenu par la SARL GABRIELLI, sis à
Paris 15
ème
, en multi-locataires, les travaux complémentaires et modifications techniques
engagés, objet d’un avenant au contrat de promotion immobilière en date du 8 octobre 2021, ont
été livrés le 8 mars 2022.
Cessions d’immeubles
La SCI DE LA CROIX DU SUD a cédé, le 8 octobre 2021, des lots de copropriété dépendant
d’un ensemble immobilier, à usage de bureaux, d’une surface totale de 240 m² environ, situés à
LIEUSAINT (Seine et Marne), moyennant le prix total de 1 M€.
Participations
Le Groupe Bleecker a cédé le 20 décembre 2021, sa participation de 50% détenue au sein de la
SCI NEFLIER.
5.4.1.3 Principaux investissements réalisés au cours de l’exercice clos le 31 août 2021
Acquisitions d’immeubles
Aucune nouvelle acquisition n’a eu lieu au cours de l’exercice.
38
Cessions d’immeubles
Le 15 octobre 2020, la SARL VERDI a cédé un ensemble immobilier, à usage de bureaux et
d’activités, d’une surface totale de 8.523 m² environ, situés à VITRY SUR SEINE (94),
moyennant le prix total de 17,550 M€.
La SCI NEFLIER a cédé, le 6 mai 2021, des lots de copropriété d’une surface totale d’environ
600 m², appelés à dépendre d’un immeuble à usage de bureaux et d’activité situé à CANEJAN
(33), moyennant le prix de 1,420 M€.
Le 28 juillet 2021, la SARL WAGNER a cédé un ensemble immobilier, à usage de bureaux,
d’une surface totale de 2.128 m² environ, situé à CLICHY (92), moyennant le prix total de 6 M€.
Le 25 août 2021, la SARL ROSTAND a cédé un immeuble, à usage de bureaux, commerces, et
habitation, d’une surface totale de 2.198 m² environ, situé à PARIS (75002), moyennant le prix
total de 37,8 M€.
Le même jour, la SARL GIDE a cédé un immeuble, à usage de bureaux, d’une surface totale de
1.428 m² environ, situé à PARIS (75009), moyennant le prix total de 32 M€.
Investissements
La SARL GABRIELLI a pris livraison, le 23 octobre 2020, des travaux de
restructuration/réhabilitation de l’immeuble sis à Paris 15ème, d’une superficie totale de
13.376 m² environ, à usage de bureaux, dans le cadre du contrat de promotion immobilière signé
le 28 novembre 2018.
Participations
La SARL MOZART a procédé, en application des dispositions de l’article 1844-5 alinéa 3 du
Code civil, à la dissolution sans liquidation, le 30 juin 2021, de la SCI PARC DU SEXTANT.
La transmission universelle du patrimoine de la SCI PARC DU SEXTANT a eu lieu à l’issue
du délai d’opposition des créanciers, soit le 31 juillet 2021.
Le 31 août 2021, la SA BLEECKER a absorbé, par voie de fusion simplifiée, les SARL VERDI,
GIDE, et ROSTAND. Cette opération, réalisée à la suite des cessions par ces dernières de leurs
actifs immobiliers, est une restructuration interne permettant de rationaliser et de simplifier les
structures du Groupe. Cette opération a entraîné la comptabilisation dans les comptes sociaux
d’un montant de 48,6 M€ en produit financier.
5.4.2 Principaux investissements en cours
Aucun investissement particulier n’est actuellement en cours.
39
5.4.3 Informations sur les participations
Les informations concernant la situation des filiales et participations de la Société au 31 août 2023, sont présentées dans le tableau ci-après :
BLEECKER S.A.
TABLEAU DES FILIALES ET PARTICIPATIONS AU 31 AOUT 2023
Capitaux
Propres autres
que le Capital &
le Résultat
Quote-Part
du Capital en
%
Valeur Comptable
des Titres
Prêts et Avances en
Immobilisations
Financières
Cautions & Avals
Donnés par la SA
BLEECKER
C.A HT du
dernier Exercice
au 31/08/23
Résultats
(Bénéfice ou
Perte) au
31/08/23
Dividendes
Encaissés
SA BLEECKER
Capital
RENSEIGNEMENTS DETAILLES SUR LES
FILIALES ET LES PARTICIPATIONS
1/ Filiales (+50% du Capital détenu)
SARL MAHLER
1 050 000
-697 559
100,00%
11 057 500
-
-
1 099 056
-145 770
-
SARL MOUSSORGSKI
7 625
-778 639
100,00%
1 653 100
-
-
1 015 393
348 246
-
SARL MOZART
22 625
-1 042 119
100,00%
22 625
-
-
-721
6 404
-
SARL RAVEL
6 445 500
644 550
100,00%
3 739 626
-
-
6 112 876
1 346 011
86 753
SARL BRAHMS
7 625
1 099 303
100,00%
501 725
-
-
-
33 571
754 473
SARL VARESE
7 500
-4 469
100,00%
127 500
-
-
-
-18 399
-
SARL WAGNER
2 685 201
616 163
100,00%
29 892 100
-
-
-
84 082
-
SARL LULLI
7 625
462 377
100,00%
7 625
-
-
283 887
131 673
-
SARL PROUST
12 200
-14 326
100,00%
134 200
-
-
-
-2 658 088
-
SARL MOLIERE
1 037 000
2 324 363
99,98%
48 304 080
-
-
5 554 929
-201 435
-
SARL MALLARME
8 283 000
-1 396 838
100,00%
12 039 891
-
-
1 097 626
304 811
-
SARL GABRIELLI
3 050 000
-20 795 570
100,00%
21 107 525
-
-
3 705 439
-11 093 546
-
SAS ILO 123
1 000
0
100,00%
1 000
-
-
-
-433
-
2/ Sous-Filiales (+50% du Capital indirectement
détenu
SCI DU 14 RUE LAFAYETTE
10 000
-668 689
99,90%
-
-
-
1 385 679
466 499
-
SCI DU 15 RUE LAFAYETTE
10 000
-977 690
99,90%
-
-
-
696 294
5 045
-
SCI 176 RIVOLI
1 000
-6 257 550
99,90%
-
-
-
984 461
-2 009 765
-
SCI 30 HAUSSMANN
1 000
-2 883 772
99,90%
-
-
-
629 727
-446 502
-
Sous total des titres Filiales
128 588 497
0
841 227
Participations Evaluées par Mise en Equivalence
0
Mali Titres STRAUSS
366 197
Sous Total Participations
128 954 695
2/ Titres d'autocontrôle
Titres BLEECKER
0,1775%
71 558
40
5.4.4 Facteurs environnementaux pouvant influencer l’utilisation des immobilisations
corporelles
A la connaissance de la Société, aucun facteur de nature environnementale n’a influencé au cours des
dernières années ou n’est susceptible d’influencer sensiblement, de manière directe ou indirecte, les
opérations du Groupe.
L’activité du Groupe BLEECKER est soumise aux lois et règlements relatifs à l’environnement et à la
santé publique, qui concernent notamment la présence d’amiante, de plomb, de termites, le risque de
prolifération de légionnelles, le régime des installations classées pour la protection de l’environnement
et la pollution des sols.
Tous les actifs immobiliers détenus par le Groupe BLEECKER ont, lors de leur acquisition, fait l’objet
de l’ensemble des diagnostics requis par la réglementation applicable.
S’agissant des immeubles du Groupe BLEECKER soumis à la réglementation relative aux
établissements recevant du public, il appartient aux locataires d’obtenir les autorisations nécessaires à
l’ouverture de leurs locaux au public. Dans le cadre de la gestion locative des immeubles du Groupe, les
locataires concernés doivent remettre la copie de l’autorisation administrative d’ouverture au public qui
leur a été délivrée par la préfecture.
41
Objectifs Principales actions
Priorité
(*)
Réduire l'empreinte environnementale
Réduire les consommations
énergétiques
Assurer la complétude des informations relatives aux consommations privatives
1
Relancer une communication auprès de tous les locataires afin de les sensibiliser aux éco-
gestes
1
Cartographier les consommations en kWh/m²/an du patrimoine par typologie d'actif
1
Finaliser les audits (decret tertiaire, décret Bacs) afin détablir un plan de réduction des
consommations sur tous les immeubles
2
Etudier et Développer le recours aux énergies renouvelables pour les immeubles adaptés
3
Engager les plans d'actions visant à réduire les consommations selon les échéances
réglementaires (actuellement 2030/2040/2050)
3
Réduire les gaz à effet de serre
Cartographier les émissions de gaz à effets de serre en kgCO
2
/m²/an liés aux
consommations énergétiques des immeubles afin d'identifier les leviers d'action
1
Intégrer à tout programme de rénovation lourde des objectifs de décarbonation dans le
choix des matériaux et sources d'énergie notamment
2
Installer des bornes de recharge pour véhicules électriques sur les parcs de stationnement
des immeubles d'activité RAVEL et BLEECKER
2
Etablir des bilans carbone des immeubles en intégrant l'usage (intrants, déchets, modes
de transports,…)
3
Réduire le recours au gaz comme combustible de chauffage par l'étude de solutions de
remplacement
3
Réduire les déchets et mieux recycler
Améliorer le tri et le recylcage des déchets de chantier lors des petits travaux non soumis
au SOGED par la mise en place de clauses particilières dans tous les contrats
1
Sensibiliser les locataires sur la réduction des déchets et le respect du tri sélectif
1
Intégrer aux contrats fournisseurs des objectifs de réduction des déchets, emballages, et
de traçabilité de l'élimination de tous déchets dangereux
2
Améliorer la connaissance des gisements de déchets générés par l'exploitation des
immeubles
3
Préserver la ressource en eau
Intégrer de façon systématique le recours aux équipements hydro-économes dans tout
projet de rénovation de locaux
1
Etablir un bilan des consommations d'eau par immeuble et par occupant ou m² afin
d'identifier les leviers d'actions
2
Etudier l'intégration de système de récupération d'eau de pluie sur les immeubles d'activité
disposant de toitures de grande surface
3
Développer les certifications
environnementales des immeubles
Réaliser des audits de pre-assessment BREEAM-IN-USE sur les immeubles parisiens non
certifiés
1
Certifier les immeubles parisiens éligibles à la certification BREEAM-IN-USE au niveau
minimal Verygood
2
Lancer la certification Biodivercity-Life sur les immeubles disposant d'un fort potentiel
écologique
3
Préserver la Biodiversité
Assurer une gestion écologique sur tous les immeubles en généralisant et en actualisant la
charte BLEECKER
1
Obtenir la vertification Biodivercity Life sur l'actif GABRIELLI et suivre un plan de progrès
en lien avec les utilisateurs des locaux
2
Anticiper les aléas climatiques
Evaluer la vulnérabilité des immeubles au changement climatique par l'outil de l'OID Bat-
ADAPT afin de définir des priorités et un plan d'actions
2
Mettre en œuvre les solutions adaptatives sur les immeubles concernés par une forte
vulnérabilité
3
(*) P1 : action à court terme / P2 actions à moyen terme (sur les 3 prochains exercices) / P3 actions à plus long terme
SYNTHESE DES OBJECTIFS DE LA POLITIQUE ENVIRONNEMENTALE BLEECKER
42
6. STRUCTURE ORGANISATIONNELLE
6.1 Description du Groupe et place de la Société au 31 août 2023
L’organigramme ci-dessus représente les liens juridiques entre les différentes sociétés du Groupe
BLEECKER au 31 août 2023. Les pourcentages indiqués dans cet organigramme correspondent aux
pourcentages de détention du capital, lesquels sont identiques aux pourcentages de droits de vote.
43
6.2 Liste des filiales et participations de la Société au 31 août 2023
NOM
N° SIREN
Siège
% du
capital et
des droits
de vote
SCI 176 RIVOLI
828 189 621
Paris
99,90
BRAHMS SARL
437 695 273
Paris
100
GABRIELLI SARL
534 937 594
Paris
100
LULLI SARL
437 952 096
Paris
100
MAHLER SARL
444 344 436
Paris
100
MALLARME SARL
440 193 795
Paris
100
MOLIERE SARL
435 372 826
Paris
99,98
MOUSSORGSKI SARL
440 259 380
Paris
100
MOZART SARL
440 259 521
Paris
100
PROUST SARL
435 373 485
Paris
100
SCI DU 14 RUE LAFAYETTE
539 336 255
Paris
99,90
SCI DU 15 RUE LAFAYETTE
750 417 933
Paris
99,90
RAVEL SARL
437 936 727
Paris
100
VARESE SARL
444 351 415
Paris
100
WAGNER SARL
444 344 105
Paris
100
SCI 30 HAUSSMANN
850 484 387
Paris
99,90
SAS ILO 123
949 921 266
Paris
100
Toutes les filiales et participations de la Société ont pour activité, directement ou indirectement, la
gestion et/ou la location de biens immobiliers.
44
7. EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIERE ET DU RESULTAT
Les informations financières sélectionnées et présentées au présent Chapitre sont issues des états
financiers consolidés de BLEECKER établis selon les normes IFRS. Elles présentent des extraits du
bilan, du compte de résultat des états financiers consolidés (audités) de la Société pour les exercices clos
les 31 août 2023, 2022, et 2021.
Ces données doivent être appréciées en se référant au Chapitre 7 du présent document d’enregistrement
universel qui présente les facteurs pouvant influer sur le résultat d’exploitation des états financiers
consolidés, au Chapitre 8, aux notes y afférentes figurant au Chapitre 18, ainsi qu’au Chapitre 19.
45
7.1 Situations financières
1. BILANS CONSOLIDES COMPARATIFS SYNTHETIQUES
(en K €)
31 08 2023
31 08 2022
31 08 2021
ACTIF
ACTIFS NON COURANTS
701 193
724 023
708 442
Immobilisations incorporelles
(1)
3 000
3 000
3 000
Immeubles de placement
694 970
719 400
703 000
Immobilisations financières
3 223
1 623
2 442
ACTIFS COURANTS
33 884
21 619
23 937
Dont actifs destinés à la vente
2 364
0
4 160
Dont trésorerie et équivalents de
trésorerie
6 351
423
3 141
TOTAL ACTIF
735 078
745 642
732 379
(1)
il s'agit de la valorisation de la marque BLEECKER ®
(en K €)
31 08 2023
31 08 2022
31 08 2021
PASSIF
CAPITAUX PROPRES
300 600
326 608
380 013
CAPITAUX PROPRES - PART
GROUPE
300 600
326 608
378 939
CAPITAUX PROPRES - INTERETS
MINORITAIRES
0
0
1 074
PASSIFS NON COURANTS
366 614
229 252
191 416
> Dont emprunts auprès des
établissements de crédit
279 281
137 948
102 920
> Dont CBI
81 307
86 397
84 128
PASSIFS COURANTS
67 864
189 781
160 950
> Dont emprunts auprès des
établissements de crédit
4 745
109 631
101 588
> Dont passifs financiers des actifs
destinés à la vente
0
0
0
TOTAL PASSIF
735 078
745 642
732 379
46
2. COMPTES DE RESULTATS CONSOLIDES SYNTHETIQUES
(en K €)
31 08 2023
31 08 2022
31 08 2021
COMPTE DE RESULTAT
Produits opérationnels
29 249
24 015
21 781
Charges opérationnelles
18 381
22 008
18 109
Juste valeur des immeubles
-22 727
2 931
72 301
Résultat opérationnel avant cession
d'actifs
-11 859
4 938
75 973
Résultat des cessions d'actifs
0
-157
11 041
Résultat opérationnel après cession
d'actifs
-11 859
4 781
87 104
Produits financiers
0
5
60
Charges financières
14 150
9 958
10 184
Résultat financier
-14 149
-9 954
-10 125
Variation de périmètre
0
0
0
Résultat net
-26 009
-5 173
76 889
3. TABLEAU DE FLUX DE TRESORERIE CONSOLIDES
(en K €)
31 08 2023
31 08 2022
31 08 2021
Flux de trésorerie provenant des activités
d’exploitation
5 190
261
750
Flux de trésorerie provenant des activités
d’investissement
(661)
(7 874)
69 790
Flux de trésorerie provenant des activités de
financement
1 424
4 873
(66 944)
Variation de trésorerie
5 954
(2 741)
3 597
Trésorerie à l’ouverture de l’exercice
397
3 137
(459)
Trésorerie à la clôture de l’exercice
6 351
397
3 137
47
4. ACTIF NET REEVALUE (ANR), DETTE NETTE ET LOAN TO VALUE (LTV)
ANR EPRA de liquidation
31/08/2023
31/08/2022
31/08/2021
En milliers d'euros
Capitaux propres
consolidés (part
du groupe)
300 600
326 608
378 939
Retraitement droits
inclus (Cf. valeurs
d'expertise)
ANR de liquidation
300 600
326 608
378 939
Actifs dérivés à la
juste valeur
(couvertures
d'emprunt)
0
0
0
Passifs dérivés à la
juste valeur
0
0
0
ANR EPRA de
liquidation
300 600
326 608
378 939
Nombre d'actions
diluées
1 124 686
1 124 686
1 124 686
ANR de liquidation
par action
267,27
290,40
336,93
ANR EPRA NTA
297 600
323 608
375 939
Nombre d’actions
1 126 686
1 126 686
1 126 686
Neutralisation des
actions
d’autocontrôle
-2 000
-2 000
-2 000
Nombre d’actions
diluées
1 124 686
1 124 686
1 124 686
ANR NTA par
action
264,61
287,73
334,26
L’ANR EPRA de liquidation correspond à la quote-part du Groupe dans les capitaux propres consolidés.
48
L’ANR EPRA de liquidation s’établit à 300 600 M€ au 31 août 2023. Il est calculé sur la base de la
valorisation hors droits des actifs immobiliers courants et non courants expertisés pour les comptes au
31 août 2023, soit 697 360 M€.
L’Activité du Groupe BLEECKER étant exclusivement une activité foncière, seul l’indicateur ANR
EPRA est présenté au sein de ce chapitre.
ANR EPRA de reconstitution
31/08/2023
31/08/2022
31/08/2021
En milliers d'euros
ANR de liquidation
300 600
326 608
378 939
Retraitement droits inclus
39 365
39 990
38 292
ANR de reconstitution
339 965
366 598
417 231
Actifs dérivés à la juste
valeur (couvertures
d'emprunt)
0
0
0
Passifs dérivés à la juste
valeur
0
0
0
ANR EPRA de
reconstitution
339 965
366 598
417 231
Nombre d'actions diluées
1 124 686
1 124 686
1 124 686
ANR de reconstitution par
action
302,28
325,96
370,98
49
Le graphique ci-dessous décompose la variation de l’ANR de liquidation du Groupe Bleecker entre le 31 août
2022 et le 31 août 2023.
Dette nette et Loan To Value (LTV*)
31/08/2023
31/08/2022
31/08/2021
En milliers d'euros
Dette nette de la trésorerie (A)
369 958
342 489
305 503
Immeubles (B)
697 360
719 400
707 160
LTV = (A)/(B)
53 %
48%
43%
*Le ratio LTV est calculé selon la méthodologie définie par l’EPRA.
7.2 Revenus locatifs
7.2.1 Changements importants de revenus locatifs consolidés
Les revenus locatifs du Groupe BLEECKER ont augmenté : 29,1 M€ contre 24 M€ au titre de l’exercice
précédent. Cette variation positive s’explique principalement par la prise d’effet de nouveaux baux sur la
période, notamment sur l’actif de la SARL GABRIELLI, ainsi que sur celui de la SARL MOLIERE et
l’évolution favorable des indices de révision des loyers. Compte tenu du plein effet de ces nouveaux baux, les
charges refacturées ont augmenté corrélativement.
326 608
- 22 727
-3 282
300 600
-50 000
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
350 000
400 000
450 000
ANR au 01/09/2022 Réévaluation liée à l'IAS40 Résultat de l'activité ANR au 31/08/2023
En K euros
50
8. TRESORERIE ET CAPITAUX
8.1 Tableau de variation des capitaux propres
VARIATION CAPITAUX PROPRES EN
K€
Nombre d’actions
net d’auto
détention
Capital
Prime de
fusion
Réserve
légale
Réserves
réglementées
Autres
réserves
Report à
nouveau
Autres
réserves
consolidées
Résultat de la
période
Capitaux
propres
Intérêts
minoritaires
Total
au 31 08 2021
1 124 686
20 787
5 976
2 079
5 242
9
8 479
258 971
77 395
378 939
1 074
380 013
Prime de fusion (pertes intercalaires)
Réduction de capital
Autres réserves
Report à nouveau
Distribution dividende
-5 967
-8 479
-32 712
-47 158
-47 158
affectation résultat 2021
77 395
-77 395
Résultat de la période
-5 173
-5 173
0
-5 173
Variations de périmètre
-1 074
-1 074
au 31 08 2022
1 124 686
20 787
8
2 079
5 242
9
303 654
-5 173
326 609
0
326 608
Prime de fusion (pertes intercalaires)
Réduction de capital
Autres réserves
Report à nouveau
Distribution dividende
affectation résultat 2022
-5 173
5 173
Résultat de la période
-26 009
-26 009
-26 009
Variations de périmètre
0
au 31 08 2023
1 124 686
20 787
8
2 079
5 242
9
0
298 482
-26 009
300 600
0
300 600
L’évolution des capitaux propres est essentiellement due à la capitalisation des résultats négatifs antérieurs lesquels se sont élevés à (5 173) K€ au 31.08.2022 et à (26 009) K€ au
31.08.2023 entrainant par conséquence une baisse du montant des capitaux propres passant ainsi de 326 608 K€ au 31.08.2022 à 300.600 K€ au 31.08.2023.
51
8.2 Flux de trésorerie consolidés
(en K €)
Notes
31-août-23
31-août-22
Résultat net de l’exercice imputable aux actionnaires de la
société mère
(26 009)
(5 173)
Part relative aux intérêts minoritaires
Retraitements pour rétablir la concordance entre le résultat net et
les flux de trésorerie provenant des activités d’exploitation :
Dotations aux amortissements et aux provisions sur actif
immobilisé
Écarts de réévaluation et reprise des réserves de conversion
Charges/(Produits) d’impôts différés
(Plus)/Moins-values sur cessions d’actifs non courants
9.1.1.2
0
157
Part des résultats des sociétés mises en équivalence
(Reprises)/Dotations aux provisions courantes et non courantes et
variation des actifs et dettes d’impôts courants
Juste valeur des immeubles
9.1.1.2
22 727
(2 931)
Juste valeur des instruments financiers
Coût de l'endettement financier net
9.2.4
14 150
9 959
Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement
financier net et impôts
10 868
2 012
Variation des autres actifs et passifs courants et non
courants
9.1.1.9
(5 677)
(1 751)
Flux de trésorerie provenant des activités d’exploitation
5 190
261
Investissements :
Acquisitions d’immobilisations incorporelles et corporelles
9.1.1.2
(661)
(10 481)
Acquisitions d'immobilisations financières
0
(181)
Cessions d'immobilisations financières
0
1 000
Acquisitions de titres d'auto détention
Produits de cessions d’immobilisations incorporelles et
corporelles
9.1.1.2
0
924
Acquisitions de filiales (nettes de trésorerie)
Produits de cession de filiales (nets de trésorerie)
0
863
Accroissement/(Diminution) de la trésorerie liée aux variations de
périmètre
Flux de trésorerie affectés aux activités d’investissement
(661)
(7 874)
Accroissement net des passifs financiers courants et non
courants*
9.1.1.2
166 677
152 557
Diminution nette des passifs financiers courants et non courants
9.1.1.2
(157 907)
(93 809)
Intérêts versés
(7 345)
(6 718)
Distribution de dividendes au public
Distribution de dividendes aux associés
Distribution aux minoritaires
0
(47 158)
Décaissements liés aux options de vente accordées aux intérêts
minoritaires
Augmentations et réduction de capital
Acquisition de titres auprès des minoritaires
Flux de trésorerie provenant des (affectés aux) activités de
financement
1 424
4 873
Augmentation nette des comptes de trésorerie
5 954
(2 741)
Trésorerie à l’ouverture de l’exercice
9.1.1.8
397
3 137
Trésorerie à la clôture de l’exercice
9.1.1.8
6 351
397
*Retraité du flux de 1,6 M€ de compte réserve sur l’emprunt de la SARL GABRIELLI (comptabilisé en actifs non courants)
52
8.3 Besoin de financement et structure de financement
Le tableau figurant au paragraphe 9.1.2.2. de l’Annexe 2 du présent document d’enregistrement universel,
présente, pour les dettes financières du Groupe BLEECKER arrêtées au 31 août 2023, l’échéancier des paiements
pour les années 2023 à 2028 et au-delà.
Les sociétés SARL THALIE et SAS AM DEVELOPPEMENT possèdent des comptes courants d’actionnaires
dans les livres de la SA BLEECKER, lesquels s’élèvent respectivement à 30,1 M€ et 9,9 M€ au 31 août 2023.
Les comptes courants ont été rémunérés sur la base du taux d’intérêt déductible fiscalement pour les comptes
d’associés.
Afin d’assurer ses besoins de financements quotidiens au sein de son patrimoine, le Groupe BLEECKER s’assure
d’un fonds de roulement quotidien, via :
• La prévisibilité des flux de trésorerie provenant des loyers et des revenus générés par les actifs
immobiliers via une estimation précise des revenus et des dépenses à court terme.
• La prise en compte des hypothèses sur le taux d'occupation des actifs et sur les périodes de vacance.
• Une estimation des coûts d'exploitation courants tels que l'entretien, les réparations, l'assurance, les frais
de gestion.
• La durée du cycle de recouvrement des loyers qui constitue une hypothèse cruciale pour estimer la
disponibilité de liquidités.
• La prise en compte des hypothèses sur les tendances du marché immobilier, telles que les augmentations
potentielles des valeurs des propriétés, les changements dans la demande de locataires, ou les fluctuations
des prix de location.
8.4 Restriction éventuelle à l’utilisation de capitaux
A la connaissance de la Société, hormis les covenants usuels (cf paragraphe 6.7 de l’Annexe 2 du présent
document d’enregistrement universel), il n’existe pas d’autres restrictions à l’utilisation des capitaux ayant influé
significativement ou pouvant influer significativement, de manière directe ou indirecte, sur ses opérations.
8.5 Sources de financement attendues pour honorer les engagements pris
A la date du présent document d’enregistrement universel, la Société dispose de tous les financements nécessaires
pour honorer ses engagements.
9. INFORMATION SUR LES TENDANCES
Les perspectives d’avenir et les objectifs du Groupe tels que présentés, ci-après, ne constituent pas des données
prévisionnelles mais de simples objectifs résultant des orientations stratégiques déclinées en plan d’actions pour
l’ensemble du Groupe.
9.1 Principales tendances ayant affecté l’activité depuis le dernier exercice clos (31 août 2023) jusqu’à la date
du présent document d’enregistrement universel
En date du 19 septembre 2023, la SA BLEECKER a consenti une promesse unilatérale de vente portant sur
l’ensemble immobilier qu’elle détient sis à HEM (59510) moyennant le prix de 2,4 M€.
Il n’y a pas eu de changement significatif de la situation financière ou commerciale du groupe survenu depuis la
fin du dernier exercice pour lequel les états financiers vérifiés ont été publiés.
9.2 Éléments susceptibles d’influer sur les objectifs de BLEECKER
L’activité de BLEECKER est sensible à l’évolution de la conjoncture économique et de la consommation, ainsi
qu’au niveau des taux d’intérêt.
53
BLEECKER poursuit sa stratégie, portant sur la commercialisation de ses actifs, la consolidation des relations
avec les locataires impliquant une gestion active des impayés, un suivi des défaillances éventuelles, la mise en
place de sûretés ad hoc et la pérennisation des relations avec les locataires de qualité. Par ailleurs, BLEECKER
reste attentif aux opportunités d’arbitrage. BLEECKER pourra également se positionner à l’acquisition sur le
marché des immeubles parisiens à revaloriser et/ou sur les parcs d’activité.
BLEECKER maintient une approche volontaire afin d’atteindre ses objectifs, malgré le contexte économique
actuel.
BLEECKER demeure confiant dans la poursuite de sa stratégie, grâce notamment à son positionnement, à la
typologie des immeubles du Groupe BLEECKER, ainsi qu’à sa stratégie de revalorisation et de repositionnement
concernant certains actifs de son patrimoine qui sont des atouts majeurs. Compte tenu du contexte économique
actuel, BLEECKER se réserve néanmoins la faculté d’étudier d’autres thèses d’investissement.
La survenance de certains risques décrits au Chapitre 3 « Facteurs de risques » du présent document
d’enregistrement universel, pourrait avoir un impact sur les activités, la situation financière, les résultats, les
objectifs du Groupe BLEECKER et sur sa capacité à atteindre ses objectifs. Ces risques sont divisés en cinq
catégories principales lesquelles sont :
-Risques relatifs au secteur et aux activités de BLEECKER
-Risques financiers
-Risques réglementaires
-Risques sociaux et environnementaux
-Risques liés à la gouvernance
10. PREVISIONS OU ESTIMATIONS DU BENEFICE
La Société ne fait pas de prévision ou d’estimation du bénéfice.
11. ORGANES DE DIRECTION ET DE SURVEILLANCE
11.1 Composition et fonctionnement des organes de Direction et de Surveillance
A la date du présent document d’enregistrement universel, la Société est une société à Directoire et Conseil de
surveillance. Un résumé des principales dispositions contenues dans les statuts concernant les membres du
Directoire et du Conseil de surveillance figure au Chapitre 13 « Fonctionnement et mandats des membres du
Directoire et du Conseil de surveillance » ci-après.
54
11.1.1 Membres du Directoire et de la Direction Générale
MEMBRES du
DIRECTOIRE
AUTRES
FONCTIONS
DATE NOMINATION (N) /
RENOUVELLEMENT (R)
EXPIRATION DU MANDAT
Muriel MARCILHACY-
GIRAUD
Président
08.11.2006 N
08.11.2012 R
08.11.2018 R
07.11.2024
(Nommés pour 6 ans
conformément à l’article 17 des
statuts)
Philippe BUCHETON
Directeur Général
08.11.2006 N
08.11.2012 R
08.11.2018 R
11.1.2 Membres du Conseil de surveillance
MEMBRES du CONSEIL
DE SURVEILLANCE
AUTRES
FONCTIONS
DATE NOMINATION (N) /
RENOUVELLEMENT (R)
EXPIRATION DU MANDAT
Sophie RIO-CHEVALIER
Président
08.11.2006 N
10.02.2011 R
24.02.2017 R
16.02.2023 R
AGO 02.2011 sur ex 31.08.2010
AGO 02.2017 sur ex 31.08.2016
AGO 02.2023 sur ex 31.08.2022
AGO à tenir dans l’année 2029
Thierry CHARBIT
Vice-Président
21.02.2020 N
16.02.2023 R
AGO 02.2023 sur ex 31.08.2022
AGO à tenir dans l’année 2029
Hélier de la POEZE
D’HARAMBURE
24.02.2017 N
16.02.2023 R
AGO 02.2023 sur ex 31.08.2022
AGO à tenir dans l’année 2029
11.1.3 Liens familiaux
Néant.
11.1.4 Renseignements complémentaires concernant les membres du Directoire et du Conseil de surveillance
L’expérience pour chaque membre du Directoire et du Conseil de surveillance est la suivante :
Directoire :
Muriel MARCILHACY-GIRAUD
- Diplômée de l’IEP Paris, HEC, DESS de droit des affaires, École de Formation du Barreau
- Avocate chez Ashurst Morris Crisp
- Depuis 2000 : associée du groupe immobilier BLEECKER.
- Gérante de sociétés, notamment de la SARL NUBIE, laquelle est associée/gérante de la SNC SINOUHE
IMMOBILIER (cf. 11.1.5 ci-dessous)
55
Philippe BUCHETON
- Diplômé de l’ESLSCA
- Diverses responsabilités dans le secteur de l’immobilier d’entreprise
- Depuis 1997 : co-fondateur et associé du groupe immobilier BLEECKER.
- Gérant de sociétés, notamment de la SARL ANNAPURNA, laquelle est associée/gérante de la SNC
SINOUHE IMMOBILIER (cf. 11.1.5 ci-dessous)
Conseil de surveillance :
Sophie RIO-CHEVALIER
- 1990-2000 : juriste au sein du Groupe Crédit Lyonnais puis Secrétaire Générale d’une filiale
- Depuis 2000 : Directeur général de la Société AM DEVELOPPEMENT
- Gérante de SARL/SC (cf. 11.1.5 ci-dessous)
Thierry CHARBIT
- Gérant de sociétés (cf. 11.1.5 ci-dessous)
Hélier de la POEZE d’HARAMBURE
- Gérant de sociétés (cf. 11.1.5 ci-dessous)
Messieurs Thierry CHARBIT et Hélier de la POEZE d’HARAMBURE sont considérés comme indépendants,
conformément au Code de gouvernement d’entreprise des sociétés cotées AFEP-MEDEF. En effet, selon ledit
Code, les critères permettant de qualifier un membre du Conseil d’indépendant, sont les suivants, ne pas :
− être salarié ou dirigeant mandataire social de la Société, salarié ou administrateur de sa société mère ou
d’une société qu’elle consolide, et ne pas l’avoir été au cours des cinq années précédentes ;
− être dirigeant mandataire social d’une société dans laquelle la Société détient directement ou indirectement
un mandat d’administrateur ou dans laquelle un salarié désigné en tant que tel ou un dirigeant mandataire
social de la Société (actuel ou l'ayant été depuis moins de cinq ans) détient un mandat d’administrateur ;
− être lié directement ou indirectement à un client, un fournisseur, un banquier d’affaires, ou un banquier de
financement significatif de la Société ou du Groupe, ou pour lequel la Société ou le Groupe représente une
part significative de l’activité ;
− avoir de lien familial proche avec un mandataire social ;
− avoir été auditeur de la Société au cours des cinq années précédentes ; et
− être administrateur de la Société depuis plus de douze ans.
Madame Sophie RIO, Président du Conseil de surveillance, n’est pas considérée comme indépendante dans la
mesure où elle est membre dudit Conseil depuis plus de douze ans.
11.1.5 Principaux mandats et fonctions exercés dans toute société par chacun des mandataires sociaux de
BLEECKER durant l’exercice clos le 31 août 2023
La liste des principaux mandats et fonctions exercés dans toute la Société par chacun des mandataires sociaux de
BLEECKER durant l’exercice clos le 31 août 2023 figure en annexe du Rapport du Conseil de surveillance sur
le Gouvernement d’Entreprise, au paragraphe 13.5.1 ci-dessous.
56
11.1.6 Informations judiciaires
Au cours des cinq dernières années, à la connaissance de la Société, aucun membre du Directoire et du Conseil
de surveillance visés aux paragraphes 11.1.1 et 11.1.2 du présent Chapitre n’a fait l’objet de ou n’a été associé
à :
- une condamnation pour fraude ;
- une faillite, mise sous séquestre ou liquidation ;
- une incrimination et/ou une sanction publique officielle prononcée par des autorités statutaires ou
réglementaires (y compris des organismes professionnels) ;
- une interdiction ou un empêchement par un tribunal d’agir en qualité de membre d’un organe
d’administration, de direction ou de surveillance d’un émetteur ou d’intervenir dans la gestion ou la
conduite des affaires d’un émetteur.
11.2 Risques de conflit d’intérêt liés aux missions exercées par SINOUHE IMMOBILIER
La société SINOUHE IMMOBILIER est majoritairement contrôlée par Madame Muriel MARCILHACY-
GIRAUD, Président du Directoire, et Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et membre du
Directoire.
Le Groupe BLEECKER a adopté un schéma d’externalisation de l’asset management et de la gestion locative de
ses actifs immobiliers, lesquels sont confiés à la société SINOUHE IMMOBILIER qui assure au profit de
BLEECKER et de ses filiales, à des conditions normales de marché, des prestations d’asset management et de
gestion locative.
Les montants totaux versés au titre des prestations réalisées par la société SINOUHE IMMOBILIER, au titre de
l’Asset management, de la Stratégie et de la Gestion Locative, pour les exercices clos les 31 août 2021, 2022 et
2023 ont été respectivement de 10 827 608 € HT, 11 039 410 € HT et 11 451 386 € HT.
Les prestations de commercialisation, de financement, de maîtrise d’ouvrage déléguée intégrées dans le schéma
d’externalisation ainsi que les prestations de domiciliation par SINOUHE IMMOBILIER des sociétés du Groupe
BLEECKER, pour les exercices clos les 31 août 2021, 2022 et 2023 se sont élevées respectivement à
3 711 779 € HT, 1 863 062 € HT et 1 790 468 € HT.
SINOUHE IMMOBILIER assure également, auprès de sociétés dans lesquelles Madame Muriel
MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON détiennent, directement ou indirectement, des
participations significatives (ensemble, les « Autres Sociétés »), des missions similaires à celles exercées auprès
du Groupe BLEECKER.
Cette situation est susceptible de créer des conflits d’intérêts (i) dans le cadre des missions d’asset management,
(ii) dans le cadre d’opérations d’arbitrage, et (iii) dans le cadre de la commercialisation locative des locaux
vacants.
➢ Conflits d’intérêts dans le cadre des missions d’asset management
Il ne peut être exclu que la société SINOUHE IMMOBILIER, dans le cadre des missions d’asset
management auprès du Groupe BLEECKER, soit amenée à être en conflit entre les intérêts du Groupe
BLEECKER et ses propres intérêts, et qu’elle décide de privilégier ses propres intérêts aux intérêts du
Groupe BLEECKER.
Ces conflits d’intérêts pourraient notamment se manifester lors de décisions d’investissement ; l’attribution
des dossiers d’acquisition traités par SINOUHE IMMOBILIER pourrait se faire en faveur du Groupe
BLEECKER ou d’une Autre Société. Ces conflits d’intérêts pourraient avoir un effet défavorable sur la
stratégie, l’activité, la situation financière, les résultats et les perspectives du Groupe BLEECKER.
Le Groupe BLEECKER n’a, à la date d’enregistrement du présent document, mis en œuvre aucune mesure
permettant de prévenir ce type de conflits.
57
➢ Conflits d’intérêts dans le cadre d’opérations d’arbitrage
La société SINOUHE IMMOBILIER pourrait être amenée à envisager des opérations d’arbitrage d’actifs
immobiliers, entre le Groupe BLEECKER et les Autres Sociétés, consistant en l’acquisition ou la cession
d’actifs immobiliers par le Groupe BLEECKER auprès d’Autres Sociétés.
Les Autres Sociétés auraient intérêt à vendre au prix le plus haut lorsque le Groupe BLEECKER aurait
intérêt à acheter au prix le plus bas et inversement, et il existe en conséquence, potentiellement un risque
que les opérations d’arbitrage ne soient pas réalisées aux meilleures conditions par le Groupe BLEECKER.
Le Groupe BLEECKER n’a, à la date d’enregistrement du présent document, mis en œuvre aucune mesure
permettant de prévenir ce type de conflits.
➢ Conflits d’intérêts dans le cadre de la commercialisation locative des locaux vacants
SINOUHE IMMOBILIER assiste le Groupe BLEECKER et les Autres Sociétés dans le cadre de la
commercialisation locative des locaux vacants. SINOUHE IMMOBILIER pourrait donc être amenée, à
privilégier l’occupation de lots vacants d’actifs immobiliers détenus par ces Autres Sociétés, au détriment
de lots vacants détenus par le Groupe BLEECKER.
Le Groupe BLEECKER n’a, à la date du dépôt auprès de l’AMF du présent document, mis en œuvre aucune
mesure permettant de prévenir ce type de conflits.
12. REMUNERATIONS ET AVANTAGES
12.1 Rémunérations et avantages en nature attribués pour le dernier exercice clos aux dirigeants
12.1.1 Membres du Directoire et Direction Générale
Conformément à la politique de rémunération approuvée lors de l'Assemblée Générale Ordinaire du 16 février
2023, aucune rémunération n’a été attribuée aux membres du Directoire. Ceux-ci ne perçoivent, par ailleurs,
aucune rémunération d’aucune autre société du Groupe BLEECKER.
Par ailleurs, la Société n’a pris aucun engagement de quelque nature qu’il soit, au bénéfice des membres du
Directoire, correspondant à des éléments de rémunération, des indemnités ou des avantages dus ou susceptibles
d’être dus à raison de la prise, de la cessation ou du changement de ces fonctions ou postérieurement à celle-ci.
12.1.2 Membres du Conseil de surveillance et du Comité d’Audit
Conformément à la politique de rémunération approuvée lors de l'Assemblée Générale Ordinaire du 16 février
2023, les membres du Conseil de surveillance ont chacun perçu la somme de 8.000 € brut au titre de leur mandat
de membre de Conseil de surveillance pour l’exercice clos le 31 août 2023.
Par ailleurs, la Société n’a consenti aucun avantage, de toute nature, au bénéfice des membres du Conseil de
surveillance, correspondant à des éléments de rémunération, des indemnités ou des avantages dus ou susceptibles
d’être dus, à raison de la prise, de la cessation ou du changement de ces fonctions ou postérieurement à celle-ci.
Le Président et le Vice-président du Conseil de surveillance n’ont perçu aucune autre rémunération au titre de
leur mandat, par la Société, au cours de l’exercice clos le 31 août 2023.
Aucune rémunération n’a été attribuée aux membres du Comité d’audit au titre de leur mandat.
58
12.2 Sommes provisionnées ou constatées par la Société aux fins de versement de pensions, de retraite ou
d’autres avantages
La Société n’a enregistré aucun engagement de retraite pour ses mandataires sociaux.
13. FONCTIONNEMENT ET MANDATS DES MEMBRES DU DIRECTOIRE ET DU CONSEIL DE
SURVEILLANCE
13.1 Mandats des membres du Directoire et du Conseil de surveillance
Les informations concernant la date d’expiration des mandats des membres du Directoire et des membres du
Conseil de surveillance figurent au paragraphe 11.1 « Composition et fonctionnement des organes de direction
et de surveillance » ci-avant.
13.2 Informations sur les contrats de services liant les membres du Directoire et/ou du Conseil de surveillance
à la Société ou à l’une quelconque de ses filiales
Il est précisé que Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, membres du
concert, sont également membres du Directoire de la Société et contrôlent majoritairement la société SINOUHE
IMMOBILIER auprès de laquelle ont été externalisés l’asset management et la gestion locative du Groupe
BLEECKER (cf. paragraphe 15.4 ci-après).
Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON ont également conclu un pacte
d’actionnaires en date du 28 juin 2007 pour une durée de cinq ans, tacitement reconduit pour des périodes de
deux ans.
13.3 Comités spécialisés
13.3.1 Comité d’Audit
Conformément à l’Ordonnance n° 2008-1278 du 8 décembre 2008 – art. 14, la Société est dotée depuis 2010
d'un comité spécialisé, appelé comité d’audit, composé par tous les membres du Conseil de surveillance.
L’Ordonnance n°2016-315 du 17 mars 2016 et son décret d’application n°2016-1026 du 26 juillet 2016, pris
dans le cadre de la réforme européenne de l’audit, entrée en application le 17 juin 2016 ont accru le rôle du
Comité d’audit qui est chargé notamment :
- d’assurer le suivi des questions relatives à l'élaboration et au contrôle des informations comptables et
financières,
- de s’assurer du respect par les Commissaires aux Comptes des conditions d’indépendance définies par le
Code de commerce
- d’approuver les services fournis par les Commissaires aux Comptes ou l’un d’eux, autres que la certification
des comptes
(Cf. §. 3 du rapport sur le gouvernement d’entreprise ci-dessous)
Par ailleurs, il n’existe pas d’autres comités spécifiques et notamment de comité de rémunération compte-tenu
de la politique de rémunération actuelle et de l’absence de salariés.
59
13.4 Déclarations relatives au Gouvernement d’Entreprise et incidences significatives potentielles sur la
gouvernance d’entreprise
Lors de sa réunion du 10 novembre 2008, le Conseil de surveillance de BLEECKER a pris connaissance des
recommandations AFEP-MEDEF du 6 octobre 2008 sur la rémunération des dirigeants mandataires sociaux des
sociétés cotées. La dernière version du Code de gouvernement d’entreprise AFEP-MEDEF, publiée le 20
décembre 2022, a également été portée à la connaissance du Conseil de surveillance de BLEECKER.
Dans l’hypothèse où une rémunération des dirigeants mandataires sociaux serait envisagée, ces recommandations
seraient intégrées dans les réflexions sur le processus de mise en place de ces rémunérations.
Hormis la référence au code AFEP-MEDEF pour la présentation des rémunérations des dirigeants mandataires
sociaux (cf. §. 4 du rapport sur le gouvernement d’entreprise), ainsi que pour la qualification d’indépendance
des administrateurs (cf. §. 11.1.4), la Société ne se réfère pas à un Code de gouvernement d’entreprise. Cette
situation est notamment liée (i) au nombre actuellement limité des membres des organes sociaux (2 membres
pour le Directoire et 3 membres pour le Conseil de surveillance) facilitant la communication et les échanges entre
lesdits membres et la mise en œuvre des orientations stratégiques, (ii) à l’absence de salariés au sein de la Société
et de ses filiales, et (iii) à l’externalisation de la gestion de son patrimoine, conduisant à une organisation très
simplifiée, peu comparable à celle des autres sociétés cotées. A ce jour, la référence globale à un Code de
gouvernement d’entreprise n’est donc pas apparue adaptée à la situation actuelle de la Société. Afin de mettre en
œuvre des mesures en ligne avec les meilleures pratiques de gouvernance, la Société s’efforce toutefois de suivre
les recommandations publiées par l’Autorité des marchés financiers qui lui sont applicables (notamment la
Recommandation AMF n°2013-20, sur le gouvernement d’entreprise et la rémunération des dirigeants des
valeurs moyennes et petites).
Une copie du code AFEP-MEDEF peut être consultée au siège social de BLEECKER.
13.5 Rapport sur le Gouvernement d’Entreprise du Conseil de surveillance
Le Rapport sur le Gouvernement d’Entreprise du Conseil de surveillance de la Société, au titre du dernier exercice
clos le 31 août 2023, est présenté ci-après.
13.5.1 Rapport sur le Gouvernement d’Entreprise au titre de l’exercice clos le 31 août 2023
Mesdames, Messieurs les Actionnaires,
En application des dispositions des articles L. 22-10-20 et L. 225-68, alinéa 6, du Code de Commerce, le Conseil de
surveillance vous rend compte aux termes du présent rapport :
− De la composition du Directoire, de ses pouvoirs et obligations ainsi que ses modalités de réunion
− De la composition du Conseil de surveillance et de l’application du principe de représentation équilibrée des
femmes et hommes en son sein, des conditions de préparation et d’organisation de ses travaux
− De la rémunération et avantages de toute nature accordés aux mandataires sociaux, ainsi que les informations
relatives à leurs mandats et fonctions
− Des conventions visées par les dispositions des articles L. 22-10-20 et L. 225-37-4 (2°) du Code de commerce
− Des modalités particulières relatives à la participation des actionnaires aux assemblées générales
− Des procédures applicables aux conventions réglementées et libres
− Des éléments susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique
− Des observations du Conseil de surveillance sur le rapport de gestion établi par le Directoire ainsi que sur les
comptes de l’exercice écoulé
− Des délégations financières, en cours de validité, accordées par l’Assemblée générale des actionnaires dans le
domaine des augmentations de capital.
60
1. Composition du Directoire, pouvoirs, obligations et réunions
1.1 Composition du Directoire
Le Directoire est composé, de 2 membres :
Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire.
Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et Membre du Directoire.
Le Directoire est placé sous le contrôle du Conseil de surveillance.
Le Directoire est nommé pour une durée de six ans conformément à l’article 17 des statuts de BLEECKER. Le
Directoire actuellement en fonction, nommé le 8 novembre 2006, a été renouvelé dans ses fonctions le 8 novembre
2018, pour une nouvelle durée de six ans.
Le Conseil de surveillance du 8 novembre 2018 a également renouvelé Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD
dans ses fonctions de Président et Monsieur Philippe BUCHETON dans ses fonctions de Directeur Général, pour la
durée de leur mandat de membre du Directoire.
1.2 Pouvoirs et obligations du Directoire
Le Directoire est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toutes circonstances au nom de la société, dans la
limite de l’objet social, et sous réserve de ceux expressément attribués par la loi et les présents statuts aux assemblées
d’actionnaires et au Conseil de surveillance.
Dans le cadre de son mandat, le Directoire assume les fonctions de direction de la Société, il définit la stratégie, les
investissements, les budgets, il établit les comptes de la Société, et assure sa gestion administrative, comptable,
financière, juridique.
Le Directoire peut investir un ou plusieurs de ses membres ou toute personne choisie en dehors de ses membres, de
missions spéciales, permanentes ou temporaires, qu’il détermine, et leur déléguer pour un ou plusieurs objets
déterminés, avec ou sans faculté de subdéléguer, les pouvoirs qu’il juge nécessaires.
1.3 Réunions du Directoire
Le Directoire se réunit aussi souvent que l’intérêt de la société l’exige, sur convocation de son président ou de la moitié
au moins de ses membres, soit au siège social, soit en tout autre endroit indiqué dans la convocation. L’ordre du jour
peut être complété au moment de la réunion. Les convocations sont faites par tous moyens et même verbalement.
Les délibérations du Directoire ne sont valables que si la moitié au moins de ses membres est présente. Les décisions
sont prises à la majorité des voix des membres présents ou représentés. En cas de partage des voix, celle du président
de séance est prépondérante.
Par exception à ce qui précède, si le Directoire est composé de seulement deux personnes, ses délibérations ne sont
valables que si l’ensemble de ses membres est présent et ses décisions sont prises à l’unanimité.
Les délibérations sont constatées par des procès-verbaux établis sur un registre spécial et signés par les membres du
Directoire ayant pris part à la séance.
Au cours de l’exercice écoulé et outre les décisions qui relèvent des attributions légales du Directoire, ce dernier a défini
les principales orientations stratégiques du groupe et notamment les acquisitions, cessions, commercialisations, la
politique de financement et refinancement.
61
2. Composition du Conseil de surveillance et conditions de préparation et d’organisation de ses travaux
2.1 Modalités d’organisation
La SA BLEECKER (ci-après « BLEECKER » ou la « Société »), et conjointement avec ses filiales et sociétés affiliées
(le « Groupe BLEECKER ») est une société anonyme à Directoire et Conseil de surveillance. Ce mode de
fonctionnement repose sur une meilleure répartition des pouvoirs entre ceux chargés de la gestion sociale (le
« Directoire ») et ceux ayant pour mission d’exercer un contrôle permanent sur la gestion (le « Conseil de
surveillance »). La séparation des fonctions de contrôle et de gestion est, notamment, bien adaptée aux exigences du
gouvernement d’entreprise.
Lors de sa réunion du 10 novembre 2008, le Conseil de surveillance de BLEECKER a pris connaissance des
recommandations AFEP-MEDEF du 6 octobre 2008 sur la rémunération des dirigeants mandataires sociaux des sociétés
cotées. La dernière version révisée, le 20 décembre 2022, du Code de gouvernement d’entreprise AFEP-MEDEF (le
« Code AFEP-MEDEF »), a également été portée à la connaissance du Conseil de surveillance de BLEECKER, lors
de sa séance, en date du 29 novembre 2023.
Hormis les références au Code AFEP-MEDEF relatives aux éléments suivants, la Société ne se réfère pas à un Code de
gouvernement d’entreprise :
- Les règles relatives à l’indépendance des membres du Conseil de surveillance (cf. 2.2.1 du présent rapport sur le
gouvernement d’entreprise) ; et
- La présentation de la rémunération des dirigeants mandataires sociaux (cf. §. 4 du présent rapport sur le
gouvernement d’entreprise).
Cette situation est notamment liée (i) au nombre actuellement limité des membres des organes sociaux (2 membres pour
le Directoire et 3 membres pour le Conseil de surveillance) facilitant la communication et les échanges entre lesdits
membres et la mise en œuvre des orientations stratégiques, (ii) à l’absence de salariés au sein de la Société et de ses
filiales et (iii) à l’externalisation de la gestion de son patrimoine, conduisant à une organisation très simplifiée, peu
comparable à celle des autres sociétés cotées. A ce jour, la référence globale à un Code de gouvernement d’entreprise
n’est donc pas apparue adaptée à la situation actuelle de la Société. Afin de mettre en œuvre des mesures en ligne avec
les meilleures pratiques de gouvernance, la Société s’efforce toutefois de suivre les recommandations publiées par
l’Autorité des marchés financiers qui lui sont applicables (notamment la Recommandation AMF n°2013-20, sur le
gouvernement d’entreprise et la rémunération des dirigeants des valeurs moyennes et petites).
Une copie du Code AFEP-MEDEF peut être consultée au siège social de BLEECKER.
2.2 Composition du Conseil de surveillance et conditions de préparation et d’organisation des travaux du
Conseil de surveillance
2.2.1 Composition
Au 31 août 2023, le Conseil de surveillance est composé de 3 membres :
- Madame Sophie RIO-CHEVALIER, Présidente du Conseil,
Nationalité : Française
Date de 1
ère
nomination : 8 novembre 2006
Date de début du mandat en cours : 16 février 2023
Date d’expiration du mandat en cours : Assemblée générale ordinaire à tenir en 2029
- Monsieur Thierry CHARBIT, Vice-Président du Conseil, membre indépendant
Nationalité : Français
Date de 1
ère
nomination : 21 février 2020 par cooptation
Date du début du mandat en cours : 16 février 2023
Date d’expiration du mandat en cours : Assemblée générale ordinaire à tenir en 2029
62
- Monsieur Hélier de la POEZE d’HARAMBURE, membre indépendant,
Nationalité : Français
Date de nomination : 24 février 2017
Date du début du mandat en cours : 16 février 2023
Date d’expiration du mandat en cours : Assemblée générale ordinaire à tenir en 2029
La liste des mandats et fonctions exercés dans toute société par chaque mandataire social de la Société durant l’exercice
clos au 31 août 2023 figure en Annexe 1.
Au cours de l’exercice clos le 31 août 2023, la composition du Conseil de surveillance n’a connu aucune modification.
Par ailleurs, il découle des dispositions de Code AFEP-MEDEF, qu’au moins la moitié des membres du Conseil de
surveillance doivent répondre aux critères d’indépendance, c’est-à-dire des membres dont la situation est conforme aux
critères suivants, ne pas :
• être salarié ou dirigeant mandataire social exécutif de la Société, ni salarié ou administrateur de sa société
mère ou d’une société qu’elle consolide, ou ne pas l’avoir été au cours des cinq années précédentes ;
• être dirigeant mandataire social exécutif d’une société dans laquelle la Société détient directement ou
indirectement un mandat d’administrateur ou dans laquelle un salarié désigné en tant que tel ou un dirigeant
mandataire social exécutif de la Société (actuel ou l’ayant été depuis moins de cinq ans) détient un mandat
d’administrateur ;
• être client, fournisseur, banquier d’affaires, banquier de financement :
o significatif de la Société ou du Groupe,
o ou pour lequel la Société ou le Groupe représente une part significative de l’activité,
• avoir de lien familial proche avec un mandataire social ;
• avoir été commissaire aux comptes de la Société au cours des cinq années précédentes ;
• être administrateur de la Société depuis plus de douze ans.
Parmi les membres du Conseil de surveillance, deux d’entre eux, Monsieur Thierry CHARBIT et Monsieur Hélier de
la POEZE d’HARAMBURE sont considérés, depuis leur nomination, comme indépendants conformément aux critères
susvisés. Ainsi au 31 août 2023, le Conseil de surveillance comporte en son sein deux membres indépendants choisis
pour leur qualification.
Conformément aux dispositions prévues par la loi n°2011-103 du 27 janvier 2011 relative à la représentation équilibrée
des femmes et des hommes au sein des conseils d'administration et de surveillance et à l'égalité professionnelle, le
Conseil de surveillance est composé en recherchant une représentation équilibrée des femmes et des hommes. Ainsi, au
31 août 2023, conformément à la loi précitée, l’écart entre le nombre de membres de chaque sexe est inférieur à deux.
63
Le tableau ci-après présente la situation de chaque membre du Conseil de surveillance au regard des critères
d’indépendance énoncés à l’annexe 3 du Code AFEP-MEDEF.
Critères
Sophie RIO
Thierry CHARBIT
Hélier de la POEZE
d’HARAMBURE
Critère 1 : Salarié
mandataire social au cours
des 5 années précédentes
✔
✔
✔
Critère 2 : Mandats croisés
✔
✔
✔
Critère 3 : Relations
d’affaires significatifs
✔
✔
✔
Critère 4 : Lien familial
✔
✔
✔
Critère 5 : Commissaire
aux comptes
✔
✔
✔
Critère 6 : Durée du mandat
supérieur à 12 ans
✖
✔
✔
Critère 7 : Statuts du
dirigeant mandataire social
non-exécutif
✔
✔
✔
Critère 8 : Statut de
l’actionnaire important
✔
✔
✔
Dans ce tableau,
✔
représente un critère d’indépendance satisfait et
✖
représente un critère d’indépendance non
satisfait.
2.2.2 Préparation et organisation des travaux du Conseil de surveillance
Les conditions de préparation et d’organisation des travaux du Conseil de surveillance sont définies par la loi et les
statuts.
Nomination des membres du Conseil de surveillance
Les membres du Conseil de surveillance sont nommés par l'Assemblée Générale Ordinaire, sauf la faculté pour le
conseil, en cas de vacance d'un ou plusieurs postes, de procéder par cooptation à la nomination de leurs remplaçants,
chacun pour la durée restant à courir du mandat de son prédécesseur, sous réserve de ratification par la prochaine
assemblée générale.
Conformément à l’article 12 (2) des statuts de la Société, pendant la durée de son mandat, chaque membre du Conseil
de surveillance doit être propriétaire d’une (1) action au moins. Au 31 août 2023 et à ce jour, chaque membre du Conseil
de surveillance est propriétaire d’au moins une action conformément aux dispositions statutaires.
Les membres du Conseil de surveillance sont nommés pour une durée fixée par la décision de l’assemblée générale les
nommant, mais ne pouvant pas excéder six (6) ans. Ils sont rééligibles.
Les fonctions d’un membre du Conseil de surveillance prennent fin à l’issue de la réunion de l’Assemblée Générale
Ordinaire statuant sur les comptes de l’exercice écoulé, tenue dans l’année au cours de laquelle expire son mandat.
Fonctionnement du Conseil de surveillance
Conformément aux statuts, les membres du Conseil de surveillance sont convoqués à ses séances par tout moyen, même
verbalement.
Les réunions du Conseil de surveillance ont lieu au siège social ou en tout autre lieu précisé lors de la convocation.
Elles sont présidées par le Président du Conseil de surveillance, et en cas d’absence de ce dernier, par le vice-président.
Les réunions sont tenues et les délibérations sont prises aux conditions de quorum et de majorité prévues par la loi. En
cas de partage des voix, celle du Président de séance est prépondérante.
64
Mission du Conseil de surveillance
Le Conseil de surveillance exerce le contrôle permanent de la gestion de la société par le Directoire.
A toute époque de l'année, il opère les vérifications et contrôles qu'il juge opportuns, et il peut se faire communiquer
par le Directoire tous les documents qu'il estime utiles à l'accomplissement de sa mission.
Le Conseil de surveillance nomme et peut révoquer les membres du Directoire, dans les conditions prévues par la loi et
par les statuts.
Les opérations suivantes sont soumises à l'autorisation préalable du Conseil de surveillance :
• par les dispositions légales et réglementaires en vigueur :
1. la cession d’immeubles par nature,
2. la cession totale ou partielle de participations,
3. la constitution de sûretés, ainsi que les cautions, avals et garanties.
• toute convention soumise à l'article L. 225-86 du code de commerce.
Dans la limite des montants qu’il détermine, aux conditions et pour la durée qu'il fixe, le Conseil de surveillance peut
autoriser d’avance le Directoire à accomplir une ou plusieurs opérations visées au paragraphe ci-dessus.
La forme dualiste de la Société avec un Conseil de surveillance et un Directoire contrôlé par ledit Conseil, permet ainsi
de limiter les pouvoirs du Directoire en vue d’éviter que le contrôle de ce dernier ne s’exerce de manière abusive.
Exercice par le Conseil de surveillance de sa mission
Le Conseil de surveillance se réunit au moins une fois par trimestre sur un ordre du jour établi par son Président.
Les comptes semestriels et annuels sont notamment examinés au cours de deux réunions spécifiques du Conseil de
surveillance.
Les procès-verbaux des réunions du Conseil sont dressés, et des copies ou extraits en sont délivrés et certifiés
conformément à la loi.
Les réunions du Conseil de surveillance au cours de l’exercice du 01.09.2022 au 31.08.2023 ont porté sur les sujets
suivants :
- Séance du 22 septembre 2022 : réitération des garanties consenties dans le cadre d’un avenant à un prêt souscrit
par la SARL GABRIELLI, filiale du Groupe.
- Séance du 30 septembre 2022 : examen annuel des conventions réglementées, conformément aux dispositions
de l'article L. 225-88-1 du Code de Commerce.
- Séance du 30 septembre 2022 : conventions réglementées avec la SNC SINOUHE IMMOBILIER
- Séance du 29 novembre 2022 : examen des comptes sociaux et consolidés de l’exercice clos le 31 août 2022
présentés par le Directoire, arrêté d’une politique de rémunération des membres du Conseil de surveillance et
du Directoire.
- Séance du 19 décembre 2022 : examen du rapport d’activité concernant le 1
er
trimestre de l’exercice social en
cours (01/09/2022 – 31/08/2023).
- Séance du 30 janvier 2023 : examen d’une corporate guarantee garantie dans le cadre d’une opportunité
d’acquisition d’actifs situés à GENNEVILLIERS (92).
- Séance du 16 février 2023 : renouvellement des membres du conseil de surveillance et du comité d’audit
- Séance du 5 avril 2023 : réitération des garanties consenties dans le cadre d’un avenant à un prêt souscrit par
la SARL GABRIELLI, filiale du Groupe.
- Séance du 24 mai 2023 : examen du rapport financier concernant le 1
er
semestre de l’exercice du 1
er
septembre
2022 au 28 février 2023.
- Séance du 26 juin 2023 : garanties consenties dans le cadre d’un prêt souscrit par la SARL GABRIELLI, filiale
du Groupe.
- Séance du 13 juillet 2023 : activité du 3
ème
trimestre de l’exercice du 1
er
septembre 2022 au 31 août 2023
65
présentée par le Directoire et répartition de la rémunération fixe totale annuelle du Conseil de surveillance entre
ses membres
- Séance du 24 août 2023 : garantie consentie dans le cadre d’un prêt souscrit par la SCI 176 RIVOLI, filiale du
Groupe.
Les documents, dossiers techniques et informations nécessaires à la mission des membres du Conseil de surveillance
leur ont été communiqués préalablement aux réunions.
Le taux de présence global au cours de l’exercice clos le 31 août 2023 s’est élevé à : 100 %.
Etant précisé qu’en date du 29 novembre 2023, le Conseil de surveillance a procédé à l’examen des comptes sociaux et
consolidés de l’exercice clos le 31 août 2023 présentés par le Directoire.
Modalités d’organisation du Conseil de surveillance
Le Conseil de surveillance a considéré que les dispositions légales et réglementaires qui lui sont applicables, auxquelles
s’ajoutent celles prévues dans les statuts de la Société, permettent son bon fonctionnement et, compte tenu de sa taille
réduite, n’a pas jugé nécessaire d’adopter un règlement intérieur.
Les règles de fonctionnement du Conseil de surveillance découlent de la Loi et des statuts de la SA BLEECKER.
Le Conseil de surveillance élit en son sein un Président et un Vice-Président, qui sont obligatoirement des personnes
physiques, nommés pour la durée de leur mandat de membre du Conseil de surveillance.
Il détermine leurs rémunérations, fixes ou variables.
Le Président est chargé de convoquer le conseil, quatre fois par an, au moins, et d'en diriger les débats.
Le Vice-Président remplit les mêmes fonctions et a les mêmes prérogatives, en cas d'empêchement du Président, ou
lorsque le Président lui a temporairement délégué ses pouvoirs.
Le Conseil de surveillance peut désigner un secrétaire choisi ou non parmi ses membres.
Le Conseil de surveillance peut décider la création en son sein de comités, chargés d’étudier les questions que lui-même
ou son Président soumet, pour avis, à leur examen. Il fixe la composition et les attributions de ces comités qui exercent
leurs activités sous sa responsabilité.
3. Comité spécialisé : le Comité d’audit
Conformément à l’article L. 823-19 du Code de commerce, la Société s’est dotée, par décision du Conseil de
surveillance dans sa séance du 26 avril 2010, d’un Comité d’audit chargé notamment d’assurer le suivi des questions
relatives à l’élaboration et au contrôle des informations comptables et financières.
Ce Comité d’audit est régi par un règlement intérieur approuvé par le Conseil de surveillance qui fixe les règles de
composition, attributions et modalités de fonctionnement de ce Comité.
3.1 Composition et nomination
Le Conseil de surveillance fixe la composition et les attributions du Comité d’audit. Il peut décider à tout moment d’en
modifier la composition. Le Conseil de surveillance désigne, au sein du Comité, un Président.
Conformément à la Loi, le Comité ne peut comprendre que des membres du Conseil de surveillance en fonction dans
la Société. Un membre au moins du comité doit présenter des compétences particulières en matière financière ou
comptable et être indépendant au regard de critères définis par le Conseil de surveillance.
Au 31 août 2023, tous les membres du Conseil de surveillance en fonction sont membres du Comité d’audit. Le Comité
d’audit est présidé par Madame Sophie RIO-CHEVALIER.
66
Le Rapport final du groupe de travail de l’AMF sur le comité d’audit (publié le 22 juillet 2010), auquel renvoie la
Recommandation AMF 2013-20, indique être « favorable à ce que les membres du comité d’audit, autres que l’expert,
disposent de compétences minimales en matière financière et comptable à défaut d’expertise en la matière ». La
Recommandation AMF précitée préconise également d’augmenter la présence d’indépendants dans les comités des
conseils d’administration et de surveillance. Ainsi, au 31 août 2023, le Comité d’audit comprend deux membres
indépendants (Monsieur Thierry CHARBIT et Monsieur Hélier de la POEZE d’HARAMBURE), lesquels disposent de
compétences particulières en matière financière ou comptable.
3.2 Attributions
Le Comité d’audit a pour mission essentielle :
- de procéder à l’examen des comptes et de s’assurer de la pertinence et de la permanence des méthodes comptables
adoptées pour l’établissement des comptes consolidés et sociaux de la Société ;
- d’assurer le suivi :
a) du processus d’élaboration de l’information comptable et financière ;
b) de l’efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques ;
c) du contrôle légal des comptes annuels et des comptes consolidés par les Commissaires aux Comptes ;
d) de la réalisation de services non interdits autres que la certification des comptes ;
e) de l’indépendance des Commissaires aux Comptes. Dans le cadre de cette mission, le Comité doit émettre
une recommandation sur les Commissaires aux Comptes proposés à la désignation. Le Comité d’audit doit
également vérifier le niveau des honoraires totaux versés aux Commissaires aux Comptes.
Le Comité rend compte régulièrement au Conseil de surveillance de l’exercice de ses missions et l’informe sans délai
de toute difficulté rencontrée.
3.3 Fonctionnement
Le Comité se réunit sur convocation de son Président et définit la fréquence de ses réunions. Celles-ci se tiennent au
siège social de la Société ou en tout autre lieu décidé par le Président.
Le Président du Comité établit l’ordre du jour des réunions et dirige les débats. Pour délibérer valablement, la moitié
au moins des membres du Comité doit être présente. Les membres du Comité ne peuvent pas se faire représenter. Un
des membres du Comité assure le secrétariat des réunions.
Un compte rendu écrit de chaque réunion est établi. Ce procès-verbal est communiqué aux membres du Comité et le
cas échéant, aux autres membres du Conseil de surveillance.
Le Comité peut décider d’inviter à ses réunions, en tant que de besoin, toute personne de son choix.
Le Comité se réunit au moins deux fois par an avant les séances du Conseil de surveillance à l’ordre du jour desquelles
est inscrit l’examen des comptes annuels et semestriels et/ou la proposition de nomination de Commissaires aux
Comptes.
Le Président veille à ce que la documentation nécessaire à l’exercice des missions des membres du Comité, soit mise à
leur disposition dans un délai raisonnable préalable à chaque réunion du Comité.
Le Directoire présente les comptes annuels et semestriels au Comité. Lors de la présentation de ces comptes au Conseil
de surveillance, le Président du Comité présente les observations éventuelles de ce dernier.
Le Comité se réunit, en outre, toutes les fois qu’il le juge utile, notamment en cas d’évènement important pour la Société.
Les membres du Comité reçoivent, lors de leur nomination, une information sur les spécificités comptables, financières
et opérationnelles en vigueur dans la Société et son Groupe.
Pour l’accomplissement de sa mission, le Comité peut entendre, hors de la présence des mandataires sociaux, les
Commissaires aux Comptes, les dirigeants et directeurs responsables de l’établissement des comptes, de la trésorerie et
du contrôle interne. Il peut aussi se faire assister par des conseils extérieurs, aux frais de la Société.
Le Comité rend compte de ses travaux au Conseil de surveillance à la plus prochaine réunion de celui-ci.
67
3.4 Travaux du Comité d’audit au cours de l’exercice 2022/2023
Au cours de l’exercice du 1
er
septembre 2022 au 31 août 2023, le Comité d’audit s’est réuni :
- le 29 novembre 2022 sur l’ordre du jour suivant :
o Examen des comptes consolidés de l’exercice clos le 31 août 2022, ainsi que des rapports de gestion du
Directoire afférents à cet exercice
o Approbation, le cas échéant, de la fourniture par les Commissaires aux Comptes de services non interdits
autres que la certification des comptes
o Indépendance des Commissaires aux Comptes et suivi de leur mission
o Rapport complémentaire des Commissaires aux Comptes conformément aux dispositions de l’article L.
823-16 du Code de commerce
- le 24 mai 2023 pour l’examen des comptes consolidés semestriels arrêtés au 28 février 2023.
Etant précisé que le Comité d’audit s’est également réuni le 29 novembre 2023 afin de procéder à l’examen des comptes
consolidés de l’exercice clos le 31 août 2023, ainsi que des rapports de gestion du Directoire afférents à cet exercice.
3.5 Rémunération des membres du Comité d’Audit
La rémunération des membres du Comité d’audit est fixée par le Conseil de surveillance et prélevée sur le montant
global de rémunération attribué annuellement par l’Assemblée générale à celui-ci. Lors de sa séance du 26 avril 2010,
le Conseil de surveillance a décidé qu’il ne serait pas octroyé de rémunération spécifique aux membres du Comité
d’audit. Cette décision n’a pas été modifiée depuis.
4. Rémunérations et avantages consentis aux mandataires sociaux
Le Conseil de surveillance a pris acte, lors de sa réunion de 10 novembre 2008, des recommandations de l’AFEP et du
MEDEF du 6 octobre 2008, sur la question de la présentation de la rémunération des dirigeants mandataires sociaux et
notamment :
- les principes de détermination de la rémunération des dirigeants mandataires sociaux de sociétés cotées,
- la séparation du statut de mandataire social et de salarié,
- la limitation des indemnités de départ,
- le renforcement de l’encadrement des régimes de retraites supplémentaires,
- des règles complémentaires pour les options d’achat ou de souscription d’actions et l’attribution d’actions de
performance,
- une transparence améliorée sur tous les éléments de la rémunération,
- un mécanisme de suivi.
Le Conseil de surveillance a également pris connaissance de la version révisée du Code AFEP-MEDEF du 20 décembre
2022 lors de la séance en date du 29 novembre 2023.
Dans le cadre de la rémunération des mandataires sociaux, le Conseil de surveillance se conforme à l’article 10 ainsi
qu’à l’Annexe 4 du Code AFEP-MEDEF.
4.1 Rémunérations et avantages des mandataires sociaux non exécutifs au titre de l’exercice du 1
er
septembre 2022 au 31 août 2023
▪ 4.1.1 Rémunération et avantages accordés aux mandataires sociaux non exécutifs par la Société
L’article 16 « Rémunération des membres du conseil de surveillance » des statuts de la Société stipule :
« Une rémunération sous forme de somme fixe et annuelle peut être allouée au conseil de surveillance par l’Assemblée
générale. Le conseil la répartit librement entre ses membres.
Le conseil peut également allouer aux membres du conseil de surveillance des rémunérations exceptionnelles dans les
cas et aux conditions prévues par la loi. »
68
En application de la politique de rémunération approuvée et du montant fixe annuel de la rémunération totale du Conseil
de surveillance fixé lors de l’Assemblée générale ordinaire du 16 février 2023, les membres du Conseil de surveillance
ont chacun perçu la somme de 8.000 € brut, au titre de leur mandat de membre de Conseil de surveillance, pour
l’exercice clos le 31 août 2023.
Conformément aux dispositions de l’article L. 22-10-34 du Code de commerce, il sera demandé à l’Assemblée générale
appelée à statuer sur les comptes clos, au 31 août 2023, d’approuver la rémunération versée aux membres du Conseil
de surveillance, au titre de l’exercice clos le 31 août 2023.
Le Président et le Vice-président du Conseil de surveillance n’ont perçu aucune autre rémunération au titre de leur
mandat, par la Société, au cours de l’exercice clos le 31 août 2023.
Par ailleurs, la Société n’a consenti aucun avantage, de quelque nature que ce soit, au bénéfice des membres du Conseil
de surveillance, correspondant à des éléments de rémunération, des indemnités ou des avantages dus ou susceptibles
d’être dus, à raison de la prise, de la cessation ou du changement de ces fonctions ou postérieurement à celles-ci.
Conformément à l’article L.22-10-9 du Code de commerce, il est précisé que les membres du Conseil de surveillance
ne perçoivent aucune rémunération par une filiale comprise dans le périmètre de consolidation du Groupe BLEECKER.
▪ 4.1.2 Rémunération et avantages des mandataires sociaux exécutifs accordés aux membres du Directoire
par la Société
La rémunération des membres du Directoire est fixée par les dispositions de l’article 21 « Rémunération des membres
du directoire » des statuts de la Société qui prévoit :
« Le Conseil de surveillance fixe le mode et le montant de la rémunération de chacun des membres du Directoire, et
fixe les nombres et conditions des options de souscription ou d’achat d’actions qui leur sont éventuellement attribuées. »
Conformément à la politique de rémunération applicable au 31 août 2023 aucune rémunération n’a été attribuée aux
membres du Directoire au cours de l’exercice clos le 31 août 2023.
Par ailleurs, la Société n’a consenti aucun avantage de quelque nature qu’il soit, au bénéfice des membres du Directoire,
correspondant à des éléments de rémunération, des indemnités ou des avantages dus ou susceptibles d’être dus, à raison
de la prise, de la cessation ou du changement de ces fonctions ou postérieurement à celles-ci.
Les informations ci-dessus relatives aux rémunérations des dirigeants mandataires sociaux sont reprises dans les
tableaux figurant en Annexe 2 du présent Rapport sur le Gouvernement d’Entreprise, conformément à la présentation
standardisée définie par l’AFEP et le MEDEF.
Conformément à l’article L.22-10-9 du Code de commerce, il est précisé que les membres du Directoire ne perçoivent
aucune rémunération par une filiale comprise dans le périmètre de consolidation du Groupe BLEECKER.
4.2 Rémunérations et avantages au titre de l’exercice du 1
er
septembre 2023 au 31 août 2024
▪ 4.2.1 Politique de rémunération des mandataires sociaux non exécutifs
La politique de rémunération des mandataires sociaux de la Société est établie chaque année par le Conseil de
surveillance en prenant en compte notamment le Code AFEP-MEDEF. Sa révision interviendrait dans les mêmes
conditions.
Le Conseil de surveillance a, au terme de sa réunion du 29 novembre 2023, arrêté la politique de rémunération des
mandataires sociaux de la Société pour l’exercice du 1
er
septembre 2023 au 31 août 2024.
La politique de rémunération au titre de l’exercice du 1
er
septembre 2023 au 31 août 2024 reste inchangée par rapport à
celle arrêtée au titre de l’exercice précédent.
Conformément à l’intérêt social et afin de contribuer à sa pérennité et à la stratégie commerciale de la Société, cette
69
politique de rémunération pour l’exercice du 1
er
septembre 2023 au 31 août 2024 prévoit que les membres du Conseil
de surveillance continueront à être rémunérés pour l’exercice de leur mandat.
Cette politique de rémunération a pour objectifs :
- d’attirer et de pérenniser les compétences et les talents nécessaires à la stratégie développée par
BLEECKER,
- de rémunérer les compétences techniques spécifiques des membres du Conseil ainsi que leur implication,
- de s’aligner sur la pratique de marché dans un contexte de vive concurrence lors de la recherche de
nouveaux membres.
Cette politique de rémunération prévoit :
• une rémunération fixe totale de 24.000 € brut par an, similaire à la rémunération prévue au cours de l’exercice
précédent,
• une répartition égalitaire de cette somme entre les membres du conseil, soit 8.000 € brut par an par membre, pour
un Conseil composé de 3 membres à ce jour, venant rémunérer de manière forfaitaire l’exercice de leur fonction,
▪ 4.2.2 Rémunération des mandataires sociaux non exécutifs
A cet effet, il sera proposé à la prochaine Assemblée générale annuelle de maintenir à 24.000 euros le montant fixe
annuel maximum des rémunérations pouvant être allouées aux mandataires sociaux non exécutifs.
La répartition égalitaire permet d’éviter tout conflit d’intérêts.
Il est précisé qu’aucune autre rémunération fixe ou variable n’est prévue et notamment concernant l’exercice des
mandats de Président et de Vice-Président du Conseil.
Par ailleurs, le Conseil de surveillance pourra allouer, conformément aux dispositions des articles
L. 22-10-28 et L. 225-84 du Code de commerce, des rémunérations exceptionnelles pour des missions ou mandats
confiés à ses membres. Ces rémunérations seront, le cas échéant, portées aux charges d’exploitation de la Société et
soumises à l’application des règles régissant les conventions réglementées (articles L. 225-86 et suivants du Code de
commerce).
S’agissant des membres du Directoire, la politique de rémunération prévoit qu’ils ne bénéficieront d’aucune
rémunération ni d’aucun engagement ou avantage visé par l’article L. 22-10-26 du Code de commerce.
Il est précisé que les mandataires sociaux ne bénéficient d’aucun contrat de travail. Il est rappelé que le Groupe
BLEECKER a adopté un schéma d’externalisation de l’asset management et de la gestion locative de ses actifs
immobiliers, lesquels sont confiés à la société SINOUHE IMMOBILIER, majoritairement contrôlée par Madame
Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire, et Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et
membre du Directoire, qui assure au profit de BLEECKER et de ses filiales, à des conditions normales de marché, des
prestations d’asset management et de gestion locative. Le contrat de la Société avec SINOUHE IMMOBILIER a été
conclu pour une durée de 5 ans à compter du 1
er
janvier 2011 et est tacitement renouvelable pour des périodes identiques.
Il a ainsi été tacitement renouvelé au 1
er
janvier 2021 pour 5 ans.
Le Groupe BLEECKER n’a, à la date de dépôt du présent document, mis en œuvre aucune mesure permettant de
prévenir les risques de conflit d’intérêts liés aux missions exercées par SINOUHE IMMOBILIER. Pour plus de détails,
se reporter au paragraphe 12.2 du présent document d’enregistrement universel.
Conformément aux dispositions de l’article L. 22-10-26 du Code de commerce, cette politique de rémunération sera
soumise au vote de l’Assemblée générale ordinaire annuelle statuant sur les comptes de l’exercice clos au 31 août 2023.
A défaut d’approbation de cette politique de rémunération, la politique antérieurement approuvée, identique à celle
soumise au vote de l’assemblée, trouverait à s’appliquer.
70
5. Mandats et fonctions exercés par chaque mandataire social durant l’exercice
Conformément aux dispositions des articles L. 22-10-20 et L. 225-37-4 (1°) du Code de commerce, la liste des mandats
et fonctions exercés dans toute société par chaque mandataire social de la Société durant l’exercice figure en Annexe 1.
6. Conventions visées par les articles L. 22-10-20 et L. 225-37-4 (2°) du Code de commerce
Conformément aux dispositions des articles L. 22-10-20 et L. 225-37-4 (2°) du Code de commerce, nous vous informons
qu’aucune convention n’a été conclue directement ou par personne interposée, entre d’une part, l’un des mandataires
sociaux de la Société ou l’un des actionnaires détenant plus de 10% des droits de vote de la Société, et d’autre part, une
société contrôlée par la Société au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce.
7. Procédures applicables aux conventions réglementées et libres
Le présent paragraphe a pour objectif de présenter de manière synthétique la procédure appliquée par BLEECKER
concernant la qualification des conventions conclues avec les personnes visées par les dispositions légales. Cette
procédure a été adoptée par le Conseil de surveillance lors de sa séance du 28 avril 2020, et pourra le cas échéant faire
l’objet de modification en fonction des évolutions législatives et réglementaires.
7.1 Domaine d’application
Rappel des dispositions légales :
Conventions interdites
Conformément aux dispositions de l’article L. 225-91 du Code de commerce, il est interdit pour l’un des dirigeants
personnes physiques de BLEECKER de se faire consentir, sous quelque forme que ce soit, des emprunts auprès d’elle,
de se faire consentir par elle un découvert, en compte courant ou autrement, ainsi que de se faire cautionner ou avaliser
par elle tous engagements envers les tiers.
Conventions libres
Les conventions conclues avec les personnes visées à l’article L. 225-86 du Code de commerce peuvent être conclues
librement sans être soumises au dispositif d’approbation préalable des conventions réglementées dès lors qu’il s’agit de
conventions portant sur des opérations courantes et conclues à des conditions normales, dont l’appréciation s’effectue
en fonction de plusieurs critères détaillés ci-après.
Conventions réglementées
Dès lors qu’une convention est conclue par BLEECKER, avec l’une des personnes intéressées visées à l’article L. 225-
86 du Code de commerce, soit :
- directement ou par personne interposée, l’un des membres du Directoire ou du Conseil de surveillance, l’un des
actionnaires disposant d’une fraction des droits de vote supérieure à 10 % ou, s’il s’agit d’une société actionnaire,
la société la contrôlant au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce,
- tout tiers contractant, si l’une des personnes visées ci-avant est indirectement intéressée à la convention conclue
avec BLEECKER, ou
- toute entreprise ayant des dirigeants communs avec BLEECKER, celle-ci doit être soumise à l’autorisation
préalable du Conseil de surveillance.
Pour l’application des dispositions de l’article L. 225-86 du Code de commerce, est considérée comme étant
indirectement intéressée à une convention à laquelle elle n’est pas partie, la personne qui, en raison des liens qu’elle
entretient avec les parties et des pouvoirs qu’elle possède pour infléchir leur conduite, en tire ou est susceptible d’en
tirer un avantage.
7.2 Procédure applicable
- Le Directoire ou le Conseil de surveillance informe, dans le cadre du contrat de gestion conclu avec la société
SINOUHE IMMOBILIER, les personnes responsables au sein de cette dernière des aspects réglementaires, de
toute convention susceptible d’être conclue entre la Société et les personnes visées à l’article L. 225-86 du Code
71
de commerce. La société SINOUHE IMMOBILIER bénéficie en effet, dans le cadre du contrat de gestion
conclu avec la Société, d’un positionnement stratégique pour permettre, ensuite, au Conseil de surveillance de
prendre connaissance et d’analyser les différentes conditions des conventions devant être conclues par la
Société et par ses filiales.
- La convention envisagée est ensuite analysée au regard des textes, articles L. 225-86 et s. du Code de commerce
afin de déterminer s’il s’agit d’une convention interdite, règlementée ou libre. Dès lors, trois hypothèses doivent
être distinguées :
• La convention est analysée comme une convention interdite : chacune des personnes concernées en est informée
et la convention n’est pas conclue. La procédure s’arrête à ce stade.
• La convention est analysée en tant que convention réglementée : la convention est automatiquement
communiquée au Conseil de surveillance. Ce dernier détermine si la convention dont la signature est envisagée
présente un intérêt pour la société, compte tenu, notamment, des conditions financières qui y sont attachées, de
son éventuel impact opérationnel ou comptable, et, le cas échéant, l’autorise expressément. Dès lors qu’elle est
autorisée, les principales informations sur la convention sont publiées sur le site Internet de la Société,
conformément aux dispositions réglementaires, et les Commissaires aux Comptes sont avisés dans le délai d’un
mois de la conclusion, afin que ces derniers puissent l’intégrer dans leur rapport spécial sur les conventions
réglementées. Par ailleurs, la convention conclue est mentionnée dans la lettre établie annuellement et
comprenant un état récapitulatif des différentes conventions autorisées et conclues au cours de l’exercice ou au
cours des exercices antérieurs et ayant toujours des effets juridiques. En tout état de cause, les conventions
autorisées et conclues sont soumises au vote de la prochaine l’Assemblée générale ordinaire qui statue au vu
du rapport spécial des Commissaires aux Comptes. La personne directement ou indirectement intéressée à la
convention ne peut pas prendre part au vote de la résolution présentée à l’assemblée. Ses actions ne sont pas
prises en compte pour le calcul du quorum ni pour le calcul de la majorité.
• La convention répond, conformément à l’article L. 22-10-29 du Code de commerce, aux critères de l’article L.
225-87 du même Code et porte sur des opérations habituelles ou répétées de BLEECKER dans le cadre de son
activité ordinaire. Sont notamment appréciés à cet égard le caractère fréquent et ordinaire de la convention, les
circonstances et conditions économiques normales (référence aux prix de marché, à un prix d’expert…) de sa
conclusion et sa durée, et l’absence d’avantage indu retiré par le contractant ou l’intéressé à la convention avec
la Société à raison de son lien avec celle-ci. Sont notamment concernées les conventions intra-groupe entre
BLEECKER et ses filiales directes ou indirectes détenues à 100%, telle que la convention de centralisation et
de gestion de la trésorerie du Groupe BLEECKER. Dans ces hypothèses, la convention considérée comme
« libre » peut être conclue sans autorisation préalable du Conseil de surveillance.
- Au cours d’une séance annuelle précédant l’arrêté des comptes annuels de l’exercice écoulé, le Conseil de
surveillance examine, d’une part, les conventions réglementées conclues au cours des exercices antérieurs et
ayant toujours des effets juridiques, et procède, d’autre part, à l’examen individuel des conventions
antérieurement considérées comme portant sur des opérations courantes et conclues à des conditions normales,
pour lesquelles il vérifie la bonne application et le maintien, conformément à l’article L. 22-10-29 du Code de
commerce, des critères relatifs à l’article L. 225-87 du même Code.
A l’issue de cette procédure d’examen, le Conseil de surveillance peut décider de modifier la qualification d’une
convention antérieurement conclue, de réglementée vers libre ou inversement, le cas échéant après avoir consulté les
Commissaires aux Comptes de la Société. En tout état de cause, l’intéressé à la convention ne peut participer à cet
examen, ni aux délibérations et ni au vote. Si le Conseil requalifie en convention réglementée une convention existante,
des informations sur la convention requalifiée en convention réglementée sont publiées sur le site Internet de la Société,
communiquées aux Commissaires aux Comptes afin d’être intégrées dans leur rapport spécial sur les conventions
réglementées, et ladite convention fait l’objet d’une ratification au cours de la prochaine Assemblée générale.
72
8. Modalités de participation des actionnaires aux Assemblées Générales
En dehors des conditions fixées par la réglementation en vigueur, il n’existe pas de modalités particulières relatives à
la participation des actionnaires aux Assemblées Générales.
Les statuts de la Société précisent à l’article 23 « assemblée des actionnaires » les conditions de participation des
actionnaires aux Assemblées Générales.
9. Eléments susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique
La Société n’a pas connaissance d’accords entre actionnaires qui peuvent entraîner des restrictions aux transferts
d’actions et à l’exercice des droits de vote excepté un pacte d’actionnaires concernant la Société, conclu le 28 juin 2007
entre Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON respectivement Président et
Directeur Général, membres du Directoire qui a fait l’objet de la Décision et Information n° 207C1362 de l’Autorité
des Marchés Financiers, en date du 9 juillet 2007.
Ce pacte, constitutif d’une action de concert, prévoit notamment :
- un engagement de se concerter avant toute Assemblée générale et de voter dans un sens identique,
- un engagement d’assurer – si les droits de vote détenus le permettent en Assemblée générale – la présence au
Conseil de surveillance d’une majorité de membres désignés d’un commun accord ou à parité à défaut d’accord,
- un engagement de faire en sorte que Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe
BUCHETON soient membres du Directoire, tous deux avec pouvoir de représentation (à savoir en qualité
respectivement de Président du Directoire et de Directeur Général de BLEECKER),
- un engagement de ne pas procéder à des opérations et de ne pas approuver des opérations ayant pour effet de
faire passer la participation, d’une part, du groupe constitué de Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et
de la société Thalie et, d’autre part, du groupe constitué de Monsieur Philipe BUCHETON et de la société AM
Développement, en dessous de 17% du capital ou des droits de vote de BLEECKER,
- un engagement de chacun des deux groupes visés, ci-dessus, de ne pas dépasser individuellement 25% du
capital ou des droits de vote,
- un engagement de ne pas faire évoluer leurs participations et de ne pas conclure des accords avec des tiers
susceptibles de mettre les parties en situation d’offre publique obligatoire,
- un droit de préemption et un droit de suite en cas de projet de cession.
Les modalités de nomination des membres du Directoire sont décrites à l’article 17 « composition du directoire » des
statuts de la Société. Les statuts peuvent être modifiés dans les conditions prévues par les dispositions législatives et
règlementaires.
La Société n’a conclu aucun accord prévoyant des indemnités pour les mandataires sociaux ou salariés s’ils
démissionnent ou sont licenciés sans cause réelle ou sérieuse ou si leur emploi prend fin en raison d’une offre publique,
étant précisé qu’à ce jour la Société n’emploie aucun salarié.
Il n’existe pas de restrictions statutaires à l’exercice des droits de vote et aux transferts d'actions.
Les renseignements sur la structure du capital de la société ainsi que les participations directes ou indirectes dans le
capital de la société sont mentionnés au paragraphe 15 du présent document d’enregistrement universel.
Les pouvoirs du Conseil de surveillance sont mentionnés au sein du présent rapport sur le gouvernement d’entreprise.
10. Observations du Conseil de surveillance sur le rapport de gestion établi par le Directoire ainsi que sur les
comptes de l’exercice écoulé
Le Conseil de surveillance a pris connaissance du rapport de gestion du Directoire, ainsi que des comptes sociaux et
consolidés de l’exercice clos le 31 août 2023.
73
Le Conseil de surveillance a été régulièrement tenu informé par le Directoire de l’activité du Groupe et a procédé aux
vérifications et contrôles qui lui sont parus nécessaires.
Pour l’exercice de sa mission, le Conseil de surveillance s’est notamment appuyé sur les travaux du Comité d’audit.
Le Conseil de surveillance n’a pas de remarque particulière à formuler sur le rapport de gestion du Directoire et les
résultats de l’exercice, et invite en conséquence les actionnaires à approuver les comptes arrêtés au 31 août 2023 et à
voter les résolutions qui vous sont soumises.
11. Tableau récapitulatif des délégations financières en cours de validité dans le domaine des augmentations et
des réductions de capital
L’Assemblée générale consent régulièrement au Directoire des autorisations financières, afin d’augmenter le capital
social de la Société par l’émission d’actions et/ou de valeurs mobilières donnant accès au capital de la Société ou de le
réduire par annulation des actions achetées en application des programmes de rachat d’actions.
Conformément aux dispositions des articles L. 22-10-20 et L. 225-37-4 (3°) du Code de commerce, nous vous
présentons un tableau récapitulatif des délégations en cours de validité accordées par l’Assemblée générale mixte du 16
février 2023 dans le domaine des augmentations de capital, par application des articles L.225-129-1 et L.225-129-2 du
Code de commerce et faisant apparaître l’utilisation faite de ces délégations.
74
Résolutions
Objet de la délégation
Plafond
Validité de la
délégation
Utilisation de la
délégation
17
Délégation de compétence à l'effet
d'augmenter le capital social par
incorporation de réserves, de bénéfices ou de
primes d'émission, de fusion ou d'apport
10.000.000 €
26 mois
(à compter du
16.02.2023)
Néant
19
Délégation de compétence à l'effet d'émettre
des actions et/ou des valeurs mobilières
donnant accès, immédiatement ou à terme,
au capital, avec maintien du DPS
Augmentations de capital :
10.000.000 € (*)
26 mois
(à compter du
16.02.2023)
Néant
Emissions de valeurs
mobilières représentatives
de créances : 100.000.000 €
(**)
20
Délégation de compétence à l'effet d'émettre
des actions et/ou des valeurs mobilières
donnant accès, immédiatement ou à terme,
au capital, avec suppression du DPS
Augmentations de capital :
10.000.000 € (*)
26 mois
(à compter du
16.02.2023)
Néant
Emissions de valeurs
mobilières représentatives
de créances : 100.000.000 €
(**)
21
Délégation de compétence à l'effet d'émettre
des actions et/ou des valeurs mobilières
donnant accès, immédiatement ou à terme,
au capital, avec suppression du DPS, dans le
cadre d’une offre visée à l’article L. 411-2
1° du Code monétaire et financier
Augmentations de capital :
10.000.000 € (*)
26 mois
(à compter du
16.02.2023)
Néant
Emissions de valeurs
mobilières représentatives
de créances : 100.000.000 €
(**)
22
Autorisation, en cas d'émission d'actions ou
de valeurs mobilières donnant accès au
capital, sans DPS, de fixer le prix d'émission
dans la limite de 10% du capital social
Limite de 10% du capital
par période de 12 mois
(*) (**)
26 mois
(à compter du
16.02.2023)
Néant
23
Possibilité offerte, en cas d'augmentation de
capital avec ou sans DPS, d'augmenter le
nombre de titres émis (dans la limite des
plafonds prévus par l'AG) lorsque le
Directoire constatera une demande
excédentaire dans les 30 jours de la clôture
de la souscription, dans la limite de 15% de
l'émission initiale et au même prix que celui
retenu pour l'émission initiale
Limite de 15% du nombre
de titres de l'émission
initiale (*) (**)
26 mois
(à compter du
16.02.2023)
Néant
24
Délégation à l'effet de procéder à l'émission
des actions et/ou des valeurs mobilières
donnant accès, immédiatement ou à terme,
au capital en vue de rémunérer des apports
en nature consentis à la Société
Limite de 10% du capital au
moment de l'émission
(*) (**)
26 mois
(à compter du
16.02.2023)
Néant
26
Autorisation, de consentir des options de
souscription ou d'achat d'actions aux salariés
ou mandataires sociaux de la Société et des
sociétés liées
Limite de 10% du capital
38 mois
(à compter du
16.02.2023)
Néant
27
Autorisation à l'effet de procéder à des
attributions gratuites d'actions au profit des
salariés ou mandataires sociaux de la Société
et des sociétés liées
Limite de 10% du capital
38 mois
(à compter du
16.02.2023)
Néant
16
Autorisation donnée au Directoire, avec
faculté de subdélégation, à l’effet de
procéder à l’achat de ses propres actions
Limite de 10% du capital
18 mois
(à compter du
16.02.2023)
Néant
(*) Dans la limite globale de 10.000.000 €
(**) Dans la limite globale de 100.000.000 €
75
ANNEXE 1. Mandats et fonctions exercés dans toute société par chaque
mandataire social durant l’exercice
Liste des mandats et fonctions exercés dans toute société par chacun des mandataires sociaux de BLEECKER
durant l’exercice clos le 31 août 2023
DIRECTOIRE
- Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire de BLEECKER
Sociétés françaises
Présidente :
Gérante :
SAS SWEN
SCI AGRIATES
SARL MAHE
SARL ALDABRA
SARL MATEMO
SARL ALOFI
SARL MARQUISES
SARL AMIRANTE
SCI MARTVELCA1
SARL APOLIMA
SARL MAUPITI
SARL ASTOVE
SC BEGONIA
SARL NEGUEV
SARL NENGO
SARL BODDAM
SARL NUBIE
SARL CANOUBIERS
SCI OGADEN
SARL CIRRUS IMMOBILIER
SC PALMAROSA
SCI CLOS SAINT PIERRE
SARL PENANG
SARL DASAMI
SARL PRASLIN
SARL DANAKIL INVESTISSEMENTS
SARL QUISIVA
SC FUCHSIA
SARL FIRST TRACK INVEST
SARL GEORGE V INVESTISSEMENT
SARL GEORGE V INVESTISSEMENT II
SARL GEORGE V INVESTISSEMENT III
SARL GEORGE V INVESTISSEMENT IV
ALPHA
SARL GEORGE V INVESTISSEMENT IV
BETA
SC RESEDA
SARL SONORA
SARL SAMHAH
SARL TAKLAMAKAN
SCI TANAMI
SARL THALIE
SARL TUPAI
SARL US OPEN
SARL VICTORIA
SARL WADI RUM
SCI HALENDI
SARL HADRAMAOUT
SC HELICHRYSE
SARL IBIZA
SARL KATCHAL
SARL KALLISTA
SARL KERGUELEN
SARL Lincoln Promotion
Membre du Conseil de surveillance :
SA Lincoln Group
Membre du Comité de Direction :
SA ROMA GROUP REAL ESTATE
Représentant permanent de personnes morales Gérantes :
SNC 12 JOFFRE
SCI CITE VERON
SNC PIERRE CHARRON
SCI 13 LANCEREAUX
SCI DARSAH
SNC RESTORISSY
SNC 37 LILLE
SCI GARE VERSAILLES
SNC ROBERHAB
SNC 159 GRENELLE
SNC KHANGPA
SNC ROBERCOM
SNC 14 COQUILLIERE
SNC 16 COQUILLIERE
SAS ILO 123
SNC LADAKH
SNC RUE DU BOIS GUIMIER
SCI SAINTE EUGENIE
SNC 89 SAINT-MARTIN
SNC LANC5E
SNC SAINTE EUGENIE
SNC LEMBATA
HOTEL
76
SCI ADONARA
SCI MASIRAH
SNC SIBBALD
SCI AMATEMPA
SNC MINDORO
SNC SINOUHE IMMOBILIER
SNC ARROS
SNC MY MAISON MANAGEMENT
SNC THESAURUS
SNC BATEK
SNC PALAWAN
SCI SAINT SPIRE BAS
SNC B HOLDING
SNC PARIS EXCLUSIVE PROPERTIES
SCI SAINT SPIRE HAUT
SNC BOULEVARD BERTHIER
SNC 2 MERIBEL PARC
SNC 3 MERIBEL PARC
SNC LA MARE – SENART
SNCI DES ROCHES
SNC 3 ROQUEPINE
Cogérante :
SARL ARONE
SC HBD
SNC LA MARE-SENART
SCI 324SH
SCI S.M.H.
SARL MY MAISON IN
PARIS
SARL LULLI
SARL MARTVELCA
SARL SALINES
SARL SANTORIN
SARL B PROJECT
SARL MOUSSORGSKI
SC SCHUBERT
SARL BRAHMS
SC MTG
SARL SYBENO
SARL B+2
SARL MUSCADE
SCI TAILLAT
SARL B+3
SC PATRIM. MAXINVEST
SARL VARESE
SARL KOOTOK
SARL CORFOU
SARL RAVEL
SCI SAHARA
SARL YACHTING
MAINTENANCE
SARL GABRIELLI
- M Philippe BUCHETON, Membre du Directoire et Directeur Général de BLEECKER
Sociétés françaises
Président :
SAS AM DEVELOPPEMENT
SAS PARIS INTERNATIONAL GOLF
Représentant permanent de personnes
morales, Gérantes :
SNC 12 JOFFRE
SCI RUE DE LA FOSSE NANTES
SNC 15 BERLIOZ
SNC INVEST RE3 5B26
SNC VIC HUGO
SCI 176 RIVOLI
SNC 92-94-96 LAUSANNE
SCI INVEST RE3 3B19
SNC INVEST RE3 RE5
SCI VITINVEST D503
SCI VITINVEST E502
SCI 30 HAUSSMANN
SNC KHANGPA
SCI VITINVEST E503
SNC 4 SQUARE RAPP
SNC LADAKH
SNC WHITE MOUTAIN
SCI 13 LANCEREAUX
SCI DU 14 RUE LAFAYETTE
SCI AMATEMPA
SCI DU 15 RUE LAFAYETTE
SNC ARTABAN
SNC LANC5E
SNC LE BELVEDERE DU GOLF
SNC LUMI
SNC B HOLDING
SNC LEOPARD CREEK
SNC CABUCHO EXPLOITATION
SNC LA MARE – SENART
SNC CAPE KIDNAPPERS
SNC RESTORISSY
SARL CERVIN
SNC ROBERCOM
SCI FLUSHING MEADOWS
SNC ROBERHAB
SNC FONDS GEORGE V II
SNC ROUEN LAUSANNE
SCI SAINTE EUGENIE
SNC SINOUHE IMMOBILIER
SNC THESAURUS
Gérant :
SARL AMAZONE
SCI KILIMANJARO
SARL TOURNETTES
SARL SOORTS HOSSEGOR
SARL LES CHALETS DE MEGEVE
SARL TYNDALL
SNC ARBUCA
SARL MAHLER
SARL VELINO
SARL ANETO
SARL MALLARME
SARL VISO
SARL ANNAPURNA
SARL MOLIERE
SCI VITINVEST B RDC 01
SCI ASSEKREM
SCI VITINVESTC6 O3
77
SC BACH
SARL MOZART
SARL WAGNER
SARL BC ROUEN
SCI MONT BLANC
SARL WADDINGTON
SARL BERNINA
SCI MONTINVEST 3EME
SNC WIMBLEDON
SARL BHAGIRATHI
SARL MOTTARET 5
SARL YTAM
SARL BIONNASSAY
SARL MURILLO
SARL BLACKBURN
SARL NESS
SARL CHIKARI
SARL MPH Com (ex PELVOUX)
SARL CREPY
SARL PIERRE QUARK
SARL DOLENT
SARL PROUST
SARL ECRINS
SARL PESA
SARL ELBERT
SARL POTOMAC
SARL EVREST
SARL QILIAN
SARL HIMALAYA
SARL ROSTAND
SARL HOTELLERIE DE LA CROISETTE
SARL KERSELL
SCI DE LA RUE LALO
SARL SANTA CRUZ
SARL FORAKER
SARL SEGOGNOL
SCI GRANDES JORASSES
SARL SEINE HAUTVAL
SARL INVEST RE3 6A
SARL SOIRA
SARL K2
SARL THABOR
Cogérant :
SARL ARONE
SARL GABRIELLI
SARL MUSCADE
SARL VARESE
SARL BRAHMS
SARL LULLI
SARL RAVEL
SARL HUNTINGTON
SARL B PROJECT
SARL MOUSSORGSKI
SARL SALINES
SNC WAKELL
SARL B+2
SARL SANTORIN
SARL B+3
SC SCHUBERT
Autres sociétés européennes
Gérant de CASAMANYA SLU
Gérant de NORDVIEW OÜ
CONSEIL DE SURVEILLANCE
- Madame Sophie RIO, Présidente du Conseil de surveillance de BLEECKER et membre du Comité d’audit
Gérante :
SARL B+1
SARL B+4
SARL B+5
SARL B+6
SARL B+7
SARL B+8
SCI CORIANDRE
Représentant permanent de personne morale Gérante :
SNC NVP
Directrice Générale :
SAS AM DEVELOPPEMENT
- Monsieur Hélier DE LA POEZE D’HARAMBURE membre du Conseil de surveillance et du Comité d’Audit :
Gérant :
SCI LA GARENNE
SARL PASSY
SCI TOLBIAC
SARL XCUBE
SCI DGM
SARL BRETIGNY
SARL HARAMYS
SC AROXIS
SARL B.P.F.
SCI HELIOTTE
SARL HSV INVEST
SC INELIS
GROUPEMENT FONCIER AGRICOLE DES COUDRAIES
78
Président du Directoire
SA LAMTABAT
- Monsieur Thierry CHARBIT membre du Conseil de surveillance et du Comité d’Audit :
Autres sociétés européennes
SESAME LABEL (Administrateur)
IP-RACING (Gérant)
Cogérant
SARL SEDNA
SARL HUNTINGTON
79
ANNEXE 2. Informations relatives aux rémunérations des dirigeants mandataires sociaux
Tableau 1
Tableau de synthèse des rémunérations et des options et actions attribuées à chaque dirigeant mandataire social
Nom et fonction du dirigeant
mandataire social
Rémunération dues au titre de
l’exercice (détaillées aux
Tableau 2 et 3)
Valorisation des options
attribuées au cours de l’exercice
(détaillées au tableau 4)
Valorisation des actions de
performance attribuées au cours
de l’exercice (détaillées au
tableau 6)
TOTAL
Exercice N-1
Exercice N
Exercice N-1
Exercice N
Exercice N-1
Exercice N
Exercice N-1
Exercice N
Muriel MARCILHACY-GIRAUD,
Présidente du Directoire
Philippe BUCHETON, Directeur Général
et Membre du Directoire
Sophie RIO-CHEVALIER, Présidente du
Conseil de surveillance
8.000
8.000
8.000
8.000
Hélier de la POEZE d’HARAMBURE,
Membre du Conseil de surveillance
8.000
8.000
8.000
8.000
Thierry CHARBIT, Membre du Conseil
de surveillance et Vice-Président
8.000
8.000
8.000
8.000
80
Tableau 2
Tableau de récapitulatif des rémunérations de chaque dirigeant mandataire social exécutif
Nom et
fonction du
dirigeant
mandataire
social
Rémunération fixe
Rémunération variable
Rémunération exceptionnelle
Avantage en nature
TOTAL
Montants au titre
de l’exercice
N-1
Montants au titre
de l’exercice
N
Montants au titre
de l’exercice
N-1
Montants au titre
de l’exercice
N
Montants au titre
de l’exercice
N-1
Montants au titre
de l’exercice
N
Montants au titre
de l’exercice
N-1
Montants au titre
de l’exercice
N
Montants au titre
de l’exercice
N-1
Montants au titre
de l’exercice
N
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Muriel
Marcilhacy-
Giraud,
Présidente du
Directoire
Philippe
Bucheton,
Directeur
Général et
Membre du
Directoire
81
Tableau 3
Tableau de récapitulatif des rémunérations de chaque dirigeant mandataire social non exécutif
Nom et fonction
du dirigeant
mandataire social
Rémunération fixe
Rémunération variable
Rémunération exceptionnelle
Avantage en nature
TOTAL
Montants au titre
de l’exercice
N-1
Montants au titre
de l’exercice
N
Montants au titre
de l’exercice
N-1
Montants au titre
de l’exercice
N
Montants au titre
de l’exercice
N-1
Montants au titre
de l’exercice
N
Montants au titre
de l’exercice
N-1
Montants au titre
de l’exercice
N
Montants au titre
de l’exercice
N-1
Montants au titre
de l’exercice
N
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Montants
attribués
Montants
versés
Sophie RIO-
CHEVALIER,
Présidente du
Conseil de
surveillance
8.000
8.000
8.000
8.000
8.000
8.000
8.000
8.000
Hélier de la
POEZE
d’HARAMBURE,
Membre du
Conseil de
surveillance
8.000
8.000
8.000
8.000
8.000
8.000
8.000
8.000
Thierry
CHARBIT,
Membre du
Conseil de
surveillance et
Vice-Président
8.000
8.000
8.000
8.000
8.000
8.000
8.000
8.000
82
Tableau 4
Options de souscription ou d’achat d’actions attribuées durant l’exercice à chaque dirigeant mandataire social
Options attribuées à chaque
dirigeant mandataire social par
l’émetteur et par toute société du
groupe
N° et date
du plan
Nature des
options (achat ou
souscription)
Valorisation des
options selon la
méthode retenue pour
les comptes
consolidés
Nombre d’options
attribuées durant
l’exercice
Prix
d’exercice
Période
d’exercice
Muriel MARCILHACY-GIRAUD
Philippe BUCHETON
Sophie RIO-CHEVALIER
Hélier de la POEZE
d’HARAMBURE
Thierry CHARBIT
83
Tableau 5
Options de souscription ou d’achat d’actions levées durant l’exercice par chaque dirigeant mandataire social
Options levées par les dirigeants mandataires sociaux
N° et date du plan
Natures d’options levées durant
l’exercice
Prix
d’exercice
Période
d’exercice
Muriel MARCILHACY-GIRAUD
Philippe BUCHETON
Sophie RIO-CHEVALIER
Hélier de la POEZE d’HARAMBURE
Thierry CHARBIT
84
Tableau 6
Actions de performance attribuées à chaque dirigeant mandataire social
Actions de performance
attribuées durant l’exercice à
chaque dirigeant mandataire
social par l’émetteur et par toute
société du groupe
N° et date
du plan
Nombre d’actions
attribuées durant
l’exercice
Valorisation des
actions selon la
méthode retenue
pour les comptes
consolidés
Date d’acquisition
Date de
disponibilité
Conditions
de
performance
Muriel MARCILHACY-GIRAUD
Philippe BUCHETON
Sophie RIO-CHEVALIER
Hélier de la POEZE
d’HARAMBURE
Thierry CHARBIT
85
Tableau 7
Actions de performance devenues disponibles durant l’exercice pour chaque dirigeant mandataire social
Actions de performance devenues
disponibles pour les dirigeants
mandataires sociaux
N° et date du
plan
Nombre d’actions
devenues disponibles
durant l’exercice
Conditions d’acquisition
Années d’attribution
Muriel MARCILHACY-GIRAUD
Philippe BUCHETON
Sophie RIO-CHEVALIER
Hélier de la POEZE d’HARAMBURE
Thierry CHARBIT
86
Tableau 8
Information sur les options de souscription ou d’achat d’actions
Nom et fonction du
dirigeant mandataire
social
Date
d’assemblée
Date du
Directoire
Nombre total
d’actions
pouvant être
souscrites ou
achetées, dont
le nombre
pouvant être
souscrites ou
achetées par :
Point de
départ
d’exercice
des options
Date
d’expiration
Prix de
souscription
ou d’achat
Modalités
d’exercice
Nombre
d’actions
souscrites au :
Nombre
cumulé
d’options de
souscription
ou d’achat
d’actions
annulées ou
caduques
Options de
souscription
ou d’achat
d’actions
restant en fin
d’exercice
Muriel
MARCILHACY-
GIRAUD, Présidente
du Directoire
Philippe BUCHETON,
Directeur Général et
Membre du Directoire
Sophie RIO-
CHEVALIER,
Présidente du Conseil
de surveillance
Hélier de la POEZE
d’HARAMBURE,
Membre du Conseil de
surveillance
Thierry CHARBIT,
Membre du Conseil de
surveillance et Vice-
Président
87
Tableau 9
Information sur les actions de performance
Nom et fonction du
dirigeant mandataire
social
Date
d’assemblée
Date du
Directoire
Nombre total
d’actions
attribuées,
dont le
nombre
attribué à :
Date
d’acquisition
des actions
Date de fin de
période de
conservation
Conditions de
performance
Nombre
d’actions
acquises au :
Nombre
cumulé
d’actions
annulées ou
caduques
Actions de
performance
restantes en
fin d’exercice
Muriel MARCILHACY-
GIRAUD, Présidente du
Directoire
Philippe BUCHETON,
Directeur Général et
Membre du Directoire
Sophie RIO-
CHEVALIER,
Présidente du Conseil de
surveillance
Hélier de la POEZE
d’HARAMBURE,
Membre du Conseil de
surveillance
Thierry CHARBIT,
Membre du Conseil de
surveillance et Vice-
Président
88
Tableau 10
Dirigeants mandataires sociaux
Contrat de travail
Régime de retraite
supplémentaire
Indemnités ou
avantage dus ou
susceptibles
d’être dus à
raison de la
cessation ou du
changement de
fonctions
Indemnités
relatives à
une clause
de non-
concurrence
Oui
Non
Oui
Non
Oui
Non
Oui
Non
Nom : Muriel MARCILHACY-GIRAUD
Fonction : Président du Directoire
Date de début du mandat : 08/11/2006
Date de fin du mandat : 07/11/2024
X
X
X
X
Nom : Philippe BUCHETON
Fonction : Directeur Général
Date de début du mandat : 08/11/2006
Date de fin du mandat : 07/11/2024
X
X
X
X
Nom : RIO-CHEVALIER
Fonction : Président du Conseil de surveillance
Date de début du mandat : 08/11/2006
Date de fin du mandat : 15/02/2029
X
X
X
X
Nom : Hélier de la POEZE d’HARAMBURE
Fonction : Membre du Conseil de surveillance
Date de début du mandat : 24/02/2020
Date de fin du mandat : 15/02/2029
X
X
X
X
Nom : Thierry CHARBIT
Fonction : Membre du Conseil de surveillance
Date de début du mandat : 21/02/2020
Date de fin du mandat : 15/02/2029
X
X
X
X
89
13.5.2 Mention relative au Rapport sur le Gouvernement d’Entreprise figurant dans le Rapport des
Commissaires aux Comptes sur les Comptes Sociaux au 31 août 2023
Le Rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes sociaux au 31 août 2023 comporte un
paragraphe spécifique sur le Rapport sur le Gouvernement d’Entreprise (cf. paragraphe 17.3 « Rapports
des Commissaires aux Comptes sur les comptes sociaux »).
14. SALARIES
Le Groupe BLEECKER n’emploie pas de salariés.
15. PRINCIPAUX ACTIONNAIRES
15.1 Principaux actionnaires à la date du présent document d’enregistrement universel
Le tableau ci-après présente la répartition du capital et des droits de vote de la Société à la date du
présent document d’enregistrement universel :
ACTIONNAIRES
Nbre d’actions
% de participation
Nbre de voix
% de droits de vote
Muriel Marcilhacy-Giraud
211 600
18,78%
211 600
18,81%
Philippe Bucheton
211 400
18,76%
211 400
18,79%
SAS AM Développement (M. Philippe
Bucheton)
2 864
0,25%
2 864
0,25%
SARL Thalie (Mme Muriel
Marcilhacy-Giraud)
1 662
0,14%
1 662
0,14%
Sous total Concert
427 526
37,94%
427 526
38,01%
Xavier Giraud
194 228
17,23%
194 228
17,26%
Aurélie Giraud
168 810
14,98%
168 810
15,00%
Public
162 521
14,42%
162 521
14,45%
SARL MILESTONE (Investisseur
privé)
153 936
13,66%
153 936
13,68%
SAS PHEDRE (Mme Aurélie Giraud)
17 665
1,56%
17 665
1,57%
Auto-détention
2 000
0,17%
-
0,00%
Total
1 126 686
100,00%
1 124 686
100,00%
Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Madame Aurélie GIRAUD et Monsieur Xavier GIRAUD ont un lien de
parenté mais n’agissent pas de concert. Le concert est uniquement composé par Madame Muriel MARCILHACY-
GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON.
90
Le tableau ci-après présente la répartition du capital et des droits de vote de la Société au 31 août 2022 :
ACTIONNAIRES
Nbre d’actions
% de participation
Nbre de voix
% de droits de vote
Muriel Marcilhacy-Giraud
211 600
18,78%
211 600
18,81%
Philippe Bucheton
211 400
18,76%
211 400
18,79%
SAS AM Développement (M. Philippe
Bucheton)
2 864
0,25%
2 864
0,25%
SARL Thalie (Mme Muriel
Marcilhacy-Giraud)
1 662
0,14%
1 662
0,14%
Sous total Concert
427 526
37,94%
427 526
38,01%
Xavier Giraud
194 228
17,23%
194 228
17,26%
Aurélie Giraud
168 810
14,98%
168 810
15,00%
Public
162 521
14,42%
162 521
14,45%
SARL MILESTONE (Investisseur
privé)
153 936
13,66%
153 936
13,68%
SAS PHEDRE (Mme Aurélie Giraud)
17 665
1,56%
17 665
1,57%
Auto-détention
2 000
0,17%
-
0,00%
Total
1 126 686
100,00%
1 124 686
100,00%
Au cours de l’exercice clos le 31 août 2022, Madame Aurélie GIRAUD a déclaré, en date du 3 février 2022, avoir franchi
à la hausse, compte tenu de sa détention directe et indirecte, le 31 janvier 2022, le seuil de 15% du capital et des droits de
vote de la société BLEECKER (AMF : D&I n°222C0288 du 3 février 2022). Ce franchissement de seuils résulte d’une
acquisition d’actions hors marché par la SAS PHEDRE.
Le tableau ci-après présente la répartition du capital et des droits de vote de la Société au 31 août 2021 :
ACTIONNAIRES
Nbre d’actions
% de participation
Nbre de voix
% de droits de vote
Muriel Marcilhacy-Giraud
211 600
18,78%
211 600
18,81%
Philippe Bucheton
211 400
18,76%
211 400
18,79%
SAS AM Développement (M. Philippe
Bucheton)
2 864
0,25%
2 864
0,25%
SARL Thalie (Mme Muriel
Marcilhacy-Giraud)
1 662
0,14%
1 662
0,14%
Sous total Concert
427 526
37,94%
427 526
38,01%
Xavier Giraud
194 228
17,23%
194 228
17,26%
Aurélie Giraud
168 810
14,98%
168 810
15,00%
Public
180 186
15,99%
180 186
16,02%
SARL MILESTONE (Investisseur
privé)
153 936
13,66%
153 936
13,68%
Auto-détention
2 000
0,17%
-
0,00%
Total
1 126 686
100,00%
1 124 686
100,00%
Au cours de l’exercice clos le 31 août 2021, la société MILESTONE SARL a déclaré :
• en date du 29 juillet 2021, avoir franchi en baisse, le 28 juillet 2021, le seuil de 20% du capital
et des droits de vote de la société BLEECKER (AMF : D&I n° 221C1917 du 29 juillet 2021) ;
• en date du 30 juillet 2021, avoir franchi en baisse, le 30 juillet 2021, le seuil de 15% du capital
et des droits de vote de la société BLEECKER (AMF : D&I n° 221C1931 du 30 juillet 2021) ;
Ces franchissements de seuils résultent de cessions d’actions BLEECKER hors marché.
91
15.2 Droits de vote des principaux actionnaires
Les statuts de la Société ne prévoient pas de droits de vote double. Les droits de vote sont identiques
pour chacun des actionnaires de la Société. La Société n’a mis en œuvre aucune mesure particulière,
autres que celles résultant des lois et règlements applicables (cf. en particulier le paragraphe 15.4 in fine
ci-dessous), à l’effet de prévenir tout contrôle abusif de la part de certains actionnaires de la Société.
Il est ici précisé que l’assemblée générale mixte du 12 février 2015 a, conformément à l’article L. 225-
123 du Code de commerce institué par la loi n°2014-384 du 29 mars 2014 visant à reconquérir
l’économie réelle, décidé :
- de ne pas conférer de droit de vote double (i) aux actions de la société entièrement libérées pour
lesquelles il est justifié d’une inscription nominative depuis deux (2) ans au nom du même actionnaire,
(ii) ainsi qu’aux actions nominatives de la société attribuées gratuitement dans le cadre d’une
augmentation du capital par incorporation de réserves, bénéfices ou primes d’émission, à un actionnaire ;
- et de modifier en conséquence l’article 10 « Droits attachés à chaque action » des statuts de la société.
15.3 Actionnaires significatifs de la Société
Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire et Monsieur Philippe
BUCHETON, Directeur Général et membre du Directoire, ont conclu le 28 juin 2007, un pacte
d’actionnaires qui a donné lieu à l’obtention d’une dérogation à l’obligation de déposer une offre
publique de l’Autorité des Marchés Financiers en date du 31 mai 2007 (D&I n° 207C1021) et ainsi qu’à
une publication en date du 9 juillet 2007 (D&I n° 207C1360).
Au 31 août 2023, la répartition des actions détenues par les signataires du pacte d’actionnaires est la
suivante :
Actions et droits de vote
% capital et droits de
vote (*)
Muriel Marcilhacy-Giraud
211 600
18,78
SARL Thalie
1 662
0,15
Sous-total Muriel Marcilhacy-
Giraud
213 262
18,93
Philippe Bucheton
211 400
18,76
SAS AM Développement
2 864
0,25
Sous-total Philippe Bucheton
214 264
19,01
Total
427 526
37,94
(*) Est pris en compte l’ensemble des actions auxquelles sont attachés les droits de vote, y compris
les actions auto-détenues.
A la date du présent document d’enregistrement universel, il existe un pacte d’actionnaires conclu le 28
juin 2007, entre Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON,
concernant la Société, pour une durée de cinq ans, tacitement reconduit pour des périodes de deux ans,
dont l’Autorité des Marchés Financiers a été destinataire par un courrier du 3 juillet 2007.
Ce pacte, constitutif d’une action de concert, prévoit notamment :
- un engagement de se concerter avant toute assemblée générale et de voter dans un sens
92
identique ;
- un engagement d’assurer – si les droits de vote détenus le permettent en assemblée générale –
la présence au Conseil de surveillance d’une majorité de membres désignés d’un commun
accord ou à parité à défaut d’accord ;
- un engagement de faire en sorte que Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur
Philippe BUCHETON soient membres du Directoire, tous deux avec pouvoir de représentation
(à savoir en qualité respectivement de Président du Directoire et de Directeur Général de
BLEECKER) ;
- un engagement de ne pas procéder à des opérations et de ne pas approuver des opérations ayant
pour effet de faire passer la participation, d’une part, du groupe constitué de
Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et de la société THALIE et, d’autre part, du groupe
constitué de Monsieur Philipe BUCHETON et de la société AM DEVELOPPEMENT, en
dessous de 17% du capital ou des droits de vote de BLEECKER ;
- un engagement de chacun des deux groupes visés, ci-dessus, de ne pas dépasser
individuellement 25% du capital ou des droits de vote ;
- un engagement de ne pas faire évoluer leurs participations et de ne pas conclure des accords
avec des tiers susceptibles de mettre les parties en situation d’offre publique obligatoire ;
- un droit de préemption et un droit de suite en cas de projet de cession.
Ainsi qu’il est plus amplement exposé dans le présent document d’enregistrement universel, Madame
Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, membres du concert, sont
également membres du Directoire de la Société et contrôlent majoritairement la société SINOUHE
IMMOBILIER auprès de laquelle ont été externalisés l’asset management et la gestion locative du
Groupe BLEECKER. Toutefois, l’application des règles régissant les conventions réglementées (articles
L. 225-86 et suivants du Code de commerce) conduit à soumettre les conventions conclues entre la
Société et SINOUHE IMMOBILIER à l’assemblée générale de la Société, au sein de laquelle les
membres du concert, étant intéressés, ne participent pas au vote. Du fait des changements intervenus au
sein du Conseil de surveillance au cours de l’exercice clos le 31 août 2020, le Conseil de surveillance
est désormais majoritairement composé de membres indépendants (deux membres du Conseil sur les
trois pouvant être jugés indépendants au sens du Code de gouvernement d’entreprise des sociétés cotées
AFEP-MEDEF : Messieurs Thierry CHARBIT et Hélier de la POEZE D’HARAMBURE, Madame
Sophie RIO-CHEVALIER occupant des fonctions salariées de Directeur Général de AM
Développement– cf. Chapitre 11.1.4).
Le Groupe BLEECKER ne se réfère pas à un Code de gouvernement d’entreprise. Cette situation est
notamment liée (i) au nombre actuellement limité des membres des organes sociaux (2 membres pour
le Directoire et 3 membres pour le Conseil de surveillance) facilitant la communication et les échanges
entre lesdits membres et la mise en œuvre des orientations stratégiques, (ii) à l’absence de salariés au
sein de la Société et de ses filiales, et (iii) à l’externalisation de la gestion de son patrimoine conduisant
à une organisation très simplifiée peu comparable à celle des autres sociétés cotées. A ce jour, la
référence globale à un Code de gouvernement d’entreprise n’est donc pas apparue adaptée à la situation
actuelle de la Société, étant précisé, comme l’indique le Rapport sur le Gouvernement d’Entreprise du
Conseil de Surveillance, dont les termes sont repris ci-avant (cf. Chapitre 13.5.1 du présent document
d’enregistrement universel), que la Société a établi et met en œuvre des procédures de contrôle interne
et de gestion des risques.
93
Au regard des dispositions de l’article L233-3 du code de commerce, la Société est contrôlée directement
et indirectement par Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON.
La forme dualiste de la Société, la présence de membres indépendants au sein du Conseil de Surveillance
ainsi qu’au sein du Comité d’Audit, sont des mesures prises en vue d’éviter que le contrôle ne s’exerce
de manière abusive.
15.4 Accord portant sur le contrôle de la Société
Hormis le pacte d’actionnaires conclu le 28 juin 2007, entre Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD
et Monsieur Philippe BUCHETON (mentionné au chapitre 15.3 ci-dessus), il est précisé qu’aucun autre
accord ne porte sur le contrôle de la Société.
16. TRANSACTIONS AVEC DES PARTIES LIEES
16.1 Transactions avec les parties liées
Les opérations entre BLEECKER et des apparentés sont décrites dans les rapports spéciaux des
Commissaires aux Comptes sur les trois derniers exercices clos respectivement le 31 août 2023 figurant
au Chapitre 16.2 ci-dessous, le 31 août 2022, figurant au Chapitre 16.3 ci-dessous, et le 31 août 2021,
figurant au Chapitre 16.4 ci-dessous.
Il est également renvoyé sur ce point au Chapitre 19 – Contrats Importants ci-après, ainsi qu’au Chapitre
5.2 de l’Annexe 2 - Comptes consolidés.
94
16.2 Rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions et engagements réglementés
de l’exercice clos le 31 août 2023
Rapport spécial des commissaires aux comptes sur les
conventions réglementées
BLEECKER
Assemblée générale d’approbation des comptes de
l’exercice clos le 31 août 2023
A l’assemblée générale des actionnaires la société Bleecker,
En notre qualité de commissaires aux comptes de votre Société, nous vous présentons notre rapport sur les
conventions réglementées.
Il nous appartient de vous communiquer, sur la base des informations qui nous ont été données, les
caractéristiques, les modalités essentielles ainsi que les motifs justifiant de l’intérêt pour la société des
conventions dont nous avons été avisées ou que nous aurions découvertes à l’occasion de notre mission, sans
avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé ni à rechercher l'existence d’autres conventions. Il
vous appartient, selon les termes de l’article R. 225-58 du code de commerce, d'apprécier l'intérêt qui
s'attachait à la conclusion de ces conventions en vue de leur approbation.
Par ailleurs, il nous appartient, le cas échéant, de vous communiquer les informations prévues à l’article R.
225-58 du code de commerce relatives à l’exécution, au cours de l’exercice écoulé, des conventions déjà
approuvés par l’assemblée générale.
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine
professionnelle de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Ces
diligences ont consisté à vérifier la concordance des informations qui nous ont été données avec les
documents de base dont elles sont issues.
95
I. CONVENTIONS SOUMIS A L’APPROBATION DE L’ASSEMBLEE GENERALE
1 CONVENTIONS AUTORISÉES AU COURS DE L’EXERCICE
En application de l'article L. 225-88 du Code de commerce, nous avons été avisés des conventions suivantes
conclues au cours de l’exercice écoulé qui ont fait l'objet de l'autorisation préalable de votre Conseil de
Surveillance.
1.1. Contrat de domiciliation avec la SNC SINOUHE IMMOBILIER
Personnes concernées : Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, Membres
du Directoire.
Nature et objet : Votre société bénéficie d’un contrat de domiciliation au 39, avenue George V à PARIS
(75008). Cette domiciliation a été consentie par la SNC SINOUHE IMMOBILIER.
Motif justifiant la convention : Cette convention s’inscrit dans le schéma d’externalisation choisi par votre
société qui n’emploie pas de salarié. Ce choix permet à votre société de fluidifier et optimiser la circulation
des informations et la prise de décisions grâce à la proximité des dirigeants et des équipes d’asset managers.
Modalités : Le montant total pris en charge par votre société sur l’exercice au titre de ce contrat s’élève à
1 600 euros HT.
1.2. Mandat de gestion et d’administration avec la SNC SINOUHE IMMOBILIER – Actif immobilier
situé à Gennevilliers
Personnes concernées : Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, Membres
du Directoire.
Nature et objet : Votre société bénéficie de prestations d’assistance de gestion et d’administration d’un actif
immobilier situé à Gennevilliers (92). Ce mandat de gestion, signé le 20 septembre 2018, s’inscrit dans la
volonté de votre société d’externaliser la gestion locative au quotidien, les relations avec les locataires ainsi
que la gestion technique, administrative et juridique de l’immeuble.
Honoraires de Gestion technique et Gestion locative
Les honoraires de gestion technique seront égaux à 4 € hors taxes par m² conformément aux surfaces des
locaux louées inscrites aux baux.
96
Les honoraires de gestion locative seront égaux à 4000 € hors taxes par an
(…) Toutefois, dans l’hypothèse où la surface des locaux vacants serait significative, les Parties
conviennent de se rapprocher afin d’envisager une éventuelle modification des honoraires de gestion.
Motif justifiant la convention : Ce mandat de gestion s’inscrit dans la volonté de votre société d’externaliser
la gestion locative au quotidien, les relations avec les locataires ainsi que la gestion technique, administrative
et juridique de l’immeuble
Modalités : Le montant des honoraires constaté en charge sur l’exercice au titre de ce mandat s’élève à
38 767 € HT.
1.3. Mandat exclusif de coordination commerciale avec la SNC SINOUHE IMMOBILIER – Actif
immobilier situé à Gennevilliers
Personnes concernées : Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, Membres
du Directoire.
Nature et objet : Un mandat exclusif de coordination commerciale a été conclu entre la SA BLEECKER et
la société SINOUHE IMMOBILIER ayant pour objet la recherche de locataires pour les locaux concernant
l’actif immobilier d’une surface totale d’environ de 8.750 m² sis à GENNEVILLIERS (92) détenu par la SA
BLEECKER
Motif justifiant la convention : Ce mandat s’inscrit dans la volonté de votre société d’externaliser la gestion
de ses actifs.
Modalités : Le montant des honoraires constaté en charge sur l’exercice au titre de ce mandat s’élève à
6 309 € HT.
97
II. CONVENTIONS DEJA APPROUVES PAR L’ASSEMBLEE GENERALE
1 CONVENTIONS APPROUVÉES AU COURS D’EXERCICES ANTÉRIEURS DONT L’EXÉCUTION S’EST POURSUIVIE AU
COURS DE L’EXERCICE ÉCOULÉ
En application de l’article
R. 225-57 du Code de commerce, nous avons été informés que l’exécution des
conventions suivantes, déjà approuvées par l’assemblée générale au cours d’exercices antérieurs, s’est
poursuivie au cours de l’exercice écoulé.
1.1. Contrat de gestion avec la SNC SINOUHE IMMOBILIER
Personnes concernées : Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, Membres
du Directoire.
Nature et objet : Votre société bénéficie d’un contrat de gestion avec la société Sinouhé Immobilier qui
assure les missions suivantes :
- Prestations d’assistance à la stratégie du groupe,
- Prestations d’acquisition :
o Assistance dans la recherche d’actifs,
o Audit des actifs sélectionnés,
o Négociation,
o Mise en place de financements,
- Prestations de financement :
o Conseil,
o Assistance à la recherche d’offres de prêt,
o Négociation,
o Rédaction des conventions pour la mise en place des financements,
- Prestations de vente,
- Prestations d’asset management.
Les conditions de rémunération des prestations du contrat de gestion sont les suivantes :
98
Type de prestation
Base de rémunération
Rémunération
Prestations d’assistance à la stratégie
du Groupe :
Dernière valeur d’expertise
cumulée de l'ensemble des
immeubles détenus
0,1875% par trimestre
Prestations d’acquisition :
Valeur de l’immeuble
déterminée dans le prix
d’acquisition
1,50%
- En cas de levée anticipée d'option
de contrat de crédit-bail
immobilier :
Valeur de l’immeuble
déterminée dans le prix
d’acquisition
0,30%
- En cas d’acquisition par signature
d'un contrat de promotion
immobilière :
Montant du contrat de promotion
immobilière augmenté du prix
d'acquisition en cas d'acquisition
concomitante
1,50%
- En cas de VEFA :
Montant de la VEFA
1,50%
Prestations de financement :
Montant en principal du
financement
1,00%
Prestations de vente
Prestations d’asset management :
- Prestation de supervision de la
gestion immobilière, assistance à la
commercialisation locative, et de
l’organisation de la réalisation de
travaux de construction et
réhabilitation
Montant du prix de cession hors
droits
Dernière valeur d’expertise
cumulée de l'ensemble des
immeubles détenus
1,5%
0,1875% par trimestre, et
au minimum 1 000 euros
par trimestre
Cette convention a été tacitement renouvelée le 1
er
janvier 2021 pour une durée de 5 ans.
99
Modalités : Le montant total constaté en charge sur l’exercice au titre de ce contrat s’élève à 5 596 148 € HT
et correspondant quasi exclusivement aux prestations d’assistance et d’asset management.
1.2. Avenant N°3 au mandat de gestion et d’administration avec la SNC SINOUHE IMMOBILIER
concernant la gestion locative de l’actif immobilier situé à Hem
Personnes concernées : Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, Membres
du Directoire.
Nature et objet : Votre société bénéficie de prestations d’assistance de gestion et d’administration d’un actif
immobilier situé à Hem (59). Cet avenant a pour objet de fixer la date d’expiration du mandat de gestion au 31
décembre 2025, sauf résiliation anticipée annuelle. Il est rappelé que les honoraires de gestion locative sont de
2% hors taxe des sommes facturées au titre des loyers et des charges.
Modalités : Le montant total constaté en charge sur l’exercice au titre de ce mandat s’élève à 2 005 € HT.
1.3. Conventions de licence non exclusive de la marque "BLEECKER" au profit des filiales et sous-
filiales
Personnes concernées : Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, Membres
du Directoire.
Nature et objet : La marque "BLEECKER" dont votre société est propriétaire, est concédée, à titre gratuit, aux
filiales et sous-filiales de BLEECKER, ainsi qu'à l’Asset Manager, la SNC SINOUHE IMMOBILIER. La
licence non exclusive de la marque "BLEECKER" et du logo y attaché comprend :
- le nom BLEECKER qui a fait l'objet :
o d’un enregistrement en date du 03.04.2002 auprès de l'INPI PARIS sous le numéro national
02 3 157 262, renouvelé le 04.04.2012 puis renouvelé le 09.03.2022,
o d’un enregistrement auprès de l’OHMI en date du 04.05.2005 sous le numéro 003530664,
renouvelé le 03.11.2013 puis renouvelé le 12.05.2023 ;
- le logotype attaché qui a fait l’objet :
o d’un enregistrement auprès de l’INPI PARIS le 07.06.2002 sous le numéro national
02 3 168 214, renouvelé le 22.03.2012 puis renouvelé le 06.04.2022,
o d’un enregistrement auprès de l'OHMI en date du 09.06.2005 sous le numéro 003507878,
renouvelé le 03.11.2013 puis renouvelé le 12.05.2023.
Cette convention a été renouvelée le 1
er
janvier 2022 pour une durée de 5 ans soit jusqu’au 31 décembre 2026.
Modalités : Aucun produit ou redevance n’a été constaté au titre de l’utilisation de la marque « BLEECKER ».
100
1.4. Convention de compte courant non bloqué conclue avec la SAS AM DEVELOPPEMENT
Personne concernée : Monsieur Philippe BUCHETON, Membre du Directoire.
Nature et objet : Mise à disposition de compte courant. Au 31 août 2023, le compte courant de la SAS AM
DEVELOPPEMENT s’élève à 9 949 833 €. Conformément à l’avenant n°1 en date du 31 juillet 2015 à la
convention du 31 août 2011, le compte courant est rémunéré sur la base du taux d'intérêts déductibles
fiscalement pour les comptes d'associés.
Modalités : Les intérêts pris en charge au cours de l’exercice s’élèvent à 513 483 € HT.
1.5. Convention de compte courant non bloqué conclue avec la SARL THALIE
Personne concernée : Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Membre du Directoire.
Nature et objet : Mise à disposition de compte courant. Au 31 août 2023, le compte courant de la SARL
THALIE s’élève à 30 110 125 €. Conformément à l’avenant n°1 en date du 31 juillet 2015 à la convention du
31 août 2011, le compte courant est rémunéré sur la base du taux d'intérêts déductibles fiscalement pour les
comptes d'associés.
Modalités : Les intérêts pris en charge au cours de l’exercice s’élèvent à 1 808 931 € HT.
Neuilly-sur-Seine et Paris, le 19 décembre 2023
Les commissaires aux comptes
Grant Thornton
Membre français de Grant Thornton
International
Amandine Huot-Chailleux
Farec
Lionel Escaffre Marie-Pierre Davidson
101
16.3 Rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions et engagements réglementés
de l’exercice clos le 31 août 2022
Le rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions et engagements réglementés de
l’exercice clos le 31 août 2022 figure dans le document d’enregistrement universel de la Société déposé
auprès de l’Autorité des Marchés Financiers le 19 décembre 2022 en pages 89 à 95.
16.4 Rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions et engagements réglementés
de l’exercice clos le 31 août 2021
Le rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions et engagements réglementés de
l’exercice clos le 31 août 2021 figure dans le document d’enregistrement universel de la Société déposé
auprès de l’Autorité des Marchés Financiers le 17 décembre 2021 en pages 91 à 95.
17. INFORMATIONS FINANCIERES CONCERNANT L’ACTIF ET LE PASSIF, LA
SITUATION FINANCIERE ET LES RESULTATS DE L’EMETTEUR
Les états financiers consolidés de BLEECKER ont été établis en conformité avec les normes comptables
internationales (« Normes IFRS ») en vigueur, telles que publiées par l’IASB et adoptées par l’Union
Européenne. Ils présentent sur une base consolidée, les actifs, passifs, produits et charges directement
rattachables à l’activité du Groupe pour les exercices clos les 31 août 2023, 2022, et 2021. Ils figurent
au Chapitre 17.2 du présent document d’enregistrement et ont été audités par Grant Thornton et Farec
dont les rapports figurent au Chapitre 17.4 du présent document d’enregistrement universel.
17.1 Comptes sociaux annuels
17.1.1 Comptes annuels au 31 août 2023
Les comptes sociaux de la Société au titre de l’exercice clos le 31 août 2023, selon les mêmes principes
comptables, qu’au titre de l’exercice précédent, figurent en Annexe 1 du présent document
d’enregistrement universel.
17.2 Comptes consolidés
17.2.1 Comptes consolidés au 31 août 2023
Les comptes consolidés de la Société en normes IFRS au titre de l’exercice clos le 31 août 2023,
accompagnés de données comparatives au titre de l’exercice clos le 31 août 2022, établis selon les
mêmes principes comptables, figurent en Annexe 2 du présent document d’enregistrement universel.
17.2.2 Comptes consolidés au 31 août 2022
Les comptes consolidés de l’exercice clos le 31 août 2022 en normes IFRS figurent dans le document
d’enregistrement universel de la Société déposé auprès de l’Autorité des Marchés Financiers le 19
décembre 2022 en pages 162 à 197 (Annexe 2 dudit document d’enregistrement universel).
17.2.3 Comptes consolidés au 31 août 2021
Les comptes consolidés de l’exercice clos le 31 août 2021 en normes IFRS figurent dans le document
102
d’enregistrement universel de la Société déposé auprès de l’Autorité des Marchés Financiers le 17
décembre 2021 en pages 161 à 194 (Annexe 2 dudit document d’enregistrement universel).
17.3 Rapports des Commissaires aux Comptes sur les comptes sociaux
17.3.1 Comptes sociaux au 31 août 2023
Rapport des commissaires aux comptes sur
les comptes annuels
BLEECKER
Exercice clos le 31 août 2023
A l’assemblée générale des actionnaires de la société Bleecker,
Opinion
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée Générale, nous avons effectué l’audit
des comptes annuels de la société Bleecker relatifs à l’exercice clos le 31 août 2023, tels qu’ils sont joints au
présent rapport.
Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers
et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation
financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice.
L’opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au comité d’audit.
103
Fondement de l’opinion
Référentiel d’audit
Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Nous estimons
que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des
commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes annuels » du présent rapport.
Indépendance
Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance prévues par le code de
commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du 1
er
septembre 2022 à la date d’émission de notre rapport, et notamment nous n’avons pas fourni de services
interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014.
Justification des appréciations – Points clés de l’audit
En application des dispositions des articles L. 823-9 et R. 823-7 du code de commerce relatives à la justification
de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l’audit relatifs aux risques
d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l’audit des
comptes annuels de l’exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques.
Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le contexte de l’audit des comptes annuels pris dans leur
ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n’exprimons pas d’opinion sur des
éléments de ces comptes annuels pris isolément.
Evaluation des titres de participations
Risque identifié
Au 31 août 2023, les titres de participation figurent au bilan pour un montant de
407 millions d’euros, représentant 94% du total bilan. A leur date d’entrée, ils sont comptabilisés au coût
d’acquisition. A la clôture, pour la détermination de la valeur d’inventaire des titres de participations, la société
a opté pour la méthode dérogatoire permettant de les évaluer et de les présenter suivant la méthode de
l’évaluation par équivalence.
Comme indiqué dans la note 2.5 de l’annexe, à chaque clôture, la société inscrit la valeur des titres de
participation des entités qu’elle contrôle de manière exclusive, en fonction de la quote-part des capitaux
propres retraités d’après les règles de consolidation retenues du groupe que ces titres représentent, et qui
comportent des évaluations à la juste valeur (principalement des immeubles de placement).
104
En raison des estimations inhérentes à certaines méthodes d’évaluation retenues dans les comptes consolidés
établis selon le référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne et principalement l’évaluation des
immeubles de placement à leur juste valeur, nous avons considéré que l’évaluation des titres de participations
selon la méthode retenue constituait un point clé de notre audit.
Procédures d’audit mises en œuvre face aux risques identifiés
Nos travaux ont consisté :
- à vérifier les quotes-parts de capitaux propres retraités des entités contrôlées de manière exclusive sur
lesquelles se fondent les valeurs d’équivalence,
- à apprécier le caractère raisonnable de l’estimation des justes valeurs des immeubles de placement
retenues par la direction à la clôture,
- à apprécier la conformité de l’approche retenue au regard des principes comptables français et en
cohérence avec les estimations comptables appliquées dans le comptes consolidés établis selon le
référentiel IFRS.
Sur la base des informations qui nous ont été communiquées, nos travaux ont consisté notamment à vérifier
que cette estimation repose sur des expertises immobilières et que les méthodes d’évaluation mise en œuvre
par l’expert indépendant sont appropriées.
Enfin, nous avons également vérifié le caractère approprié des informations fournies dans l’annexe aux
comptes sociaux.
Vérifications spécifiques
Nous avons également procédé, conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France,
aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires.
Informations données dans le rapport de gestion et dans les autres documents sur la situation financière et
les comptes annuels adressés aux actionnaires
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des
informations données dans le rapport de gestion du Directoire et dans les autres documents sur la situation
financière et les comptes annuels adressés aux actionnaires.
Nous attestons de la sincérité et de la concordance avec les comptes annuels des informations relatives aux
délais de paiement mentionnées à l'article D. 441-6 du code de commerce.
105
Rapport sur le gouvernement d’entreprise
Nous attestons de l’existence, dans le rapport du Conseil de surveillance sur le gouvernement d’entreprise, des
informations requises par les articles L. 225-37-4, L.22-10-10 et L. 22-10-9 du code de commerce.
Concernant les informations fournies en application des dispositions de l’article
L. 22-10-9 du code de commerce sur les rémunérations et avantages versés ou attribués aux mandataires
sociaux ainsi que sur les engagements consentis en leur faveur, nous avons vérifié leur concordance avec les
comptes ou avec les données ayant servi à l’établissement de ces comptes et, le cas échéant, avec les éléments
recueillis par votre société auprès des entreprises contrôlées par elle qui sont comprises dans le périmètre de
consolidation. Sur la base de ces travaux, nous attestons l’exactitude et la sincérité de ces informations.
Concernant les informations relatives aux éléments que votre société a considéré susceptibles d’avoir une
incidence en cas d’offre publique d’achat ou d’échange, fournies en application des dispositions de l’article L.
22-10-11 du code de commerce, nous avons vérifié leur conformité avec les documents dont elles sont issues
et qui nous ont été communiqués. Sur la base de ces travaux, nous n'avons pas d'observation à formuler sur ces
informations.
Autres informations
En application de la loi, nous nous sommes assurés que les diverses informations relatives aux prises de
participations et de contrôle vous ont été communiquées dans le rapport de gestion.
Autres vérifications informations prévues par les textes légaux et réglementaires
Format de présentation des comptes annuels inclus dans le rapport financier annuel
Nous avons également procédé, conformément à la norme d’exercice professionnel sur les diligences du
commissaire aux comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d’information
électronique unique européen, à la vérification du respect de ce format défini par le règlement européen délégué
n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes annuels inclus dans le rapport financier
annuel mentionné au I de l'article L. 451-1-2 du code monétaire et financier, établis sous la responsabilité du
Président du Directoire.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes annuels inclus dans le rapport
financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d'information électronique unique
européen.
Désignation des commissaires aux comptes
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société Bleecker par l’assemblée générale du 28 juin
2007 pour le cabinet Grant Thornton et du 10 février 2011 pour le cabinet Farec.
Au 31 août 2023, le cabinet Grant Thornton était dans la 17
ème
année de sa mission sans interruption et le
cabinet Farec dans la 13
ème
année.
106
Responsabilités de la direction et des personnes constituant le gouvernement d’entreprise relatives aux
comptes annuels
Il appartient à la direction d’établir des comptes annuels présentant une image fidèle conformément aux règles
et principes comptables français ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à
l'établissement de comptes annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de
fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l’établissement des comptes annuels, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la société à
poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires
relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer la convention comptable de continuité d’exploitation,
sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Il incombe au comité d’audit, composé de tous les membres du conseil de surveillance, de suivre le processus
d’élaboration de l’information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion
des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration
et au traitement de l'information comptable et financière.
Les comptes annuels ont été arrêtés par le Directoire.
Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes annuels
Objectif et démarche d’audit
Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes annuels. Notre objectif est d’obtenir l’assurance
raisonnable que les comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives.
L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, sans toutefois garantir qu’un audit réalisé
conformément aux normes d’exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie
significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme
significatives lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou
en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur
ceux-ci.
Comme précisé par l’article L.823-10-1 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne
consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, le
commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :
• il identifie et évalue les risques que les comptes annuels comportent des anomalies significatives, que celles-
ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, définit et met en œuvre des procédures d’audit face à ces
risques, et recueille des éléments qu’il estime suffisants et appropriés pour fonder son opinion. Le risque
de non-détection d’une anomalie significative provenant d’une fraude est plus élevé que celui d’une
anomalie significative résultant d’une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les
omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ;
• il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l’audit afin de définir des procédures d’audit
appropriées en la circonstance, et non dans le but d’exprimer une opinion sur l’efficacité du contrôle
interne ;
107
• il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des
estimations comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies dans les
comptes annuels ;
• il apprécie le caractère approprié de l’application par la direction de la convention comptable de continuité
d’exploitation et, selon les éléments collectés, l’existence ou non d’une incertitude significative liée à des
événements ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à poursuivre
son exploitation. Cette appréciation s’appuie sur les éléments collectés jusqu’à la date de son rapport, étant
toutefois rappelé que des circonstances ou événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité
d’exploitation. S’il conclut à l’existence d’une incertitude significative, il attire l’attention des lecteurs de
son rapport sur les informations fournies dans les comptes annuels au sujet de cette incertitude ou, si ces
informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une certification avec réserve ou un
refus de certifier ;
• il apprécie la présentation d’ensemble des comptes annuels et évalue si les comptes annuels reflètent les
opérations et événements sous-jacents de manière à en donner une image fidèle.
108
Rapport au comité d’audit
Nous remettons au comité d’audit un rapport qui présente notamment l’étendue des travaux d'audit et le
programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons
également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons
identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information
comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au comité d’audit figurent les risques d’anomalies
significatives, que nous jugeons avoir été les plus importants pour l’audit des comptes annuels de l’exercice et
qui constituent de ce fait les points clés de l’audit, qu’il nous appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également au comité d’audit, la déclaration prévue par l’article 6 du règlement (UE) n° 537-
2014 confirmant notre indépendance, au sens des règles applicables en France telles qu’elles sont fixées
notamment par les articles L. 822-10 à L. 822-14 du code de commerce et dans le code de déontologie de la
profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons avec le comité d’audit des
risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.
Neuilly-sur Seine et Paris, le 19 décembre 2023
Les commissaires aux comptes
Grant Thornton
Membre français de Grant Thornton International
Amandine Huot-Chailleux
Farec
Lionel Escaffre Marie-Pierre
Davidson
109
17.3.2 Comptes sociaux au 31 août 2022
Le rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes sociaux de l’exercice clos le 31 août 2022
figure dans le document d’enregistrement universel de la Société déposé auprès de l’Autorité des
Marchés Financiers le 19 décembre 2022 en pages 97 à 102.
17.3.3 Comptes sociaux au 31 août 2021
Le rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes sociaux de l’exercice clos le 31 août 2021
figure dans le document d’enregistrement universel de la Société déposé auprès de l’Autorité des
Marchés Financiers le 17 décembre 2021 en pages 97 à 102.
110
17.4 Rapports des Commissaires aux Comptes sur les comptes consolidés
17.4.1 Comptes consolidés au 31 août 2023
Rapport des commissaires aux comptes sur les
comptes consolidés
BLEECKER
Exercice clos le 31 août 2023
A l’assemblée générale des actionnaires de la société Bleecker,
Opinion
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée Générale, nous
avons effectué l’audit des comptes consolidés de la société Bleecker relatifs à l’exercice
clos le 31 août 2023, tels qu’ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes consolidés sont, au regard du référentiel IFRS tel
qu’adopté dans l’Union européenne, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du
résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du
patrimoine, à la fin de l’exercice, de l'ensemble constitué par les personnes et entités
comprises dans la consolidation.
L’opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au comité
d’audit
111
Fondement de l’opinion
Référentiel d’audit
Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en
France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et
appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la
partie « Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes
consolidés » du présent rapport.
Indépendance
Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance
prévues par le code de commerce et par le code de déontologie de la profession de
commissaire aux comptes sur la période du 1
er
septembre 2022 à la date d’émission de
notre rapport, et notamment nous n’avons pas fourni de services interdits par l’article 5,
paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014.
Justification des appréciations - Points clés de l’audit
En application des dispositions des articles L. 823-9 et R. 823-7 du code de commerce
relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les
points clés de l’audit relatifs aux risques d'anomalies significatives qui, selon notre
jugement professionnel, ont été les plus importants pour l’audit des comptes consolidés
de l’exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques.
Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le contexte de l’audit des comptes
consolidés pris dans leur ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant.
Nous n’exprimons pas d’opinion sur des éléments de ces comptes consolidés pris
isolément.
Evaluation des Immeubles de placement et actifs destinés à la vente
Risque identifié
Les postes « immeubles de placement » et « actifs destinés à la vente » représentent, au
31 août 2023, 697 M€ soit plus de 95% de l’actif net consolidé et la variation de juste
valeur des immeubles de placement contribue à hauteur de
-23 M€ au résultat net consolidé de l’exercice.
112
La société Bleecker a opté, conformément à la norme IAS 40, pour l’évaluation et la
comptabilisation de ses immeubles de placement selon la méthode de la juste valeur,
comme indiqué dans les notes 8.6.1 et 8.6.3 de l’annexe.
En raison des estimations inhérentes aux méthodes d’évaluation retenues par les experts
immobiliers pour l’évaluation à la juste valeur des immeubles de placement, nous avons
considéré que l’évaluation des immeubles de placement constituait un point clé de notre
audit.
Procédures d’audit mises en œuvre face aux risques identifiés
Nos diligences ont consisté notamment à :
- obtenir les rapports d’expertise immobilière (ou le cas échéant, les promesses de
ventes) et vérifier la concordance avec les valeurs retenues dans les comptes
consolidés de Bleecker ;
- nous entretenir avec certains de ces experts immobiliers en présence de la direction
financière et à apprécier la pertinence de la méthodologie d’évaluation retenue ainsi
que des principaux jugements portés ;
- apprécier l’évolution des modalités d’évaluation retenues exposées dans la note 8.6.3 ;
- apprécier la concordance des données locatives retenues par l’expert avec les
différents états locatifs obtenus lors de nos travaux ;
- apprécier l’origine des variations significatives des justes valeurs de la période et leur
impact en résultat, et à revoir les calculs de sensibilité sur les taux de rendement ;
- enfin, nous avons également vérifié le caractère approprié des informations fournies
dans l’annexe aux comptes consolidés.
Vérifications spécifiques
Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel
applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et
réglementaires des informations relatives au groupe, données dans le rapport de gestion
du Directoire.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les
comptes consolidés.
113
Autres vérifications ou informations prévues par les textes légaux et réglementaires
Format de présentation des comptes consolidés inclus dans le rapport financier annuel
Nous avons également procédé, conformément à la norme d’exercice professionnel sur
les diligences du commissaire aux comptes relatives aux comptes annuels et consolidés
présentés selon le format d’information électronique unique européen, à la vérification du
respect de ce format défini par le règlement européen délégué n°2019/815 du 17 décembre
2018 dans la présentation des comptes consolidés inclus dans le rapport financier annuel
mentionné au I de l’article L.451-1-2 du code monétaire et financier, établis sous la
responsabilité du Président du Directoire. S’agissant de comptes consolidés, nos
diligences comprennent la vérification de la conformité du balisage de ces comptes au
format défini par le règlement précité.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes consolidés
inclus dans le rapport financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le
format d’information électronique unique européen.
En raison des limites techniques inhérentes au macro-balisage des comptes consolidés
selon le format d’information électronique unique européen, il est possible que le contenu
de certaines balises des notes annexes ne soit pas restitué de manière identique aux
comptes consolidés joints au présent rapport.
Désignation des commissaires aux comptes
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société Bleecker par
l’Assemblée Générale du 28 juin 2007 pour le cabinet Grant Thornton et du
10 février 2011 pour le cabinet Farec.
Au 31 août 2023, le cabinet Grant Thornton était dans la 17
ème
année de sa mission sans
interruption et le cabinet Farec dans la 13
ème
année.
Responsabilités de la direction et des personnes constituant le gouvernement
d’entreprise relatives aux comptes consolidés
Il appartient à la direction d’établir des comptes consolidés présentant une image fidèle
conformément au référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne ainsi que de
mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes
consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de
fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l’établissement des comptes consolidés, il incombe à la direction d’évaluer la
capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas
échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer
114
la convention comptable de continuité d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la
société ou de cesser son activité.
Il incombe au comité d’audit, composé de tous les membres du conseil de surveillance, de
suivre le processus d’élaboration de l’information financière et de suivre l'efficacité des
systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit
interne, en ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de
l'information comptable et financière.
Les comptes consolidés ont été arrêtés par le Directoire.
Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes consolidés
Objectif et démarche d’audit
Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes consolidés. Notre objectif est
d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur ensemble ne
comportent pas d’anomalies significatives. L’assurance raisonnable correspond à un
niveau élevé d’assurance, sans toutefois garantir qu’un audit réalisé conformément aux
normes d’exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie
significative.
Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées
comme significatives lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent,
prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les
utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.
Comme précisé par l’article L.823-10-1 du code de commerce, notre mission de
certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion
de votre société.
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel
applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel
tout au long de cet audit. En outre :
• il identifie et évalue les risques que les comptes consolidés comportent des anomalies
significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, définit et
met en œuvre des procédures d’audit face à ces risques, et recueille des éléments
qu’il estime suffisants et appropriés pour fonder son opinion. Le risque de non-
détection d’une anomalie significative provenant d’une fraude est plus élevé que
celui d’une anomalie significative résultant d’une erreur, car la fraude peut impliquer
la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le
contournement du contrôle interne ;
115
• il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l’audit afin de définir des
procédures d’audit appropriées en la circonstance, et non dans le but d’exprimer une
opinion sur l’efficacité du contrôle interne ;
• il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère
raisonnable des estimations comptables faites par la direction, ainsi que les
informations les concernant fournies dans les comptes consolidés ;
• il apprécie le caractère approprié de l’application par la direction de la convention
comptable de continuité d’exploitation et, selon les éléments collectés, l’existence ou
non d’une incertitude significative liée à des événements ou à des circonstances
susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à poursuivre son exploitation.
Cette appréciation s’appuie sur les éléments collectés jusqu’à la date de son rapport,
étant toutefois rappelé que des circonstances ou événements ultérieurs pourraient
mettre en cause la continuité d’exploitation. S’il conclut à l’existence d’une
incertitude significative, il attire l’attention des lecteurs de son rapport sur les
informations fournies dans les comptes consolidés au sujet de cette incertitude ou, si
ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une
certification avec réserve ou un refus de certifier ;
• il apprécie la présentation d’ensemble des comptes consolidés et évalue si les
comptes consolidés reflètent les opérations et événements sous-jacents de manière à
en donner une image fidèle ;
• concernant l’information financière des personnes ou entités comprises dans le
périmètre de consolidation, il collecte des éléments qu’il estime suffisants et
appropriés pour exprimer une opinion sur les comptes consolidés. Il est responsable
de la direction, de la supervision et de la réalisation de l’audit des comptes consolidés
ainsi que de l’opinion exprimée sur ces comptes.
Rapport au comité d’audit
Nous remettons un rapport au comité d’audit qui présente notamment l’étendue des
travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions
découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les
faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui
concerne les procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information
comptable et financière.
116
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au comité d’audit figurent les risques
d’anomalies significatives, que nous jugeons avoir été les plus importants pour l’audit des
comptes consolidés de l’exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l’audit,
qu’il nous appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également au comité d’audit la déclaration prévue par l’article 6 du
règlement (UE) n° 537-2014 confirmant notre indépendance, au sens des règles
applicables en France telles qu’elles sont fixées notamment par les articles L.822-
10 à L.822-14 du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de
commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons avec le comité d’audit
des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.
Neuilly-sur Seine et Paris, le 19 décembre 2023
Les commissaires aux comptes
Grant Thornton
Membre français de Grant Thornton International
Amandine Huot-Chailleux
Farec
Lionel Escaffre Marie-Pierre
Davidson
117
17.4.2 Comptes consolidés au 31 août 2022
Le rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes consolidés de l’exercice clos le 31 août 2022
figure dans le document d’enregistrement universel de la Société déposé auprès de l’Autorité des
Marchés Financiers le 19 décembre 2022 en pages 103 à 108.
17.4.3 Comptes consolidés au 31 août 2021
Le rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes consolidés de l’exercice clos le 31 août 2021
figure dans le document d’enregistrement universel de la Société déposé auprès de l’Autorité des
Marchés Financiers le 17 décembre 2021 en pages 103 à 108.
118
17.5 Honoraires des Commissaires aux Comptes
GRANT THORNTON
FAREC
Montant HT
%
Montant HT
%
31/08/2023
31/08/2022
31/08/2023
31/08/2022
31/08/2023
31/08/2022
31/08/2023
31/08/2022
Audit
□ Commissariat aux comptes,
certification, examen des comptes
individuels et consolidés
□ Émetteur
92 000
97 000
93,50 %
93,81 %
92 000
97 000
89,58 %
90,06 %
□ Filiales intégrées globalement
6 400
6 400
6,50 %
6, 19 %
10 700
10 700
10,42 %
9,94 %
□ Autres diligences et prestations
directement liées à la mission du
commissaire aux comptes
0,00 %
0,00 %
□ Émetteur
□ Filiales intégrées globalement
Sous-total
98 400
103 400
100 %
100 %
102 700
107 700
100 %
100 %
Autres prestations rendues par les
réseaux aux filiales intégrées
globalement
□ Juridique, fiscal, social
□ Autres (à préciser si >10% des
honoraires d’audit)
Sous-total
TOTAL
98 400
103 400
100 %
100 %
102 700
107 700
100 %
100 %
119
17.6 Résultats de la Société au cours des cinq derniers exercices
NATURE DES INDICATIONS
31/08/2019
31/08/2020
31/08/2021
31/08/2022
31/08/2023
I – SITUATION FINANCIERE EN FIN D’EXERCICE
a) Capital Social..................................................................
b) Nombre d’actions émises.................................................
c) Nombre d’obligations convertibles en actions...................
20 787 356,70
1 126 686
20 787 356,70
1 126 686
20 787 356,70
1 126 686
20 787 356,70
1 126 686
20 787 356,70
1 126 686
II - RESULTAT GLOBAL DES OPERATIONS EFFECTIVES
a) Chiffre d’affaires hors taxes.............................................
b) Résultat avant impôts, part. salariés, dot. aux amortis.
et provis..............................................................................
c) Impôt sur les bénéfices.....................................................
d) Résultat après impôts, part. salariés, dot. aux amortis.
et prov.................................................................................
e) Montant des bénéfices distribués......................................
2 005 550
(3 871 405)
(4 136 041)
46 337 063
1 851 226
(4 523 471)
(4 777 353)
-
1 892 141
42 519 484
42 265 602
-
1 773 496
(7 368 479)
(7 783 682)
47 158 084
1 674 406
(10 030 291)
(10 290 387)
-
III - RESULTAT DES OPERATIONS REDUIT A
UNE SEULE ACTION
a) Résultat après impôts, part. des salariés mais avant
amortis. et prov...................................................................
b) Résultat après impôts, part. des salariés, amortis. et
prov....................................................................................
c) Dividende attribué à chaque action (net)..............................
(3,44)
(3,67)
(4.01)
(4,24)
-
37,74
37,51
-
(6,68)
(6,91)
(8,90)
(9,13)
IV - PERSONNEL
a) Nombre de salariés (moyen).............................................
b) Montant de la masse salariale...........................................
c) Montant des sommes versées au titre des avantages
sociaux (Sécurité Sociale, œuvres sociales).........................
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
120
17.7 Politique de distribution de dividendes
Les particularités du régime fiscal de la Société déterminant les obligations de distribution spécifique
sont liées au régime fiscal des Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) pour lequel la
Société a opté le 27 septembre 2007, avec effet au 1
er
septembre 2007. Ce régime fiscal subordonne
l’exonération d’impôt sur les sociétés pour les résultats de l’activité de location d’immeubles (opérations
de location simple) à la distribution de 95% des bénéfices provenant de la location d’immeubles avant
la fin de l’exercice qui suit leur réalisation et de 70% des plus-values provenant de la cession
d’immeubles, avant la fin du deuxième exercice qui suit celui de leur réalisation.
Cette obligation de distribution s’effectue dans la limite du résultat comptable de l’exercice au titre
duquel la distribution est effectuée.
Aucune distribution de dividendes n’est intervenue au titre de l’exercice clos le 31 août 2022.
L’assemblée générale mixte du 17 février 2022, eu égard aux bénéfices réalisés au titre de l’exercice
clos au 31 août 2021, a décidé, sur proposition du Directoire, de verser un dividende total de
47.158.083,98 €, aux actionnaires de la SA BLEECKER, soit 41,93 € par action, étant observé que les
2.000 actions auto-détenues par la SA BLEECKER au 31 août 2021 n’ont pas donné droit à dividende.
Ce dividende a été mis en paiement le 25 mai 2022.
Aucune distribution de dividendes n’est intervenue au titre de l’exercice clos le 31 août 2020.
17.8 Procédures judiciaires et arbitrage
A la connaissance de la Société, il n’existe pas, à la date du présent document d’enregistrement universel,
de litige, de procédures gouvernementales, judiciaires, ou d’arbitrage susceptibles d’avoir une incidence
significative sur sa situation financière, son patrimoine, son activité et ses résultats.
17.9 Changements significatifs de la situation financière ou commerciale
Il n’y a pas eu de changement significatif de la situation financière ou commerciale du groupe survenu
depuis la fin du dernier exercice pour lequel les états financiers vérifiés ont été publiés.
18. INFORMATIONS SUPPLEMENTAIRES
18.1 Capital Social
18.1.1 Montant du capital social
Le capital social de la Société s’élève à 20.787.356,70 euros, divisé en 1.126.686 actions de 18,45 euros
de nominal, chacune entièrement libérées, toute de même catégorie.
18.1.2 Actions d’autocontrôle et d’autodétention
Il n’existe pas d’action d’autocontrôle par l’intermédiaire d’une autre société.
La Société détient, à la date du présent document d’enregistrement universel, 2.000 de ses propres
actions, soit 0,18% du capital.
Les titres d’autodétention détenus par BLEECKER sont enregistrés au coût auquel ils lui ont été apportés
en diminution des capitaux propres comme le prévoient les normes IAS 32 et IAS 39. Le profit ou la
perte de la cession ou de l’annulation éventuelle des actions auto-détenues sont imputés directement en
121
augmentation ou en diminution des capitaux propres, de sorte que les éventuelles plus ou moins-values
de cession n’affectent pas le résultat net de l’exercice.
Comme précisé à l’article L. 225-210 du Code de commerce, les actions détenues par la Société ne
donnent pas droit aux dividendes et sont privées de droit de vote.
18.1.3 Valeurs mobilières donnant accès à terme au capital de la Société
18.1.3.1 Capital potentiel
Néant.
18.1.3.2 Capital autorisé non émis
Tableau récapitulatif des délégations de compétences et autorisations financières consenties au
Directoire actuellement en vigueur
Le tableau suivant présente une synthèse des différentes délégations de compétence et
autorisations financières actuellement en vigueur et qui ont été consenties au Directoire par
l’Assemblée Générale Mixte du 16 février 2023 afin de permettre au Directoire de disposer de la
plus grande souplesse pour faire appel au marché financier ou lever des fonds par voie de
placement privé dans des délais réduits et ainsi doter la Société, lorsqu’elle l'estimera opportun,
des moyens financiers nécessaires au développement de ses activités.
A la date du présent document d’enregistrement universel, le Directoire n’a utilisé aucune des
délégations de compétence et autorisations financières ci-après décrites.
Résolutions
Objet de la délégation
Plafond
Validité de la
délégation
Utilisation de la
délégation
17
Délégation de compétence à l'effet
d'augmenter le capital social par
incorporation de réserves, de bénéfices ou de
primes d'émission, de fusion ou d'apport
10.000.000 €
26 mois
(à compter du
16.02.2023)
Néant
19
Délégation de compétence à l'effet d'émettre
des actions et/ou des valeurs mobilières
donnant accès, immédiatement ou à terme,
au capital, avec maintien du DPS
Augmentations de capital :
10.000.000 € (*)
26 mois
(à compter du
16.02.2023)
Néant
Emissions de valeurs
mobilières représentatives
de créances : 100.000.000 €
(**)
20
Délégation de compétence à l'effet d'émettre
des actions et/ou des valeurs mobilières
donnant accès, immédiatement ou à terme,
au capital, avec suppression du DPS
Augmentations de capital :
10.000.000 € (*)
26 mois
(à compter du
16.02.2023)
Néant
Emissions de valeurs
mobilières représentatives
de créances : 100.000.000 €
(**)
21
Délégation de compétence à l'effet d'émettre
des actions et/ou des valeurs mobilières
donnant accès, immédiatement ou à terme,
au capital, avec suppression du DPS, dans le
cadre d’une offre visée à l’article L. 411-2
1° du Code monétaire et financier
Augmentations de capital :
10.000.000 € (*)
26 mois
(à compter du
16.02.2023)
Néant
Emissions de valeurs
mobilières représentatives
de créances : 100.000.000 €
(**)
22
Autorisation, en cas d'émission d'actions ou
de valeurs mobilières donnant accès au
capital, sans DPS, de fixer le prix d'émission
dans la limite de 10% du capital social
Limite de 10% du capital
par période de 12 mois
(*) (**)
26 mois
(à compter du
16.02.2023)
Néant
122
23
Possibilité offerte, en cas d'augmentation de
capital avec ou sans DPS, d'augmenter le
nombre de titres émis (dans la limite des
plafonds prévus par l'AG) lorsque le
Directoire constatera une demande
excédentaire dans les 30 jours de la clôture
de la souscription, dans la limite de 15% de
l'émission initiale et au même prix que celui
retenu pour l'émission initiale
Limite de 15% du nombre
de titres de l'émission
initiale (*) (**)
26 mois
(à compter du
16.02.2023)
Néant
24
Délégation à l'effet de procéder à l'émission
des actions et/ou des valeurs mobilières
donnant accès, immédiatement ou à terme,
au capital en vue de rémunérer des apports
en nature consentis à la Société
Limite de 10% du capital au
moment de l'émission
(*) (**)
26 mois
(à compter du
16.02.2023)
Néant
26
Autorisation, de consentir des options de
souscription ou d'achat d'actions aux salariés
ou mandataires sociaux de la Société et des
sociétés liées
Limite de 10% du capital
38 mois
(à compter du
16.02.2023)
Néant
27
Autorisation à l'effet de procéder à des
attributions gratuites d'actions au profit des
salariés ou mandataires sociaux de la Société
et des sociétés liées
Limite de 10% du capital
38 mois
(à compter du
16.02.2023)
Néant
16
Autorisation donnée au Directoire, avec
faculté de subdélégation, à l’effet de
procéder à l’achat de ses propres actions
Limite de 10% du capital
18 mois
(à compter du
16.02.2023)
Néant
(*) Dans la limite globale de 10.000.000 €
(**) Dans la limite globale de 100.000.000 €
18.1.4 Tableau d’évolution du capital de la Société au cours des trois derniers exercices
Le tableau ci-dessous présente l’évolution du capital social de la Société au cours des trois derniers
exercices.
Date
Nature de
l’opération
Apports et
Augmentations
– Réductions
du capital
Prime
d’émission
et
d’apport
Réserve
indisponible
Nombre
d’actions
avant
Nombre
d’action
s après
Nominal
de
l’action
Capital social
31/08/21
Pas de modification du capital
20 787 356,70 €
31/08/22
Pas de modification du capital
20 787 356,70 €
31/08/23
Pas de modification du capital
20 787 356,70 €
Les actions détenues par Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHEOTN font
l’objet d’un nantissement.
A noter que la Société a consenti des nantissements de titres de participation de ses filiales au profit
d’établissements de crédit (cf. paragraphe 6.2 de l'Annexe 2).
123
18.2 Acte constitutif et statuts
18.2.1 Objet social (article 2 des statuts)
La société a pour objet, directement ou indirectement, en France et dans tous pays :
- l’acquisition, la cession, la détention en propriété ou en jouissance et la gestion de tous immeubles ou
biens et droits mobiliers ou immobiliers, quel que soit l’usage de ces immeubles ou biens et plus
particulièrement l’administration, l’exploitation, notamment par voie de location, la mise en valeur
et l’aménagement desdits biens ;
- toutes opérations financières permettant la réalisation de cet objet et notamment l’acquisition directe
ou indirecte, l’échange et la cession de tous immeubles, droits mobiliers ou immobiliers ou titres de
toutes sociétés de forme civile ou commerciale ayant pour objet l’acquisition et la gestion locative
d’immeubles quel qu’en soit l’usage, ou la construction de tous immeubles ;
- l’animation, la gestion et l’assistance de toutes filiales directes ou indirectes ;
- à titre accessoire des opérations susvisées, les activités de marchand de biens et de promotion ;
- et généralement toutes opérations financières, en ce compris la constitution de garanties,
commerciales, industrielles, mobilières et immobilières se rattachant directement ou indirectement à
l’objet de la société ci-dessus ou susceptible d’en faciliter la réalisation.
18.2.2 Dispositions des statuts, d’une charte ou d’un règlement de la Société qui pourraient avoir
pour effet de retarder, de différer ou d’empêcher un changement de son contrôle
Il n’existe pas, dans les statuts de la Société, de disposition qui pourrait avoir pour effet de retarder, de
différer ou d’empêcher un changement de contrôle.
Il n’existe qu’une seule catégorie d’action et de droit de dividende proportionnel au nombre de titre
détenu (cf. § 15.2 du présent document d’enregistrement universel).
124
19. CONTRATS IMPORTANTS
Sur les deux derniers exercices, la Société n’a conclu aucun contrat important n’entrant pas dans le cadre
normal de ses affaires.
Pour les contrats conclus avec des sociétés liées, se référer au Chapitre 16.1 du présent document
d’enregistrement.
Il est toutefois précisé que le Groupe BLEECKER maintient le schéma d’externalisation de l’asset
management et de la gestion locative de ses actifs immobiliers, confiés à la société SINOUHE
IMMOBILIER, majoritairement contrôlée par Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur
Philippe BUCHETON, respectivement Président du Directoire et Directeur Général Membre du
Directoire, agissant de concert. La société SINOUHE IMMOBILIER assure au profit de BLEECKER
et de ses filiales, à des conditions normales de marché, des prestations d’asset management et de gestion
locative.
Dans le cadre du contrat de gestion (prestations d’asset management), la société SINOUHE
IMMOBILIER assure les missions suivantes :
- Au bénéfice de la SA BLEECKER :
a) Assistance à la stratégie du groupe : assistance à la définition de la stratégie et à sa mise en
œuvre :
- Au bénéfice de la SA BLEECKER et/ou ses filiales :
b) Prestations d’acquisition : assistance dans la recherche d’actifs, dans la procédure d’audit de ces
actifs, dans les négociations avec les vendeurs, pour la mise en place du ou des financements
nécessaires à l’acquisition de ces actifs et le suivi des processus d’acquisition jusqu’à leur terme ;
c) Prestations de financement : conseils, hors tout processus d’acquisition ou de cession, sur
l’opportunité de mettre en place des financements ; assistance à la recherche d’offres de prêt puis
à leur négociation ; examen et rédaction de toute convention pour la mise en place des
financements et le suivi des processus jusqu’à leur terme ;
d) Prestations de vente : conseils dans le cadre de la politique d’arbitrage et identification des actifs
à céder ; suggestion d’agents immobiliers pouvant intervenir dans le cadre de ces cessions ;
assistance dans le cadre des négociations et de la rédaction des actes liés aux cessions et le suivi
des processus de vente jusqu’à leur terme ;
e) Supervision de la gestion immobilière confiée à un administrateur de biens ;
f) Assistance à la commercialisation locative ; et
g) Organisation de la réalisation de travaux de construction et réhabilitation.
La société SINOUHE IMMOBILIER perçoit, au titre de ces missions, les rémunérations suivantes :
- De la SA BLEECKER :
a) Au titre de l’assistance à la stratégie du groupe : une rémunération trimestrielle d’un montant
forfaitaire hors taxe égal à 0,1875% de la dernière valeur d'expertise cumulée de l'ensemble des
immeubles détenus par la société, ses filiales et participations, au premier jour du trimestre civil
considéré ;
- De la société bénéficiaire des prestations (soit la SA BLEECKER, soit l’une ou l’autre de ses
filiales) :
b) Au titre des prestations d’acquisition : une rémunération d'un montant hors taxe égal à 1,50% de
la valeur de l'immeuble telle que déterminée dans le prix d’acquisition, étant précisé que :
125
* en cas de levée anticipée d'une option d'un contrat de crédit-bail immobilier, le taux de 1,50%
sera ramené à 0,30% et qu’une levée d'option au terme d'un contrat de crédit-bail immobilier
ne donnera pas lieu à rémunération ;
* en cas d’acquisition réalisée par signature d'un contrat de promotion immobilière, la
rémunération de 1,50% sera calculée sur la base du montant du contrat de promotion
immobilière augmentée le cas échéant du prix d'acquisition du terrain ou de l'immeuble en cas
d'acquisition concomitante ;
* en cas de signature d'une vente en état futur d’achèvement, la rémunération de 1,50% sera
calculée sur la base du montant de la vente en état futur d’achèvement ;
c) Au titre des prestations de financement : une rémunération d'un montant hors taxe égal à 1% du
montant en principal du financement ;
d) Au titre des prestations de vente : une rémunération d'un montant hors taxe égal à 1,50% de la
valeur de l'immeuble telle que déterminée dans le prix de vente, étant précisé que :
* en cas de vente réalisée par signature d'un contrat de promotion immobilière, une rémunération
de 1,50% sera calculée sur la base du montant du contrat de promotion immobilière augmentée
le cas échéant du prix de vente du terrain ou de l'immeuble en cas de vente concomitante ;
* en cas de signature d'une vente en état futur d’achèvement, la rémunération de 1,50% sera
calculée sur la base du montant de la vente en état futur d’achèvement.
e), f) et g) Au titre des prestations de supervision de la gestion immobilière confiée à un
administrateur de biens, de l’assistance à la commercialisation locative, et de l’organisation de la
réalisation de travaux de construction et réhabilitation :
* Une rémunération globale trimestrielle d’un montant forfaitaire hors taxe de 0,1875% de la
dernière valeur d'expertise de l'ensemble des immeubles détenus par la SA BLEECKER ou la
filiale concernée au premier jour du trimestre civil considéré ; ou
* Un montant forfaitaire global de 1.000 € par trimestre, si la SA BLEECKER ou la filiale
concernée n'est pas propriétaire d'un immeuble au premier jour du trimestre civil considéré.
L’honoraire d’Asset Management ne peut être inférieur à un montant forfaitaire de 1.000 euros
hors taxe par trimestre, soit le montant fixé lorsque la société considérée n’est pas propriétaire
d’un immeuble.
Ce contrat a une durée de 5 ans, à compter du 1
er
janvier 2011, et est tacitement renouvelable pour des
périodes identiques. Ce contrat a donc été tacitement renouvelé au 31 décembre 2020 pour 5 ans.
Aux termes des mandats de gestion, la société SINOUHE IMMOBILIER, en sa qualité d’administrateur
de biens, assure notamment les missions de gestion locative, gestion technique et gestion administrative
des actifs immobiliers détenus par la SA BLEECKER et de ses filiales, propriétaires de biens
immobiliers.
La durée des mandats de gestion couvre la période entre la date de signature dudit mandat et le
31 décembre de l’année suivante, renouvelable par tacite reconduction pour des périodes d’un an.
La rémunération de la société SINOUHE IMMOBILIER est variable et correspond principalement à un
pourcentage des facturations au titre des loyers et charges de l’actif immobilier. Ce pourcentage est fixé
en fonction des caractéristiques de l’actif immobilier (actif mono-locataire ou multi-locataires,
immeuble de bureaux ou entrepôt, etc.). Ce pourcentage correspond en moyenne à 3% hors taxes sur la
base des sommes hors taxes facturées par la SNC SINOUHE IMMOBILIER aux locataires des actifs
immobiliers objets des mandats.
La loi « Pinel », entrée en vigueur le 18 juin 2014, est venue déterminer l’inventaire précis et limitatif
des catégories de charges liées aux baux à répartir entre propriétaire et locataire. Conformément à ces
nouvelles dispositions, les sociétés SINOUHE IMMOBILIER et BLEECKER se sont rapprochées, afin
de modifier la présentation de la rémunération de la société SINOUHE IMMOBILIER pour la ventiler,
en fonction des missions exercées, entre les honoraires de gestion technique, les honoraires de gestion
locative et les honoraires de gestion des locaux vacants :
126
- Honoraires de Gestion technique et de Gestion locative
Les honoraires de gestion technique sont égaux à un montant compris entre 2 et 4,5% hors taxes des
montants facturés par le mandataire pour les locaux à usage de bureaux et à usage mixte, et entre 2 €
et 4 € hors taxes par m² bâti et par an pour les locaux d’activités.
Les honoraires de gestion locative sont égaux à 1.000 € hors taxes par an par bail, étant précisé que le
montant total de ces honoraires ne pourra excéder la somme de 5.000 € hors taxes par an et par mandat.
- Honoraires de Gestion des locaux vacants (uniquement pour les locaux à usage de bureaux et à usage
mixte).
Pour les locaux vacants le mandataire facture trimestriellement au mandant un montant égal à 2 € hors
taxes par m² bâti et par an.
Il est précisé que ces nouvelles modalités de facturation prennent effet dès lors qu’un nouveau bail ou
avenant de renouvellement a été signé postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi « Pinel ».
A ce jour, 12 actifs immobiliers sont concernés par ces modalités.
Cette modification nécessaire eu égard aux dispositions d’ordre public est globalement sans impact sur
le volume global de rémunération versée à la société SINOUHE IMMOBILIER.
Par ailleurs, certains mandats arrivant à échéance à la date du 31 décembre 2015, il a été décidé de les
proroger jusqu’au 31 décembre 2025 au plus tard, en maintenant une faculté de résiliation annuelle.
20. DOCUMENTS DISPONIBLES
Les documents suivants peuvent être consultés, pendant la durée de validité du présent document
d’enregistrement universel, sur le site Internet de la Société (www.bleecker.fr):
- la dernière version à jour de l’acte constitutif et les statuts de la Société ;
- les rapports des Commissaires aux Comptes de la Société ;
- le rapport condensé de l’expert immobilier relatif à la valorisation des actifs ;
- et plus généralement tous autres documents prévus par la loi.
127
21. RAPPORT DE GESTION SUR LES COMPTES SOCIAUX ET CONSOLIDES DE
L’EXERCICE CLOS LE 31 AOÛT 2023
BLEECKER est une Société Anonyme à Directoire et Conseil de surveillance dont les actions sont admises
aux négociations sur le marché Euronext Paris, Compartiment C, code ISIN FR0000062150 – code
mnémonique BLEE.
Le Groupe BLEECKER est spécialisé dans l'immobilier d'entreprise qui se développe sur le marché des locaux
d'activités et de bureaux.
1 EVENEMENTS MARQUANTS AU COURS DE L'EXERCICE
L’exercice clos au 31 août 2023 est marqué par une dégradation du contexte économique. Cette situation
constitue une source de risques et d’incertitudes dont les conséquences économiques (directes et indirectes),
financières (inflation et hausse des taux d’intérêts), sociales et environnementales pourraient avoir des impacts
négatifs significatifs sur tous les acteurs économiques. Ces éléments ont eu un impact sur la valorisation des
actifs, néanmoins modéré, compte tenu du positionnement des actifs et de la qualité des locataires ; et sur le
coût de l’endettement, limité grâce notamment aux refinancements à taux fixe. Le Groupe BLEECKER reste
attentif aux évolutions macroéconomiques.
1.1 ACTIVITE LOCATIVE
Les revenus locatifs du Groupe BLEECKER ont augmenté : 29,1 M€ contre 24 M€ au titre de l’exercice
précédent. Cette variation positive résulte principalement des loyers perçus au titre des baux récemment
conclus ou renouvelés sur les actifs immobiliers des SARL GABRIELLI (Paris 15ème) et MOLIERE (Paris
8ème), ainsi qu’à l’évolution favorable des indices de révision des loyers.
Au cours de l’exercice clos au 31 août 2023, ont notamment pris effet :
- le 1
er
septembre 2022, un bail commercial d’une durée de 9 ans portant sur une surface de 2.586 m²
environ à usage de bureaux, dépendant de l’immeuble sis à PARIS (75015) détenu par la SARL
GABRIELLI.
- le 1
er
décembre 2022, un bail commercial d’une durée de 9 ans portant sur une surface de 161 m²
environ à usage de bureaux, dépendant de l’immeuble sis à PARIS (75009) détenu par la SCI 30
HAUSSMANN.
- le 2 janvier 2023, un bail commercial d’une durée de 9 ans portant sur une surface de 222 m² environ
à usage de bureaux, dépendant de l’immeuble sis à PARIS (75009) détenu par la SCI DU 14 RUE
LAFAYETTE.
- le 2 janvier 2023, un bail commercial d’une durée de 9 ans portant sur une surface de 222 m² environ
à usage de bureaux, dépendant de l’immeuble sis à PARIS (75009) détenu par la SCI DU 14 RUE
LAFAYETTE.
- le 1
er
juin 2023, un bail commercial d’une durée de 12 ans portant sur une surface de 1.097 m² environ
à usage d’activité et de bureaux, dépendant de l’immeuble sis à GENNEVILLIERS (92230), détenu
par la SARL RAVEL.
- le 17 avril 2023, un bail commercial d’une durée de 10 ans portant sur une surface de 249 m² environ
à usage de commerce, dépendant de l’immeuble sis à PARIS (75001), détenu par la SCI 176 RIVOLI.
128
- le 1
er
juillet 2023, un bail commercial d’une durée de 9 ans portant sur une surface de 2.776 m² environ
à usage d’activité et de bureaux, dépendant de l’immeuble sis à GENNEVILLIERS (92230), détenu
par la SA BLEECKER, .
1.2 FINANCEMENTS
La SARL GABRIELLI a, le 29 juin 2023, conclu un prêt bancaire d’un montant de 128 M€ sur une durée de
5 années ayant pour objet le refinancement de l’endettement bancaire existant ainsi que la dette intra groupe.
La SCI 176 RIVOLI a, le 30 août 2023, conclu un prêt bancaire d’un montant de 20 M€ sur une durée de 10
années ayant pour objet le refinancement de l’endettement bancaire existant.
1.3 VARIATION DE PERIMETRE
Constitution à hauteur de 100 % par la SA BLEECKER de la SAS ILO123, société par actions simplifiée à
capital variable au capital de 1.000 € dont le siège social est situé au 39, avenue George V 75008 PARIS, ayant
notamment pour objet social l’acquisition d’immeubles, la détention et la gestion par bail, ainsi que toutes
opérations financières et généralement toutes opérations commerciales, financières, civiles, mobilières et
immobilières se rattachant à l’objet social.
La SARL PROUST a procédé, en application des dispositions de l’article 1844-5 du Code civil, à la dissolution
sans liquidation, le 28 juillet 2023, de la SCI DE LA CROIX DU SUD. La transmission universelle du
patrimoine de la SCI DE LA CROIX DU SUD a eu lieu à l’issue du délai d’opposition des créanciers, soit le
31 août 2023.
1.4 RENOUVELLEMENT DES MANDATS DES COMMISSAIRES AUX COMPTES ET DU CONSEIL DE
SURVEILLANCE
Au cours de l’exercice clos le 31 août 2023, la SA BLEECKER a tenu une Assemblée Générale Mixte au cours
de laquelle elle a notamment procédé au renouvellement des mandats des Commissaires aux Comptes FAREC
et GRANT THORNTON, au non-renouvellement des mandats de Commissaires aux Comptes suppléants et
au renouvellement des mandats des membres du Conseil de surveillance de Madame Sophie RIO-
CHEVALIER, Monsieur Thierry CHARBIT et Monsieur Hélier de LA POEZE D’HARAMBURE.
1.5 PROCEDURES DE CONTROLE INTERNE ET DE GESTION DES RISQUES
Le Contrôle Interne est un dispositif de la société défini et mis en œuvre sous sa responsabilité. Il comprend
un ensemble de moyens, de comportements, de procédures et d’actions adaptés aux caractéristiques propres
de chaque société et du Groupe, pris dans son ensemble qui :
- contribue à la maîtrise de ses activités, à l’efficacité de ses opérations et à l’utilisation efficiente de ses
ressources et ;
- doit lui permettre de prendre en compte, de manière appropriée, les risques significatifs, qu’ils soient
opérationnels, financiers ou de conformité.
Le Contrôle Interne a pour objectif d’assurer :
- la conformité aux lois et règlements ;
- l’application des instructions et des orientations fixées par les dirigeants ;
- le bon fonctionnement des processus internes de chaque société, notamment ceux concourant à la
sauvegarde de ses actifs ;
- le suivi des engagements de la société ;
- la fiabilité des informations financières.
129
Toutefois, le contrôle interne ne peut fournir une garantie absolue que les objectifs de la Société seront atteints.
Il existe, en effet, des limites inhérentes à tout système de contrôle interne comme, par exemple, les incertitudes
de l’environnement extérieur, l’exercice de la faculté de jugement ou le rapport coût/bénéfice de la mise en
place de nouveaux contrôles.
1.5.1. Périmètre du contrôle interne
Les éléments décrits dans ce rapport sont applicables à l’ensemble des Sociétés dont le Groupe consolide les
comptes selon la méthode de l’intégration globale : la SA BLEECKER et ses filiales.
1.5.2. Les principaux intervenants du contrôle interne
- Le Conseil de surveillance
Le Conseil de surveillance assume le contrôle permanent de la gestion de la Société par le Directoire.
Il présente à l’Assemblée Générale Ordinaire annuelle un rapport dans lequel il signale, notamment, les
irrégularités et les inexactitudes relevées dans les comptes annuels et les comptes consolidés de l’exercice.
A toute époque de l'année, il opère les vérifications et contrôles qu'il juge opportuns, et il peut se faire
communiquer par le Directoire tous les documents qu'il estime utiles à l'accomplissement de sa mission.
Le Conseil de surveillance nomme et peut révoquer les membres du Directoire, dans les conditions prévues
par la loi et par les statuts.
Concernant la composition, le fonctionnement, le rôle ainsi que les missions du Conseil de surveillance, il est
renvoyé sur ce point au Chapitre 2 du Rapport sur le gouvernement d’entreprise du présent document
d’enregistrement universel.
- Le Directoire
Composition du Directoire
Le Directoire est composé, de 2 membres :
Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire.
Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et Membre du Directoire.
Le Directoire est placé sous le contrôle du Conseil de surveillance.
Le Directoire est nommé pour une durée de six ans conformément à l’article 17 des statuts de BLEECKER.
Le Directoire actuellement en fonction, nommé le 8 novembre 2006, a été renouvelé dans ses fonctions le
8 novembre 2018, pour une nouvelle durée de six ans.
Le Conseil de surveillance du 8 novembre 2018 a également renouvelé Madame Muriel MARCILHACY-
GIRAUD dans ses fonctions de Président et Monsieur Philippe BUCHETON dans ses fonctions de Directeur
Général, pour la durée de leur mandat de membre du Directoire.
Pouvoirs et obligations du Directoire
Le Directoire est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toutes circonstances au nom de la société,
dans la limite de l’objet social, et sous réserve de ceux expressément attribués par la loi et les présents statuts
aux assemblées d’actionnaires et au Conseil de surveillance.
Dans le cadre de son mandat, le Directoire assume les fonctions de direction de la Société, il définit la stratégie,
les investissements, les budgets, il établit les comptes de la Société, et assure sa gestion administrative,
130
comptable, financière, juridique.
Le Directoire peut investir un ou plusieurs de ses membres ou toute personne choisie en dehors de ses membres,
de missions spéciales, permanentes ou temporaires, qu’il détermine, et leur déléguer pour un ou plusieurs
objets déterminés, avec ou sans faculté de subdéléguer, les pouvoirs qu’il juge nécessaires.
Réunions du Directoire
Le Directoire se réunit aussi souvent que l’intérêt de la société l’exige, sur convocation de son président ou de
la moitié au moins de ses membres, soit au siège social, soit en tout autre endroit indiqué dans la convocation.
L’ordre du jour peut être complété au moment de la réunion. Les convocations sont faites par tous moyens et
même verbalement.
Les délibérations du Directoire ne sont valables que si la moitié au moins de ses membres est présente. Les
décisions sont prises à la majorité des voix des membres présents ou représentés. En cas de partage des voix,
celle du président de séance est prépondérante.
Par exception à ce qui précède, si le Directoire est composé de seulement deux personnes, ses délibérations ne
sont valables que si l’ensemble de ses membres est présent et ses décisions sont prises à l’unanimité.
Les délibérations sont constatées par des procès-verbaux établis sur un registre spécial et signés par les
membres du Directoire ayant pris part à la séance.
Au cours de l’exercice écoulé et outre les décisions qui relèvent des attributions légales du Directoire, ce
dernier a défini les principales orientations stratégiques du groupe et notamment les acquisitions, cessions,
commercialisations, la politique de financement et refinancement.
1.5.3. Organisation Opérationnelle et Fonctionnelle
La SA BLEECKER n’employant pas de salariés, la société SINOUHE IMMOBILIER assure, pour le compte
de la SA BLEECKER et de ses filiales, et sous leur contrôle, le rôle d’asset manager, dans le cadre d’un contrat
d’asset management (Contrat de Gestion), ainsi que la gestion locative des actifs immobiliers et les relations
avec les locataires, dans le cadre de mandats de gestion et d’administration.
Organisation opérationnelle
La société SINOUHE IMMOBILIER assiste le Directoire dans la définition de sa stratégie et de sa politique
de valorisation des immeubles.
SINOUHE IMMOBILIER, en sa qualité de prestataire d’Asset Management :
- organise et supervise la gestion immobilière locative assurée par les équipes « Administrateur de
biens », adapte les mandats de gestion immobilière aux besoins de la SA BLEECKER, et de ses
filiales,
- contrôle l’exécution par l’Administrateur de biens des obligations mises à sa charge aux termes des
mandats de gestion immobilière,
- organise la réalisation des travaux de construction et de réhabilitation,
- veille à la souscription par la société concernée de toute police d’assurance requise et aux paiements
de primes,
- assiste la SA BLEECKER ou ses filiales dans leur politique d’investissement :
o présentation à la SA BLEECKER ou à la filiale concernée, de l’actif immobilier répondant
aux critères d’investissement fixés, ou encore présentation aux Comités d’Investissement
institués pour tout investissement en partenariat avec le fonds d’investissement anglais
REVCAP, supervision des différents audits préalables à l’acquisition, collaboration à la
négociation et à la rédaction des différents actes de la procédure d’acquisition,
o mise en relation avec tout établissement financier susceptible de mettre en place les
financements ou refinancements souhaités, collaboration à la négociation et à la rédaction des
contrats, suivi du processus de mise en place,
131
- assiste la SA BLEECKER ou ses filiales dans le cadre de sa politique d’arbitrage à tous les stades du
processus de vente jusqu’à son terme.
Aux termes de son avenant n° 3 en date du 3 janvier 2011, le contrat d’asset management (Contrat de Gestion)
a une durée de 5 ans à compter du 1er janvier 2011, il est prorogeable tacitement pour des périodes de 5 ans à
la suite du terme. Ce contrat a été prorogé par tacite reconduction le 1er janvier 2021 pour une durée de 5 ans,
soit jusqu’au 31 décembre 2025.
Par ailleurs, SINOUHE IMMOBILIER, en sa qualité d’Administrateur de biens – titulaire de la carte
professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et de l’Industrie de Paris Ile-de-France, Transaction sur
immeubles et fonds de commerce, Gestion immobilière, Syndic de copropriété n° CPI 7501 2021 000 000 379,
Caisse de Garantie CEGC n° 22956GES211 et 22956SYN211, Assurance ZURICH police
N°7400026934/00123, assure notamment les missions de gestion locative, gestion technique et gestion
administrative des actifs immobiliers détenus par la SA BLEECKER et de ses filiales propriétaires de biens
immobiliers.
La durée des mandats de gestion couvre la période entre la date de signature desdits mandats et le 31 décembre
de l’année suivante, renouvelable par tacite reconduction pour des périodes d’un an. Par ailleurs, certains
mandats arrivant à échéance à la date du 31 décembre 2015, il a été décidé de les proroger jusqu’au 31
décembre 2025 au plus tard, en maintenant une faculté de résiliation annuelle.
Organisation fonctionnelle
SINOUHE IMMOBILIER, en sa qualité d’Asset Manager, assume notamment les fonctions suivantes :
- assister la SA BLEECKER et ses filiales pour (i) l’établissement d’une comptabilité régulière et le
dépôt dans les délais prescrits des déclarations fiscales, (ii) la préparation et la diffusion de
l’information financière, (iii) la réunion d’une assemblée se prononçant sur l’approbation des comptes
annuels et tout autre sujet de son ressort, (iv) le respect de toute obligation légale applicable à la SA
BLEECKER et ses filiales,
- assister la SA BLEECKER et ses filiales dans la gestion de leurs financements et comptes bancaires,
en communiquant toute information ou demande d’autorisation préalable requise aux termes du ou des
contrats de financement et en veillant au respect des éventuels engagements financiers pris par la SA
BLEECKER et ses filiales aux termes du ou des contrats de financement ;
- coordonner et apporter toute assistance aux experts à l’occasion de l’évaluation annuelle de tout
immeuble.
1.5.4. Procédures de contrôle interne et de gestion des risques mises en place
Non-paiement des loyers
Le chiffre d’affaires du Groupe BLEECKER est généré par la location à des tiers de ses actifs immobiliers. Le
retard ou le défaut de paiement des loyers serait susceptible d’affecter les résultats du Groupe BLEECKER,
ainsi que ses perspectives de croissance.
Afin de réduire ce risque, le Groupe BLEECKER, de manière générale, procède préalablement à la signature
des baux à une étude de la solvabilité des locataires potentiels et, lorsque cela s’avère nécessaire, sollicite la
mise en place de toute garantie adéquate. Par ailleurs, afin que le règlement des loyers soit suivi de manière
régulière, des réunions mensuelles sont mises en place entre les dirigeants du Groupe BLEECKER et les
services concernés de la société SINOUHE IMMOBILIER. Ces réunions sont l’occasion d’identifier au plus
tôt les impayés afin d’engager immédiatement le processus de relance, conformément à la procédure de
recouvrement arrêtée par le Directoire du Groupe BLEECKER et mise en œuvre par SINOUHE
IMMOBILIER et, d’assurer le suivi des procédures en cours et des éventuelles nouvelles actions à mener.
Dans le cadre de son développement, le Groupe BLEECKER veille à acquérir des actifs immobiliers dont la
situation locative est appréciée notamment sur des critères de sélection des locataires et des sûretés fournies
par ces derniers. Lors des relocations, une analyse de la solidité financière est menée. La dégradation générale
de la situation économique pourrait néanmoins impacter la situation de certains locataires.
132
Les procédures de sélection des locataires et de recouvrement permettent de maintenir un taux de pertes sur
créances très satisfaisant.
Assurance des immeubles
Tout nouvel immeuble entrant dans le patrimoine du Groupe BLEECKER est couvert par une police
d’assurance garantissant notamment les risques suivants : incendie, foudre, explosion, dommages électriques,
fumées, chutes d’aéronefs, chocs de véhicules terrestres, dégâts des eaux, gel, tempêtes, grêle, poids de la neige
sur les toitures, émeutes, mouvements populaires, actes de vandalisme et malveillance, actes de terrorisme et
sabotage, attentats, catastrophes naturelles, détériorations immobilières à la suite de vol, effondrement des
bâtiments, bris des glaces et responsabilité civile propriétaire d’immeuble.
Au 31 août 2023 et à ce jour, tous les immeubles du Groupe sont assurés pour leur valeur de reconstruction à
neuf et ils bénéficient d’une garantie de perte des loyers généralement pour une période de trois ans.
La société BLEECKER a souscrit une police Responsabilité des Dirigeants couvrant notamment les frais de
défense civile et pénale liés à toutes réclamations introduites à l’encontre des dirigeants de droit et de fait de
la société BLEECKER et de ses filiales détenues à plus de 50%.
Évolution du marché immobilier
Le patrimoine immobilier du Groupe BLEECKER est évalué, chaque année, par un expert immobilier
indépendant, ce qui permet d’apprécier sa valeur de marché. L’évolution de cette valeur est largement corrélée
à l’évolution du marché de l’immobilier. Conformément aux recommandations de l’Autorité des Marchés
Financiers, ces expertises sont faites selon des méthodes reconnues et homogènes d’une année sur l’autre.
Environnement et santé – Durabilité
L’activité du Groupe BLEECKER est soumise aux lois et règlements relatifs à l’environnement et à la santé
publique, qui concernent notamment la présence d’amiante, de plomb, de termites, le risque de prolifération
de légionnelles, le régime des installations classées pour la protection de l’environnement et la pollution des
sols.
Le patrimoine du Groupe BLEECKER comporte des locaux à usage d’activité qui peuvent présenter un risque
environnemental et relever, à ce titre, de la réglementation sur les installations classées pour la protection de
l’environnement.
Tous les actifs immobiliers détenus par le Groupe BLEECKER ont, lors de leur acquisition, fait l’objet de
l’ensemble des diagnostics requis par la réglementation applicable.
Fluctuation des taux d’intérêt
Dans le cadre de sa stratégie d’investissement et de refinancement de l’endettement existant, le Groupe
BLEECKER doit mobiliser des ressources financières, soit sous forme de fonds propres, soit sous forme
d’emprunts auprès des établissements bancaires. Ces derniers étant conclus, soit à taux fixe, soit à taux
variable, le Groupe BLEECKER est donc exposé à la fluctuation des taux d’intérêt dans le temps.
Afin de limiter l’impact des variations de taux d’intérêts sur sa situation financière, le Groupe BLEECKER a
poursuivi sa politique de gestion du risque de taux, en appréciant au cas par cas l’opportunité du recours à des
taux fixes ou des instruments financiers de couverture de taux. Ainsi sur l’exercice, 40 % de l’endettement
bancaire actuel a fait l’objet d’un refinancement à taux fixe diminuant, au 31 août 2023, la dette bancaire à
taux variable à 86,3 M€, soit 23,30 % de l’endettement total du Groupe BLEECKER. 55 % de cette dette à
taux variable, soit 45,8 M€, dispose d’un instrument de couverture de type CAP.
Ainsi, au 31 août 2023, 90% de l’endettement bancaire du Groupe BLEECKER, soit 332,3 M€ est stabilisé.
L’exposition résiduelle et la sensibilité de la dette à la variation de taux est donc limitée, néanmoins le Groupe
BLEECKER reste attentif aux évolutions macroéconomiques.
133
Trésorerie
La gestion du risque de liquidité s’effectue au moyen d’une constante surveillance de la durée des financements
et de la diversification des ressources. Elle est assurée à moyen et long terme dans le cadre de plans pluriannuels
de financement et, à court terme, par la mise à disposition de comptes courants par les sociétés SARL THALIE
et SAS AM DEVELOPPEMENT.
La trésorerie du Groupe BLEECKER est gérée de façon centralisée, ce qui assure pour les filiales, une
optimisation des concours bancaires.
Risques juridiques et fiscaux
Le Groupe BLEECKER s’est entouré de cabinets de Conseils et d’Avocats spécialisés afin de prévenir ces
risques.
Contrôle de l’information financière et comptable
La comptabilité des sociétés du Groupe BLEECKER est informatisée et en lien avec les systèmes de gestion.
L’organisation des équipes comptables de la société SINOUHE IMMOBILIER permet un contrôle à chaque
étape de l’élaboration de la documentation. Cette organisation repose sur la séparation des tâches d’exploitation
et de celles de gestion.
Toutes les factures relatives à l’exploitation des immeubles sont validées par les services techniques qui passent
les commandes et suivent les différents travaux jusqu’à leur complet achèvement. Les factures sont ensuite
transmises à la comptabilité pour paiement.
La signature bancaire est confiée à un nombre limité de personnes respectant la séparation des fonctions.
La facturation et le recouvrement des loyers et des charges suivent également un processus de contrôles
successifs afin d’identifier notamment les retards de paiement et les impayés pour mettre immédiatement en
œuvre les procédures de recouvrement. Ces informations sont également transmises aux dirigeants du Groupe
BLEECKER au cours de réunions bimensuelles.
Le processus d’arrêté des comptes fait l’objet d’un planning, diffusé à l’ensemble des acteurs concernés et
intégrant les tâches de centralisation, de rapprochement et d’analyse nécessaires à la sincérité et à la régularité
des informations financières et comptables.
S’agissant des engagements, ils sont centralisés par le service juridique, portés à la connaissance et le cas
échéant autorisés par le Conseil de surveillance, puis pris en compte par le contrôle de gestion et la comptabilité
pour la production des états financiers.
L’information comptable et financière est ensuite vérifiée par les Commissaires aux Comptes qui interviennent
sur les comptes semestriels et annuels sociaux, et sur les comptes semestriels et annuels consolidés.
1.6 DURABILITE
Le détail de la politique de durabilité de la SA BLEECKER, et la synthèse des actions menées au cours de
l’exercice 2022/2023, tant dans la gestion de ses actifs immobiliers, que dans sa stratégie d’investissement et
de valorisation de son patrimoine, figure au paragraphe 3.7 « Durabilité » ci-dessous.
134
1.7 CAUTIONNEMENT, AVALS, GARANTIES ET SURETES DONNES PAR LA SOCIETE
Conformément à l’article L.232-1 alinéa 1° et 2° du Code de commerce, il est précisé qu’au cours de l’exercice
clos le 31.08.2023 la SA BLEECKER a consenti :
- En date du 29 juin 2023, dans le cadre du refinancement du prêt bancaire de la SARL GABRIELLI,
une lettre d’intention dans la limite maximum de 128 M€ jusqu’au 28 juin 2028.
- En date du 24 août 2023, dans le cadre du refinancement du prêt bancaire de la SCI 176 RIVOLI, une
lettre d’intention dans la limite maximum de 20 M€ jusqu’au 30 août 2033.
1.8 IDENTITE DES PERSONNES PHYSIQUES OU MORALES DETENANT DIRECTEMENT OU
INDIRECTEMENT 5 % DU CAPITAL SOCIAL OU DES DROITS DE VOTE
Conformément à l’article L.233-13 du Code de commerce, il est mentionné ci-après l’identité des personnes
physiques ou morales détenant directement ou indirectement plus du vingtième, du dixième, des trois
vingtièmes, du cinquième, du quart, du tiers, de la moitié, des deux tiers, des dix-huit vingtièmes ou des dix-
neuf vingtièmes du capital social ou des droits de vote aux assemblées générales.
ACTIONNAIRES
Nbre d’actions
% de participation
Nbre de voix
% de droits de vote
Muriel Marcilhacy-Giraud
211 600
18,78%
211 600
18,81%
Philippe Bucheton
211 400
18,76%
211 400
18,79%
SAS AM Développement (M. Philippe
Bucheton)
2 864
0,25%
2 864
0,25%
SARL Thalie (Mme Muriel
Marcilhacy-Giraud)
1 662
0,14%
1 662
0,14%
Xavier Giraud
194 228
17,23%
194 228
17,26%
Aurélie Giraud
168 810
14,98%
168 810
15,00%
SARL MILESTONE (Investisseur
privé)
153 936
13,66%
153 936
13,68%
SAS PHEDRE (Mme Aurélie Giraud)
2 000
0,17%
-
0,00%
135
1.9 DELAIS DE PAIEMENT FOURNISSEURS ET CLIENTS
En application des dispositions des articles L. 441-6, L. 441-6-1, L. 443-1, D. 441-4 I et II, A. 441-2 et annexe
4-1 nouveaux du code de commerce, nous vous indiquons ci-après, les informations relatives aux délais de
paiement fournisseurs et clients :
Factures fournisseurs TTC non réglées à la clôture
0 jour
1 à 30
jours
31 à 60
jours
61 à 90
jours
91 jours et
plus
Total (1
jour et
plus)
(A) Tranches de retard de paiement
Nombre de factures
concernées
19
4
0
2
16
22
Montant total TTC
2 142 259 €
17 496 €
0 €
28 894 €
509 918 €
556 307 €
% du montant total
des achats TTC de
l'exercice
22,41%
0%
0,00%
0,30%
5,33%
5,82%
(B) Factures exclues du (A) relatives à des dettes litigieuses ou non comptabilisées
Nombre des
factures exclues
Néant.
Montant total des
factures exclues
Néant.
(C) Délais de paiement de référence utilisés
Délais de paiement
utilisés pour le
calcul des retards
de paiement
Délais contractuels
136
Factures clients TTC non réglées à la clôture
0 jour
1 à 30 jours
31 à 60
jours
61 à 90
jours
91 jours et
plus
Total (1
jour et
plus)
(A) Tranches de retard de paiement
Nombre de factures
concernées
6
10
0
0
9
19
Montant total TTC
432 590 €
96 465 €
0 €
0 €
-949 €
95 517 €
% du montant total
des C.A. TTC de
l'exercice
21,42%
4,78%
0,00%
0,00%
-0,05%
4,73%
(B) Factures exclues du (A) relatives à des créances litigieuses ou non comptabilisées
Nombre de factures
exclues
1
Montant total des
factures exclues
30 779
(C) Délais de paiement de référence utilisés
Délais de paiement
utilisés pour le
calcul des retards
de paiement
Délais contractuels
137
2 COMMENTAIRES SUR LES COMPTES SOCIAUX DE L'EXERCICE
2.1 PRINCIPES ET METHODES COMPTABLES
Les comptes annuels de l’exercice clos le 31 août 2023 ont été établis conformément aux règles de présentation
et aux méthodes d’évaluation prévues par la réglementation en vigueur et sont sans changement de méthode
par rapport à l’exercice précédent.
2.2 ACTIVITE ET SITUATION DE LA SOCIETE
Au cours de l’exercice, BLEECKER a perçu des revenus locatifs de 1.674.406 € contre 1.773.496 € au titre de
l’exercice précédent. Celui-ci provient essentiellement les loyers perçus des deux immeubles détenus par
BLEECKER.
Les produits d’exploitation s’élèvent à 1.715.391 € contre 1.917.728 € au titre de l’exercice précédent et les
charges d’exploitation s’élèvent à 8.303.326 € contre 9.099.072 € au titre de l’exercice précédent. Le résultat
d’exploitation est donc de (6.587.935) € contre (7.181.344) € au titre de l’exercice précédent.
Le résultat financier est de (3.704.852) € contre un résultat financier de (602.338) € au titre de l’exercice
précédent. Le montant du résultat financier au cours de l’exercice s’explique principalement par la hausse des
intérêts des comptes courants.
Le résultat exceptionnel s’élève à 2.400 € contre aucun résultat exceptionnel pour l’exercice précédent. Ce
montant correspond à une subvention d’investissement suite à l’installation de bornes de recharges pour
véhicules électriques.
Le résultat net de la société est une perte de (10.290.387) € contre une perte de (7.783.682) € au titre de
l’exercice précédent.
2.2.1 CONTRATS DE CREDIT BAIL IMMOBILIER BENEFICIANT A BLEECKER
Au 31 août 2023, BLEECKER détient un crédit-bail immobilier portant sur l’immeuble « 225 Caboeufs » sis
à GENNEVILLIERS (92), acquis le 30 avril 2018.
2.3 REGIME SIIC
A la suite de l’exercice de l’option le 1
er
septembre 2007, pour le régime fiscal des Sociétés d'Investissements
Immobiliers Cotées (SIIC) de l'article 208-C du Code Général des Impôts, BLEECKER et ses filiales se
trouvent soumises à ce régime.
2.4 CHARGES NON DEDUCTIBLES
Aucune dépense ou charge visée à l’article 39-4 du Code Général des Impôts n’a été engagée par la Société au
titre de l’exercice clos le 31 août 2023.
2.5 ACTIVITE EN MATIERE DE RECHERCHE ET DE DEVELOPPEMENT
Au cours de l’exercice écoulé, BLEECKER n’a engagé aucune dépense en matière de recherche et de
développement.
2.6 COMPOSITION DU CAPITAL
Le capital social de BLEECKER est fixé à vingt millions sept cent quatre-vingt-sept mille trois cent cinquante-
six euros et soixante-dix centimes (20.787.356,70 €). Il est divisé en un million cent vingt-six mille six cent
quatre-vingt-six (1.126.686) actions d’une valeur nominale de dix-huit euros et quarante-cinq centimes
(18,45 €), entièrement libérées, toutes de même catégorie.
Au 31 août 2023 :
BLEECKER détient 2 000 de ses propres actions, soit 0,18 % du capital.
Les membres du Directoire détiennent 427 526 actions BLEECKER, soit 37,94 % du capital et des droits de
vote calculés en tenant compte des actions auto-détenues.
138
Les membres du Conseil de surveillance détiennent 17 991 actions BLEECKER, soit 1,60 % du capital et des
droits de vote calculés en tenant compte des actions auto-détenues.
Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire et Monsieur Philippe BUCHETON,
Directeur Général et membre du Directoire, ont conclu le 28 juin 2007, un pacte d’actionnaires qui a fait l’objet
de la Décision et Information n° 207C1362 de l’Autorité des Marchés Financiers en date du 9 juillet 2007.
Dans le cadre de ce pacte et au titre de l’article 234-5 du Règlement général de l’AMF, Madame Muriel
MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, ont consécutivement à l’annulation des 30.000
actions auto-détenues par BLEECKER, informé l’AMF de la variation du concert, et déclaré détenir au 10
juin 2014, 427.526 actions BLEECKER représentant autant de droits de vote, soit 37,94% du capital et des
droits de vote de BLEECKER, calculés en tenant compte du solde des actions auto-détenues.
2.7 INFORMATION RELATIVE A L'AUTO-DETENTION
La SA BLEECKER détient 2 000 de ses propres actions soit 0,18 % du capital social.
2.8 ÉVOLUTION DU COURS DU TITRE BLEECKER
du 01 09 2019
au 31 08 2020
du 01 09 2020
au 31 08 2021
du 01 09 2021
au 31 08 2022
du 01 09 2022
au 31 08 2023
Cours +haut
Cours +bas
Cours moyen
193 €
125 €
166 €
167 €
124 €
142 €
222 €
127 €
170 €
230 €
157 €
192 €
3.165 titres ont été échangés au cours de l’exercice (Source : Euronext Paris SA).
Conformément à l’article L.225-211 du Code de commerce, il est précisé qu’au 31.08.2023, 2.000 actions
représentant 0,18 % du capital social sont inscrites au nom de la Société.
Par ailleurs, aucune action n’a fait l’objet de réallocation.
2.9 COMPOSITION DU DIRECTOIRE, DU CONSEIL DE SURVEILLANCE ET DU COMITE D’AUDIT
2.9.1 DIRECTOIRE
Le Directoire est composé de 2 membres, qui ont été nommés le 8 novembre 2006 par le Conseil de
surveillance, pour une durée de six ans et, renouvelés dans leur fonction pour une nouvelle durée de
six ans par le Conseil de surveillance du 8 novembre 2018, conformément à l’article 17 des statuts :
-Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire.
-Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et Membre du Directoire.
2.9.2 CONSEIL DE SURVEILLANCE
Au 31 août 2023, le Conseil de surveillance est composé de 3 membres, à savoir :
-Madame Sophie RIO-CHEVALIER, Présidente du Conseil de surveillance,
renouvelée dans ses fonctions par l'Assemblée Générale Mixte du 16 février 2023. Son mandat
expirera à l'issue de l’Assemblée Générale Ordinaire annuelle qui se tiendra en 2029.
- Monsieur Thierry CHARBIT, membre du Conseil de surveillance, renouvelé dans ses fonctions par
l'Assemblée Générale Mixte du 16 février 2023. Son mandat expirera à l’issue de l’Assemblée
Générale Ordinaire annuelle qui se tiendra en 2029.
-Monsieur Hélier de la POEZE d’HARAMBURE, membre du Conseil de surveillance, renouvelé dans
ses fonctions par l'Assemblée Générale Mixte du 16 février 2023. Son mandat expirera à l’issue de
l’Assemblée Générale Ordinaire annuelle qui se tiendra en 2029.
139
2.9.3 COMITE D’AUDIT
Au 31 août 2023, le Comité d’audit est composé de tous les membres du Conseil de surveillance, à
savoir :
➢ Madame Sophie RIO-CHEVALIER, Présidente du Comité d’audit,
➢ Monsieur Thierry CHARBIT,
➢ Monsieur Hélier de la POEZE d’HARAMBURE,
2.10 REMUNERATION DES MANDATAIRES SOCIAUX
L'Assemblée Générale Ordinaire du 16 février 2023 a approuvé, en application de l’article L. 22-10-
26 du Code de commerce, la politique de rémunération des membres du Directoire et des membres du
Conseil de surveillance, à raison de leur mandat au sein de la Société. La politique de rémunération
pour l’exercice du 1
er
septembre 2022 au 31 août 2023 prévoit :
• pour le Conseil de surveillance :
(i) une rémunération fixe totale de 24.000 € brut maximum par an,
(ii) une répartition égalitaire de cette somme entre les membres du Conseil, soit 8.000 €
brut par an par membre, pour un Conseil composé de 3 membres à ce jour, venant
rémunérer de manière forfaitaire l’exercice de leur fonction,
• pour le Directoire, aucune rémunération, ni aucun engagement ou avantage visé par l’article L.22-
10-26 du Code de commerce.
Chacun des trois membres du Conseil de surveillance a ainsi perçu la somme de 8.000 € brut au titre
de son mandat de membre de Conseil de surveillance au cours de l’exercice clos le 31 août 2023.
Le Président et le Vice-Président du Conseil de surveillance n’ont perçu aucune autre rémunération au
cours de l’exercice clos le 31 août 2023.
Par ailleurs, la Société n’a consenti aucun avantage, de toute nature, au bénéfice des membres du
Conseil de surveillance, correspondant à des éléments de rémunération, des indemnités ou des
avantages dus ou susceptibles d’être dus, à raison de la prise, de la cessation ou du changement de ces
fonctions ou postérieurement à celle-ci.
2.11 OPERATIONS REALISEES PAR LES DIRIGEANTS MANDATAIRES SOCIAUX, LES MANDATAIRES
SOCIAUX OU PAR LES PERSONNES AUXQUELLES ILS SONT LIES AU COURS DE L'EXERCICE CLOS LE
31 AOUT 2023
Aucune déclaration n’a été faite au cours de l’exercice clos le 31 août 2023 au titre de l’article L621-
18-2 du Code monétaire et financier, concernant les opérations réalisées sur les titres de la Société par
une personne mentionnée aux a) et b) dudit article.
Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire et Monsieur Philippe
BUCHETON, Directeur Général et membre du Directoire, ont conclu le 28 juin 2007, un pacte
d’actionnaires qui a fait l’objet de la Décision et Information n° 207C1362 de l’Autorité des Marchés
Financiers en date du 9 juillet 2007.
140
Au 31 août 2023, la répartition des actions détenues par les signataires du pacte d’actionnaires est la
suivante :
Actions et droits de vote
% capital et droits de
vote (*)
Muriel Marcilhacy-Giraud
211 600
18,78
SARL Thalie
1 662
0,15
Sous-total Muriel Marcilhacy-
Giraud
213 262
18,93
Philippe Bucheton
211 400
18,76
SAS AM Développement
2 864
0,25
Sous-total Philippe Bucheton
214 264
19,01
Total
427 526
37,94
(*) Est pris en compte l’ensemble des actions auxquelles sont attachés les droits de vote, y compris
les actions auto-détenues.
Au titre de l’article L621-18-2 du Code monétaire et financier, concernant les opérations réalisées sur
les titres de la Société par une personne mentionnée aux a) et c) dudit article, aucune déclaration n’a été
faite au cours de l’exercice clos le 31 août 2023.
2.12 PLAN D'OPTIONS DE SOUSCRIPTION OU D'ACHAT D'ACTIONS, PLAN D'ATTRIBUTION D'ACTIONS
GRATUITES, PROGRAMME DE RACHAT D'ACTIONS
2.12.1 PLAN D'OPTIONS DE SOUSCRIPTION OU D'ACHAT D'ACTIONS
Nous vous rappelons que l’Assemblée Générale Mixte du 16 février 2023 a autorisé le Directoire à consentir
en une ou plusieurs fois aux salariés ou mandataires sociaux de la Société, ou à certains d’entre eux, et/ou
des sociétés qui lui sont liées au sens de l’article L.225-180 du Code de commerce des options d'une durée
de 10 années donnant droit à la souscription d’actions nouvelles ou à l’achat d’actions existantes de la Société
provenant de rachats effectués dans les conditions prévues par les statuts et par la loi.
Le nombre total des options de souscription et les options d’achat consenties ne pourront donner droit à un
nombre total d’actions excédant dix pour cent (10 %) du capital social de la Société (sous réserve de
l’ajustement du nombre d’actions pouvant être obtenues par l’exercice des options consenties, en application
de l’article L. 225-181 alinéa 2 du Code de Commerce).
Les options de souscription et/ou d’achat d’actions devront être consenties avant l’expiration d’une période
de 38 mois à compter du 16 février 2023.
Aucune option n'a été consentie au cours de l’exercice clos le 31 août 2023, ni à ce jour.
141
2.12.2 PLAN D'ATTRIBUTION D'ACTIONS GRATUITES
Nous vous rappelons également, que l’Assemblée Générale Mixte du 16 février 2023 a autorisé le Directoire
à attribuer, en une ou plusieurs fois, des actions gratuites existantes ou à émettre de la Société provenant
d'achats effectués par elle, au profit des membres du personnel salarié ou des mandataires sociaux de la société,
ou à certains d’entre eux, et/ou des sociétés et des groupements qui lui sont liés dans les conditions visées à
l'article L.225-197-2 du Code de commerce. Le nombre total d'actions attribuées gratuitement ne pourra
dépasser 10 % du capital social à la date de la décision de leur attribution par le Directoire.
L'attribution des actions à leurs bénéficiaires ne sera définitive qu’au terme d'une période d'acquisition d'une
durée minimale d’un (1) an, le Directoire pouvant librement fixer la durée de l’obligation de conservation des
actions par les bénéficiaires, étant précisé toutefois que conformément à la loi, la durée cumulée des périodes
d’acquisition et de conservation ne pourra être inférieure à deux (2) ans.
Cette délégation est valable pour une durée de 38 mois à compter du 16 février 2023.
Aucune action gratuite n'a été attribuée au cours de l’exercice clos le 31 août 2023, ni à ce jour.
2.12.3 PROGRAMME DE RACHAT D'ACTIONS
Par ailleurs, l'Assemblée Générale Mixte du 16 février 2023 a autorisé le Directoire à acheter ou faire acheter
des actions de la Société dans la limite d’un nombre d’actions représentant 10 % du capital social à la date de
réalisation de ces achats conformément aux articles L. 25-10-62 et suivants du Code de commerce, étant
toutefois précisé que le nombre maximal d’actions détenues après ces achats ne pourra excéder 10 % du
capital.
Le montant maximum des acquisitions ne pourra dépasser 33 575 064euros. Toutefois, il est précisé qu’en cas
d'opération sur le capital, notamment par incorporation de réserves et attribution gratuite d'actions, division
ou regroupement des actions, le prix indiqué ci-dessus pourra être ajusté en conséquence.
La Société pourra utiliser cette autorisation en vue des affectations suivantes, dans le respect des textes
susvisés et des pratiques de marché admises par l’Autorité des Marchés Financiers :
- annulation sous réserve de l’adoption de la dixième résolution de l’Assemblée Générale Mixte du
16 février 2023,
- animation du marché du titre dans le cadre d’un contrat de liquidité conclu avec un prestataire de
services d’investissement indépendant conforme à une charte de déontologie reconnue par l’Autorité
des Marchés Financiers,
- attribution d'actions au profit de salariés et mandataires sociaux de la Société et/ou des sociétés qui
lui sont liées ou lui seront liées dans les conditions définies par les dispositions légales applicables, au
titre de l'exercice d'options d'achat, de l'attribution d'actions gratuites ou de la participation aux fruits
de l'expansion de l'entreprise,
- remise ou échange d'actions lors de l'exercice de droits attachés à des titres de créance donnant droit,
de quelconque manière, à l'attribution d'actions de la Société,
- tout autre pratique qui viendrait à être admise ou reconnue par la loi ou par l’Autorité des Marchés
Financiers ou tout autre objectif qui serait conforme à la réglementation en vigueur.
Cette autorisation a été donnée pour une durée de 18 mois à compter du 16 février 2023.
Aucune opération d’achat, vente ou transfert d’actions de la Société n'a été réalisée au cours de l’exercice clos
le 31 août 2023, ni à ce jour.
142
3 COMMENTAIRES SUR LES COMPTES CONSOLIDES DU GROUPE BLEECKER
3.1 PRINCIPES ET METHODES COMPTABLES
Les comptes consolidés présentés au 31 août 2023 sont établis suivant les normes comptables internationales
IFRS (International Financial Reporting Standard).
3.2 ACTIVITE ET SITUATION DU GROUPE BLEECKER
Libellé
01/09/2022 au
31/08/2023
En K€
01/09/2021 au
31/08/2022
En K€
Produits opérationnels
dont revenus locatifs
29 249
29 128
24 015
23 915
Résultat opérationnel hors cession d’actif
(11 859)
4 938
Résultat des cessions d’actifs
0
(157)
Résultat opérationnel après cession d’actif
(11 859)
4 781
Coût de l’endettement financier
(14 149)
(9 954)
Résultat net
(26 009)
(5 173)
Part du Groupe
(26 009)
(5 173)
Les immeubles de placement s’élèvent à 694 970 K€ au 31 août 2023 contre 719 400 K€ au titre de l’exercice
précédent.
Le total du bilan consolidé s’élève à 735 078 K€ au 31 août 2023 contre 745 642 K€ au titre de l’exercice
précédent.
Les capitaux propres consolidés part Groupe s’élèvent à 300 600 K€ au 31 août 2023 contre
326 608 K€ au titre de l’exercice précédent.
Les passifs financiers courants et non courants s’élèvent à 410 370 K€ au 31 août 2023 contre
393 222 K€ au titre de l’exercice précédent.
La trésorerie nette au 31 août 2023 s’élève à 6 351 K€ contre 397 K€ au titre de l’exercice précédent.
3.3 ÉVENEMENTS SIGNIFICATIFS POSTERIEURS A LA DATE DE CLOTURE DES COMPTES CONSOLIDES AU
31 AOUT 2023
En date du 19 septembre 2023, la SA BLEECKER a consenti une promesse unilatérale de vente portant sur
l’ensemble immobilier qu’elle détient sis à HEM (59510) moyennant le prix de 2,4 M€.
3.4 ACTIVITE EN MATIERE DE RECHERCHE ET DE DEVELOPPEMENT
Il n’a pas été engagé de dépense en matière de recherche et de développement.
3.5 DESCRIPTION DES RISQUES ET INCERTITUDES
Une description des risques financiers figure au paragraphe 8.6.13 « Gestion des risques financiers » de
l’Annexe 2 figurant dans le présent Document d’enregistrement universel au 31 août 2023.
En dehors de ces risques et de ceux liés à une dégradation de la situation économique des locataires, il n’existe
pas de risques ou d'incertitudes au 31 août 2023.
143
3.6 INFORMATIONS SUR L'UTILISATION DES INSTRUMENTS FINANCIERS
Dans le cadre de sa stratégie d’investissement et de refinancement de l’endettement existant, le Groupe
BLEECKER doit mobiliser des ressources financières, soit sous forme de fonds propres, soit sous forme
d’emprunts auprès des établissements bancaires. Ces derniers étant conclus, soit à taux fixe, soit à taux
variable, le Groupe BLEECKER est donc exposé à la fluctuation des taux d’intérêts dans le temps.
Dans un contexte de hausse des taux, la situation financière et les résultats du Groupe BLEECKER sont
défavorablement impactés par une augmentation de ses charges financières. Néanmoins, au 31 août 2023,
76 % de la dette bancaire bénéficie de taux fixes.
Afin de limiter l’impact des variations de taux d’intérêts sur sa situation financière, le Groupe BLEECKER a
poursuivi sa politique de gestion du risque de taux, en appréciant au cas par cas l’opportunité du recours à des
taux fixes ou des instruments financiers de couverture de taux. Ainsi sur l’exercice, 40 % de l’endettement
bancaire actuel a fait l’objet d’un refinancement à taux fixe diminuant, au 31 août 2023, la dette bancaire à
taux variable à 86,3 M€, soit 23,30 % de l’endettement total du Groupe BLEECKER. 55 % de cette dette à
taux variable, soit 45,8 M€, dispose d’un instrument de couverture de type CAP.
Ainsi, au 31 août 2023, 90% de l’endettement bancaire du Groupe BLEECKER, soit 332,3 M€ est stabilisé.
L’exposition résiduelle et la sensibilité de la dette à la variation de taux est donc limitée, néanmoins le Groupe
BLEECKER reste attentif aux évolutions macroéconomiques.
3.7 DURABILITE
I. Introduction
Le présent chapitre rappelle la politique de durabilité du Groupe BLEECKER en matière environnementale,
et la synthèse des actions engagées et projetées tant dans la gestion de ses actifs immobiliers, que dans sa
stratégie d’investissement et de valorisation de son patrimoine.
D’un point de vue opérationnel, le Groupe BLEECKER a confié à son asset manager, la société SINOUHE
IMMOBILIER, la mise en œuvre, le déploiement et le contrôle de sa politique environnementale.
Le Groupe BLEECKER est engagé dans une démarche visant à évaluer et suivre les performances
environnementales de ses actifs afin d’identifier les principaux leviers d’action, qu’ils soient liés à la gestion
courante des immeubles en collaboration avec les locataires, ou dans le cadre de travaux modificatifs.
Les restructurations plus lourdes font l’objet d’une réflexion globale, qui intègre les enjeux environnementaux,
avec pour objectif l’optimisation des performances énergétiques et la qualité environnementale des immeubles.
II. Les objectifs de la politique Environnementale du Groupe BLEECKER
- Réduire les consommations énergétiques des immeubles
Le Groupe BLEECKER est engagé dans un plan de réduction de ses consommations énergétiques avec des
actions portées sur trois axes :
- L’amélioration de la qualité de l’enveloppe de ses bâtiments et de ses équipements consommateurs
d’énergie, dans le cadre des travaux de construction ou de réhabilitation,
- L’optimisation du mode de gestion des équipements, notamment l’éclairage, le chauffage et la
climatisation sur ses immeubles, en concertation avec ses prestataires de maintenance notamment,
- L’utilisation rationnelle et raisonnée de l’énergie par la mise en place d’un plan de sobriété
énergétique, notamment par la sensibilisation des occupants et utilisateurs de ses immeubles.
144
Pour atteindre ses objectifs, le Groupe BLEECKER a mis en place un plan d’action pluriannuel afin de
répondre aux nouvelles obligations du Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’actions
de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire de plus de 1.000 m² de
surface de plancher.
Ce décret concerne la grande majorité des immeubles du Groupe BLEECKER, soit 15 immeubles sur 17,
représentant 98 % de la surface totale.
Les principales actions réalisées sont :
- Finalisation du plan de comptage de chacun des immeubles ;
- Compilation des informations bâtimentaires pour alimenter la plateforme OPERAT ;
- Ouverture des structures assujetties et des EFA sur la plate-forme OPERAT ;
- Latitude pour entreprendre des audits énergétiques avec définition d’un plan d’actions concerté avec
toutes les parties prenantes afin d’atteindre les objectifs de réduction des consommations énergétiques
fixés par le décret.
Le Groupe BLEECKER a complété sur la plate-forme OPERAT de l’ADEME 100% de ses informations
bâtimentaires sur les structures concernées.
Concernant la publication des consommations, 63 % des Entités Fonctionnelles Assujetties (ci-après « EFA »)
représentant 81% de la surface des immeubles du Groupe BLEECKER, ont au moins une consommation
renseignée sur OPERAT.
Les premières données de consommation moyennes en kWh/m² tout type d’actif confondu sont les suivantes :
• Pour l’année 2021 : Consommation moyenne de 224 kW/m² (sur 62% de la surface globale des actifs
du Groupe BLEECKER)
• Pour l’année 2022 : Consommation moyenne de 205 kW/m² (sur 77% de la surface globale des actifs
du Groupe BLEECKER)
(Données de consommation corrigée par OPERAT).
Afin d’améliorer la complétude des consommations sur la plate-forme OPERAT, le Groupe BLEECKER a
communiqué auprès de ses locataires en proposant de prendre en charge la création des EFA et la publication
des consommations privatives par le biais d’un mandat, malgré cela toutes les EFA ne sont pas encore
renseignées.
Le Groupe BLEECKER a pour objectif, dans la limite des moyens dont elle dispose, pour l’exercice prochain,
d’assurer la complétude des informations de consommations privatives afin d’obtenir une vue d’ensemble des
consommations sur tous ses immeubles et de publier ses consommations par m² et par typologie d’actifs.
Pour atteindre les objectifs de réduction des consommations, le Groupe BLEECKER se réserve la faculté
d’engager une campagne d’audits énergétiques ayant pour objectifs d’établir des plans d’action de réduction
des consommations énergétiques sur tous les actifs concernés.
Ainsi sur cet exercice, deux audits énergétiques ont été réalisés sur deux actifs, et ont donné lieu à des actions
qui pourront être mises en œuvre dans le cadre de programmes de travaux à venir telles que :
• la mise en place de système de régulation sur les chaufferies pour améliorer le fonctionnement des
chaudières
• la mise en place d’un pilotage des programmations horaires sur les horaires de présence avec des
consignes de température adaptées en fonction de l’occupation.
Conjointement avec les actions de réduction des consommations liées au décret tertiaire, le Groupe
BLEECKER a engagé une phase d’audit afin de se mettre en conformité avec le décret « BACS », l’objectif
étant de mettre en place sur chacun des immeubles assujettis une Gestion technique du Bâtiment GTB
permettant d’analyser et de suivre les consommations énergétiques et d’optimiser les réglages dans le but de
maitriser ses consommations.
145
Un audit test a été réalisé, lequel pourra être déployé ensuite sur tous les immeubles. Ainsi, ces audits liés au
dispositif eco-énergie tertiaire et au décret BACS pourront être poursuivis sur les autres actifs aux cours des
deux exercices à venir.
La réduction de la consommation d’énergie sur les immeubles est aussi possible par de simples réglages et des
installations ainsi qu’un changement d’habitudes et de comportement des occupants. Pour se faire, le Groupe
BLEECKER a mis en place une communication auprès de ses locataires et de ses prestataires maintenance sur
la majorité de ses immeubles avec des consignes de température :
1) Information sur les écogestes :
- Eteindre complètement les ordinateurs et écrans en fin de journée
- Opter pour des ordinateurs portables plutôt que fixes
- Eteindre les lumières inutiles
- Fermer les portes des quais de livraison pour éviter la déperdition de chaleur
2) Information sur la mise en place de consignes de température programmée sur les équipements :
- 19°c en heures ouvrables
- 16°c hors période d’occupation
- 8°c si les lieux sont inoccupés plus de deux jours.
Le Groupe BLEECKER a pour objectif de renforcer cette communication et de la généraliser à tous ses
locataires au cours de l’exercice prochain.
Enfin parmi les mécanismes qui permettent de réduire les consommations énergétiques, le Groupe
BLEECKER étudie l’intégration d’énergies renouvelables sur certains de ses immeubles, lorsque cela est
compatible avec la configuration et les enjeux économiques de ceux-ci.
Mettre en place un plan de réduction des émissions de gaz à effet de serre
Lorsque cela est possible, le Groupe BLEECKER étudie la possibilité de raccorder ses immeubles aux réseaux
de chaleur ou réseaux de distribution de froid existants afin d’éviter le recours aux installations de combustion
consommant des énergies fossiles. Ainsi sur deux immeubles parisiens de bureaux les plus importants détenus
par la SARL MOLIERE et la SARL GABRIELLI, le chauffage s’effectue via le réseau de chaleur CPCU, ce
qui représente en surface 59% de la surface totale des bureaux parisiens.
Le recours au gaz pour assurer le chauffage des immeubles concerne un nombre marginal d’immeubles du
portefeuille. Pour les immeubles de bureaux parisiens, le gaz n’est utilisé que sur trois actifs ce qui représente
16% de la surface des bureaux parisiens. Des réflexions et études sont en cours pour supprimer les chaudières
gaz et les remplacer par d’autres solutions plus performantes et plus écologiques permettant de réduire les
consommations et l’impact environnemental.
Dans un premier temps, le Groupe BLEECKER a pour objectif de cartographier son patrimoine de façon à
mieux connaitre ses émissions de gaz à effet de serre et ainsi identifier les actifs sur lesquels des actions sont
prioritaires.
Dans un second temps l’impact global lié à l’usage des immeubles et de ses occupants pourra être analysé. Les
immeubles du Groupe BLEECKER sont intégrés à un tissu urbain qui bénéficie très souvent d’une grande
offre de transports en commun, limitant ainsi les déplacements en voitures des utilisateurs des locaux.
146
Réduire les déchets
Le Groupe BLEECKER a pour objectif de réduire, autant que possible, la production de déchets liés à ses
activités, que ce soit :
• lors des travaux réalisés sur ses actifs en lien avec les entreprises, fournisseurs, en ayant recours au
réemploi de matériaux, à des matériaux recyclés, en favorisant un tri sélectif efficace sur les déchets
produits par le chantier de façon à les valoriser au mieux
• les déchets liés à l’exploitation et la maintenance de ses immeubles par la mise en place de systèmes
de collecte, chaque fois que possible, dans les parties communes, permettant d’assurer un tri sélectif,
la sensibilisation des locataires au respect des règles de gestion des déchets, notamment le respect du
tri, la formalisation dans les contrats Fournisseurs de clauses liées à la limitation des déchets, la
réduction des emballages, la gestion des déchets dangereux
Préserver la ressource en eau
Le Groupe BLEECKER est conscient de la nécessité de préserver la ressource en eau et d’éviter tout gaspillage.
Afin d’identifier les immeubles consommateurs, le Groupe BLEECKER établira un bilan des consommations
d’eau par immeuble et par occupant qui permettra de définir un plan d’actions.
Dès que possible, lors de l’aménagement de nouveaux espaces verts, le Groupe BLEECKER met en place un
arrosage par goutte à goutte afin de permettre de réduire de façon importante les consommations d’eau.
Enfin, à l’occasion de travaux lourds ou de simples remplacements des installations consommatrices d’eau
(installations sanitaires essentiellement), le Groupe BLEECKER intégrera systématiquement le recours aux
équipements hydro-économes.
III. Valoriser les actifs au travers des certifications environnementales
Le Groupe BLEECKER a engagé depuis plusieurs années un programme de certifications environnementales
de ses immeubles sur la base du référentiel anglosaxon BREEAM ; à ce jour neuf immeubles sont certifiés :
deux immeubles suite à une rénovation importante et sept immeubles sont évalués en Breeam-In-Use niveau
« Very Good ».
Ces neuf immeubles représentent plus de 55 000m², soit environ 76 % de la surface totale du patrimoine du
Groupe BLEECKER.
Le Groupe BLEECKER a pour objectif d’étendre cette certification aux immeubles en exploitation éligibles
et de certifier tout nouveau projet de rénovation importante touchant à la structure de l’immeuble ou à ses
installations techniques de chauffage, climatisation.
147
IV. Préserver la biodiversité
Sur ses immeubles, le Groupe BLEECKER intègre dès que possible :
- des espaces verts sous forme de massifs, terrasses, que ce soit dans les cours intérieures d’immeubles
parisiens ou en espaces de pleine terre sur les sites disposant de surfaces plus importantes, tels que les
immeubles détenus par la SARL RAVEL et la SA BLEECKER à Gennevilliers
- des habitats pour la faune locale, hôtels à insectes, nichoirs à oiseaux
Le Groupe BLEECKER souhaite ainsi participer activement à la protection et au développement de la
biodiversité, aussi bien de la flore que la faune locale, au bien être des utilisateurs des locaux, mais également
à la limitation du réchauffement climatique par l’effet dit d’« ilot de chaleur urbain ».
Conscient du rôle que peuvent apporter les espaces verts de ses immeubles à la biodiversité urbaine et aux
trames vertes et bleues, le Groupe BLEECKER a pour objectif d’accompagner ses prestataires d’entretien des
espaces verts au travers d’une charte visant au respect des 6 principes suivants :
1. Zéro pesticide pour garantir un environnement sain pour les occupants
2. Arrosage réduit privilégiant l’eau de pluie
3. Tonte raisonnée
4. Gestion spécifique des espèces invasives
5. Développement de la biodiversité et en particulier de la flore indigène
6. Présence réduite de plantes allergènes
Par ailleurs, le Groupe BLEECKER s’est porté volontaire pour s’engager dans la démarche de la nouvelle
labellisation « Biodivercity life » sur l’immeuble de bureaux appartenant à la SARL GABRIELLI situé à Paris,
bénéficiant d’un fort potentiel biophilique et écologique avec ses 2.300 m² d’espaces verts extérieurs en plein
Paris (terrasses, patios, cours).
Le Groupe BLEECKER a pour objectif d’obtenir cette certification au cours du prochain exercice et d’étudier
la mise en place d’une telle certification sur d’autres actifs éligibles.
V. Suivre et respecter les réglementations environnementales
Dans le cadre de la gestion de ses actifs, le Groupe BLEECKER porte une attention toute particulière au respect
des normes de sécurité, de santé et de protection de l’environnement. Le Groupe BLEECKER a mis en place,
depuis plusieurs années, une organisation interne qui permet d’assurer une veille réglementaire sur ces
domaines, d’identifier et de maîtriser ses risques environnementaux et de contrôler la bonne application des
exigences minimales sur ses immeubles.
De nombreuses réglementations environnementales sont applicables aux actifs du Groupe BLEECKER,
lesquelles sont :
• Le décret Eco-Energie Tertiaire concernant les immeubles tertiaires de plus de 1.000 m², soit 15
immeubles
• Le décret « BACS » concernant les immeubles dont la puissance nominale des installations de
chauffage, ventilation, climatisation est supérieure à 70 kW, soit 16 immeubles, représentant 99% de
la surface globale
• La mise en place de bornes de recharge pour véhicules électriques aux parkings de plus de 20 places
concernant 7 immeubles représentant 61 % de la surface globale.
148
VI. Anticiper les aléas climatiques
Dans un premier temps, afin d’évaluer la vulnérabilité de ses immeubles aux changements climatiques, le
Groupe BLEECKER établira lors du prochain exercice la cartographie de ses risques à partir de l’outil Bat-
ADAPT de l’OID.
Il s’agit dans un second temps, en fonction du niveau de vulnérabilité, de définir les actions adaptatives
prioritaires sur l’immeuble ou ses installations et définir un plan d’actions.
VII. Montant prévisionnel des dépenses liées à la réduction de l’impact environnemental du Groupe
BLEECKER
Sur les deux derniers exercices, le Groupe BLEECKER a engagé près de 280 K€ dans des actions
environnementales, essentiellement liées à la mise en place du dispositif Eco énergie tertiaire, audits
d’immeubles,…
Sur les exercices à venir, le montant prévisionnel des dépenses est de l’ordre de 200 K€ par an.
A l’issue des audits énergétiques et plans d’actions visant l’atteinte des objectifs du décret tertiaire, le Groupe
BLEECKER établira un programme de financement sur la période 2025/2030.
149
3.8 INFORMATION SOCIALE
Au 31 août 2023, le Groupe BLEECKER n’employait aucun salarié.
3.9 PARTIES LIEES
Voir paragraphe 5 de l'Annexe aux comptes consolidés.
4 EVOLUTION ET PERSPECTIVES D'AVENIR
BLEECKER adapte sa politique d’investissement en immeubles de bureaux parisiens ainsi que sur les parcs
et locaux d’activités récents en Ile de France compte tenu de la situation macroéconomique et internationale.
Néanmoins, fort d'un portefeuille d'actifs essentiellement parisiens et restructurés et bénéficiant d'un taux
d'occupation élevé, BLEECKER demeure attentif aux opportunités qu’offre le marché concernant les actifs
sécurisés de très bonne qualité, les locaux d’activité récents, implantés stratégiquement et présentant une
synergie avec les actifs déjà acquis par le Groupe ; ainsi que ceux présentant une forte création de valeur.
BLEECKER poursuit également sa stratégie de valorisation de ses actifs en patrimoine par :
- la réalisation de programmes de travaux de repositionnement,
- le développement de la certification environnementale BREEAM-IN-USE sur ses actifs les plus
significatifs.
BLEECKER poursuit par ailleurs la consolidation de sa dette en saisissant les opportunités de financement
bancaire en vue notamment de refinancer et sécuriser l’endettement existant.
BLEECKER reste également susceptible de poursuivre ses arbitrages d’actifs matures ou non stratégiques,
afin d’investir dans de nouveaux projets immobiliers, offrant une rentabilité attractive et/ou disposant d’un
potentiel de revalorisation à moyen ou long terme.
BLEECKER demeure confiant dans la poursuite de sa stratégie, grâce notamment à son positionnement qui
est un atout majeur. Compte tenu du contexte économique généré par la situation macroéconomique et
internationale, BLEECKER se réserve, néanmoins, la faculté d’étudier d’autres thèses d’investissement.
150
22. COMMUNIQUE DE PRESSE RELATIF AUX REVENUS LOCATIFS PERÇUS AU COURS
DU 1ER TRIMESTRE DE L’EXERCICE EN COURS (SEPTEMBRE, OCTOBRE ET
NOVEMBRE 2023)
Le Groupe BLEECKER annonce des revenus locatifs (loyers facturés) de 7 542 K€ pour le 1
er
trimestre de
l’exercice ouvert le 1
er
septembre 2023, contre 4 813 K€ pour le 1
er
trimestre de l’exercice ouvert le
1
er
septembre 2022.
Évènement significatif de la période
En date du 19 septembre 2023, la SA BLEECKER a consenti une promesse unilatérale de vente portant sur
l’ensemble immobilier qu’elle détient sis à HEM (59510) moyennant le prix de 2,4 M€.
Tableau des revenus locatifs trimestriels (loyers facturés)
En milliers
d’euros
Exercice en cours
du 01.09.2023 au
31.08.2024
Exercice précédent
du 01.09.2022 au
31.08.2023
Variation
(%)
1
er
trimestre
7 542
4 813
+56,7%
La variation positive des revenus locatifs, par rapport au 1
er
trimestre de l’exercice précédent, résulte
principalement des loyers au titre des baux conclus ou renouvelés sur les actifs immobiliers des SARL
GABRIELLI (Paris 15
ème
) et MOLIERE (Paris 8
ème
), ainsi qu’à l’évolution favorable des indices de révision
des loyers.
Ventilation des revenus locatifs du 1
er
trimestre de l’exercice ouvert le 1
er
septembre 2023, par secteur
géographique
*Actif situé à HEM (59510) vacant au 31 août 2023 et faisant l’objet d’une promesse de vente signée au 19 septembre
2023
Le Groupe, ses perspectives
BLEECKER adapte sa politique d’investissement en immeubles de bureaux parisiens ainsi que sur les parcs
et locaux d’activités récents en Ile de France compte tenu de la situation macroéconomique et internationale.
Néanmoins, fort d'un portefeuille d'actifs essentiellement parisiens et restructurés et bénéficiant d'un taux
d'occupation élevé, BLEECKER demeure attentif aux opportunités qu’offre le marché concernant les actifs
sécurisés de très bonne qualité, les locaux d’activité récents, implantés stratégiquement et présentant une
synergie avec les actifs déjà acquis par le Groupe ; ainsi que ceux présentant une forte création de valeur.
BLEECKER poursuit également sa stratégie de valorisation de ses actifs en patrimoine par :
- la réalisation de programmes de travaux de repositionnement,
- le développement de la certification environnementale BREEAM-IN-USE sur ses actifs les plus
significatifs.
Affectation
Revenus locatifs
(loyers facturés)
(K€)
%
PARIS
5 478
73%
ILE DE France
2 064
27%
REGIONS
0*
0%
TOTAL
7 542
100 %
151
BLEECKER poursuit, par ailleurs, la consolidation de sa dette en saisissant les opportunités de financement
bancaire en vue notamment de refinancer et sécuriser l’endettement existant.
BLEECKER reste également susceptible de poursuivre ses arbitrages d’actifs matures ou non stratégiques,
afin d’investir dans de nouveaux projets immobiliers, offrant une rentabilité attractive et/ou disposant d’un
potentiel de revalorisation à moyen ou long terme.
BLEECKER demeure confiant dans la poursuite de sa stratégie, grâce notamment à son positionnement qui
est un atout majeur. Compte tenu du contexte économique généré par la situation macroéconomique et
internationale, BLEECKER se réserve, néanmoins, la faculté d’étudier d’autres thèses d’investissement.
Compartiment C d’Euronext Paris, marché du Groupe NYSE Euronext – ISIN FR0000062150
Contact :
NewCap.
Communication financière
Emmanuel Huynh / Dušan Orešanský
Tél. : +33 (0)1 44 71 94 94
bleecker@newcap.fr
152
ANNEXE 1 – Comptes sociaux au 31 août 2023
BILAN ACTIF
Présenté en Euros
Exercice clos le
31/08/2023
Exercice clos le
31/08/2022
Brut
Amort.prov.
Net
Net
Capital souscrit non appelé (0)
ACTIF IMMOBILISE
Frais d'établissement
Recherche et développement
Concessions, brevets, droits similaires
Fonds commercial
3 544 582
1 296 992
2 247 590
2 490 649
Autres immobilisations incorporelles
3 000 000
3 000 000
3 000 000
Avances et acomptes sur immobilisations incorporelles
Terrains
50 261
50 261
50 261
Constructions
209 717
94 625
115 092
117 677
Installations techniques, matériel et outillage industriels
Autres immobilisations corporelles
137 449
5 777
131 671
Immobilisations en cours
63 225
Avances et acomptes
Participations évaluées selon mise en équivalence
406 591 041
406 591 041
424 120 540
Autres participations
1
1
1
Créances rattachées à des participations
Autres titres immobilisés
76 511
76 511
76 511
Prêts
Autres immobilisations financières
1 399 300
1 399 300
1 400 000
TOTAL (I)
415 008 861
1 397 394
413 611 467
431 318 864
ACTIF CIRCULANT
Matières premières, approvisionnements
En-cours de production de biens
En-cours de production de services
Produits intermédiaires et finis
Marchandises
Avances et acomptes versés sur commandes
132 332
132 332
129 400
Clients et comptes rattachés
559 511
36 128
523 383
556 954
Autres créances
. Fournisseurs débiteurs
36 462
36 462
43 322
. Personnel
. Organismes sociaux
. Etat, impôts sur les bénéfices
18 496
18 496
18 496
. Etat, taxes sur le chiffre d'affaires
643 903
643 903
846 550
. Autres
11 318 834
11 318 834
72 201 575
Capital souscrit et appelé, non versé
Valeurs mobilières de placement
1 000
1 000
1 000
Disponibilités
3 164 729
3 164 729
351 566
Instruments de trésorerie
Instruments financiers à terme et jetons détenus
Charges constatées d'avance
82 763
82 763
47 449
TOTAL (II)
15 958 029
36 128
15 921 901
74 196 311
Charges à répartir sur plusieurs exercices (III)
Primes de remboursement des obligations (IV)
Ecarts de conversion actif (V)
TOTAL ACTIF (0 à V)
430 966 891
1 433 522
429 533 368
505 515 175
153
Bilan (suite) PASSIF
Présenté en Euros
PASSIF
Exercice clos le
31/08/2023
Exercice clos le
31/08/2022
CAPITAUX PROPRES
Capital social ou individuel (dont versé : 20 787 357)
20 787 357
20 787 357
Primes d'émission, de fusion, d'apport ...
8 362
8 362
Ecarts de réévaluation
277 636 347
295 166 846
Réserve légale
2 078 736
2 078 736
Réserves statutaires ou contractuelles
Réserves réglementées
82 512
82 512
Autres réserves
9 015
9 015
Report à nouveau
-7 783 682
Résultat de l'exercice
-10 290 387
-7 783 682
Subventions d'investissement
55 200
Provisions réglementées
4 954
4 954
Résultat de l’exercice précédent à affecter
TOTAL (I)
282 588 414
310 354 099
Produits des émissions de titres participatifs
Avances conditionnées
TOTAL (II)
PROVISIONS POUR RISQUES ET CHARGES
Provisions pour risques
Provisions pour charges
TOTAL (III)
EMPRUNTS ET DETTES
Emprunts obligataires convertibles
Autres Emprunts obligataires
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit
. Emprunts
. Découverts, concours bancaires
Emprunts et dettes financières diverses
. Divers
567 421
508 999
. Associés
142 270 454
188 979 813
Avances et acomptes reçus sur commandes en cours
Dettes fournisseurs et comptes rattachés
3 138 538
4 684 916
Dettes fiscales et sociales
. Personnel
. Organismes sociaux
. Etat, impôts sur les bénéfices
. Etat, taxes sur le chiffre d'affaires
82 488
89 227
. Etat, obligations cautionnées
. Autres impôts, taxes et assimilés
27 838
32 189
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés
Autres dettes
365 355
380 077
Instruments de trésorerie
Produits constatés d'avance
492 861
485 854
TOTAL (IV)
146 944 955
195 161 075
Ecart de conversion passif (V)
TOTAL PASSIF (I à V)
429 533 368
505 515 175
154
Compte de résultat
Présenté en Euros
Exercice clos le
31/08/2023
Exercice clos le
31/08/2022
France
Exportations
Total
Total
Ventes de marchandises
Production vendue biens
Production vendue services
1 674 406
1 674 406
1 773 496
Chiffres d'affaires
1 674 406
1 674 406
1 773 496
Production stockée
Production immobilisée
Subventions d'exploitation
Reprises sur amort. et prov., transfert de charges
36 128
129 193
Autres produits
4 857
15 039
Total des produits d'exploitation (I)
1 715 391
1 917 728
Achats de marchandises (y compris droits de douane)
Variation de stock (marchandises)
Achats de matières premières et autres approvisionnements
Variation de stock (matières premières et autres approv.)
Autres achats et charges externes
7 690 582
7 320 373
Impôts, taxes et versements assimilés
277 078
271 554
Salaires et traitements
Charges sociales
4 800
4 800
Dotations aux amortissements sur immobilisations
260 096
253 882
Dotations aux provisions sur immobilisations
Dotations aux provisions sur actif circulant
36 128
36 128
Dotations aux provisions pour risques et charges
Autres charges
34 641
1 212 334
Total des charges d'exploitation (II)
8 303 326
9 099 072
RESULTAT EXPLOITATION (I-II)
-6 587 935
-7 181 344
Quotes-parts de résultat sur opérations faites en commun
Bénéfice attribué ou perte transférée (III)
Perte supportée ou bénéfice transféré (IV)
Produits financiers de participations
841 227
664 854
Produits des autres valeurs mobilières et créances
700
Autres intérêts et produits assimilés
1 989 421
436 133
Reprises sur provisions et transferts de charges
Différences positives de change
Produits nets sur cessions valeurs mobilières placement
Total des produits financiers (V)
2 830 648
1 101 687
Dotations financières aux amortissements et provisions
Intérêts et charges assimilées
6 535 500
1 704 026
Différences négatives de change
Charges nettes sur cessions valeurs mobilières de placement
Total des charges financières (VI)
6 535 500
1 704 026
RESULTAT FINANCIER (V-VI)
-3 704 852
-602 338
RESULTAT COURANT AVANT IMPOT (I-II+III–IV+V-VI)
-10 292 787
-7 783 682
155
Compte de résultat (suite)
Présenté en Euros
Exercice clos le
31/08/2023
Exercice clos le
31/08/2022
Produits exceptionnels sur opérations de gestion
Produits exceptionnels sur opérations en capital
2 400
Reprises sur provisions et transferts de charges
Total des produits exceptionnels (VII)
2 400
Charges exceptionnelles sur opérations de gestion
Charges exceptionnelles sur opérations en capital
Dotations exceptionnelles aux amortissements et provisions
Total des charges exceptionnelles (VIII)
RESULTAT EXCEPTIONNEL (VII-VIII)
2 400
Participation des salariés (IX)
Impôts sur les bénéfices (X)
Total des Produits (I+III+V+VII)
4 548 439
3 019 415
Total des charges (II+IV+VI+VII+IX+X)
14 838 826
10 803 097
RESULTAT NET
-10 290 387
-7 783 682
Dont Crédit-bail mobilier
Dont Crédit-bail immobilier
1 176 464
999 338
156
BLEECKER S.A.
ANNEXE DES COMPTES ANNUELS
1. FAITS CARACTERISTIQUES ET EVENEMENTS POSTERIEURS A LA CLOTURE
L’exercice clos au 31 août 2023 est marqué par une dégradation du contexte économique. Cette situation
constitue une source de risques et d’incertitudes dont les conséquences économiques (directes et indirectes),
financières (inflation et hausse des taux d’intérêts), sociale et environnementales pourraient avoir des impacts
négatifs significatifs sur tous les acteurs économiques. Ces éléments ont eu un impact sur la valorisation des
actifs détenus par la SA BLEECKER ainsi que ceux de ses filiales et sous-filiales, néanmoins modéré, compte
tenu du positionnement des actifs et de la qualité des locataires. La SA BLEECKER reste attentive aux
évolutions macroéconomiques.
a) Faits caractéristiques :
Au cours de l’exercice clos le 31 août 2023, la SA BLEECKER a tenu une Assemblée Générale Mixte au cours
de laquelle elle a notamment procédé au renouvellement des mandats des Commissaires aux Comptes FAREC
et GRANT THORNTON, au non-renouvellement des mandats de Commissaires aux Comptes suppléants et
au renouvellement des mandats des membres du Conseil de surveillance de Madame Sophie RIO-
CHEVALIER, Monsieur Thierry CHARBIT et Monsieur Hélier de LA POEZE D’HARAMBURE.
Prise d’effet au 1er juillet 2023, d’un nouveau bail commercial, d’une durée de 9 ans, portant sur une surface
de 2.776 m² environ, à usage d’activité et de bureaux, dépendant de l’immeuble sis à GENNEVILLIERS
(92230), portant ainsi le taux d’occupation de cet actif à 100%.
b) Événements postérieurs à la clôture :
En date du 19 septembre 2023, la SA BLEECKER a consenti une promesse unilatérale de vente portant sur
l’ensemble immobilier qu’elle détient sis à HEM (59510) moyennant le prix de 2,4 M€.
2. REGLES, METHODES COMPTABLES
2.1. GENERALITES
Les méthodes d’évaluation et de présentation des comptes annuels retenues pour cet exercice n’ont pas été
modifiées par rapport à l’exercice précédent.
Etablissement des états financiers :
• Les comptes annuels sont établis et présentés suivant les principes, normes et méthodes comptables
découlant du plan comptable général de 2014 conformément au règlement 2014-03 du Comité de la
Réglementation Comptable modifié par le règlement ANC n°2020-09 du 4 décembre 2020, ainsi qu’aux
avis et recommandations ultérieurs de l’Autorité des Normes Comptables (ANC).
• Les conventions générales comptables ont été appliquées dans le respect du principe de prudence,
conformément aux hypothèses de base : continuité de l’exploitation, permanence des méthodes comptables
d’un exercice à l’autre, indépendance des exercices, et conformément aux règles générales d’établissement
et de présentation des comptes annuels.
157
• La méthode de base retenue pour l’évaluation des éléments inscrits en comptabilité, y compris les titres
d’auto-détention, est la méthode des coûts historiques. Toutefois, les titres de participation sont évalués
selon la méthode de mise en équivalence.
2.2. REVENU LOCATIF
Les revenus locatifs sont composés des revenus de l’activité foncière (loyers et refacturations de charges).
2.3. IMMOBILISATIONS CORPORELLES
La valeur brute des éléments de l’actif immobilisé correspond à la valeur d’entrée des biens dans le patrimoine
compte tenu des frais nécessaires à la mise en état d’utilisation de ces biens. Ces éléments n’ont pas fait l’objet
d’une réévaluation légale ou libre.
Les amortissements ont été calculés sur une durée normale d’utilisation des biens soit, selon le mode linéaire
en fonction de la durée de vie prévue :
• Constructions : de 10 à 50 ans
• Agencement des constructions : de 10 à 20 ans
2.4. IMMOBILISATIONS INCORPORELLES
Les immobilisations incorporelles correspondent d’une part aux malis dégagés à l’occasion de transferts
universels de patrimoine et d’autre part aux opérations de rachat de crédit-bail.
Conformément aux règles comptables, le mali Tilleul, affecté à la marque « BLEECKER » pour un montant
de 3.000.000 € n’est pas amortissable. La marque fait l’objet d’un test semestriel et annuel de dépréciation,
réalisé en interne sur la base des hypothèses retenues par l’expert indépendant, lors de sa dernière évaluation
(29 avril 2019). Une dépréciation est constatée si la valeur économique ressort inférieure à la valeur
comptable. Ce test est déterminé selon la même méthode que celle retenue par l’expert indépendant, à savoir,
selon la méthode des coûts.
L’achat du crédit-bail immobilier relatif à l’immeuble « 225 Caboeufs » sis à Gennevilliers (92), le 30 avril
2018, a entrainé la comptabilisation d’un droit incorporel composé d’un droit au bail et d’une promesse
unilatérale de vente. Le droit au bail est amorti sur la durée d’utilisation restante de l’actif pris en crédit-bail.
2.5. IMMOBILISATIONS FINANCIERES
Les titres de participation sont valorisés par la méthode de la mise en équivalence. La valeur comptable des
titres dans les comptes sociaux est ainsi remplacée par la quote-part de capitaux propres retraités selon les
règles de consolidation retenues pour l’établissement des comptes consolidés de BLEECKER, à savoir les
normes IFRS, et comportent des évaluations à la juste valeur (immeubles de placement principalement).
La juste valeur des immeubles de placement, établie par un expert indépendant, Cushman & Wakefield
Valuation France, est définie en conformité avec la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière et suivant
les principes contenus dans le RICS Appraisal and Valuation Standards, publié par le Royal Institution of
Chartered Surveyors (le Red Book) et les règles en vigueur en France telles que définies dans la Charte de
l’Expertise en Evaluation Immobilière.
Cette méthode de la mise en équivalence se traduit par un impact positif sur les capitaux propres au 31 août
2023 de 277 636 347 €, tels qu’ils ressortent dans les comptes de l’exercice.
158
Dans le cadre des fusions et des transmissions universelles de patrimoine, un mali technique affecté en titres
peut être reconnu s’il existe des plus-values latentes sur le sous palier.
A la clôture de l’exercice, BLEECKER détient 2.000 de ses propres actions valorisées à hauteur de 384.000 €,
hors frais d’acquisition et de dépréciation des titres. Cette auto-détention résulte de l’absorption de la société
Foncière Saint Honoré, le 28 juin 2007.
Aucune provision pour dépréciation sur les titres d’auto-détention n’a été constatée dans les comptes de la
société BLEECKER au 31 août 2023.
2.6. PROVISIONS
Provisions pour risques et charges
Aucune provision pour risques et charges n’a été constatée dans les comptes de la société BLEECKER au 31
août 2023.
Provisions pour gros entretien
En l’absence de travaux de gros entretien à sa charge à court terme, la société n’a pas constitué de provision
pour gros entretien.
Provisions réglementées
Le montant des provisions réglementées figurant au passif du bilan s’élève à 4 954 € et est relative aux frais
d’acquisition sur titres.
2.7. CREANCES
L’évaluation des créances est faite à la valeur nominale.
Une dépréciation est pratiquée lorsque la valeur d’inventaire est inférieure à la valeur comptable.
2.8. PRODUITS CONSTATES D’AVANCE
Le montant de 492 861 €, figurant au poste Produits Constatés d’Avance, correspond à la quote-part des loyers
et charges immobilières facturés pour les mois de septembre à décembre 2023. Au titre de l’exercice précédent,
ce poste s’élevait à 485.854 €.
2.9. Dettes et couverture de taux
1) Endettement
Les emprunts et dettes financières diverses d’un montant total de 142 837 875 € se composent de
142 270 454 € de comptes courants, dont 102 210 496 € dans le cadre de la centralisation du pool de
trésorerie du groupe ; et de 567 421 € de dépôts de garantie reçues des locataires.
La variation des comptes courants fait suite à un remboursement intervenu au cours de l’exercice.
159
2) Couverture de taux
Durant l’exercice clos le 31 août 2023, BLEECKER n’a pas souscrit à des instruments de couverture de
type CAP.
2.10. REGIME SIIC
A la suite de l’exercice de l’option le 1
er
septembre 2007, pour le régime fiscal des Sociétés d'Investissements
Immobiliers Cotées (SIIC) de l'article 208-C du Code Général des Impôts, BLEECKER et ses filiales se
trouvent soumises à ce régime.
2.11. VALORISATION DES VALEURS MOBILIERES DE PLACEMENT
Les valeurs mobilières (Sicav de trésorerie) figurant au bilan sont comptabilisées à leur coût historique. Une
provision est constatée si la valeur d’inventaire est inférieure à ce coût.
Le montant des valeurs mobilières de placement (VMP) détenues par BLEECKER au 31 août 2023 est de
1 000 € comme pour l’exercice précédent.
La valorisation de ces VMP au dernier prix de marché connu à la clôture de l’exercice ressort à 7.334 €, contre
7 211 €, au titre de l’exercice précédent.
Il en résulte une plus-value latente de 6.334 €, contre 6 211 €, au titre l’exercice précédent.
2.12. NANTISSEMENT DES TITRES DE PARTICIPATION
BLEECKER a consenti des nantissements de titres de participation de certaines de ses filiales au profit
d’établissements de crédit dans le cadre de financements d’investissements immobiliers développés par ces
filiales.
Il s’agit des titres de participation détenus dans les sociétés suivantes :
Sociétés
Nombre de titres nantis
% du capital
SARL GABRIELLI
6.100 parts sociales
100%
SARL LULLI
6.100 parts sociales
100%
SARL MAHLER
3.500 parts sociales
100%
SARL MALLARME
16.566 parts sociales
100%
SARL MOLIERE
6.100 parts sociales
100%
SARL MOUSSORGSKI
6.100 parts sociales
100%
SARL RAVEL
12.891 parts sociales
100%
2.13. NANTISSEMENT DE CONTRATS DE CREDIT-BAIL IMMOBILIER
Les contrats de crédit-bail immobilier, consentis aux sociétés MOLIERE et BLEECKER (Ex. SALIERI
absorbée), ont été nantis au profit des pools de crédits-bailleurs.
2.14. REMUNERATION DES MANDATAIRES SOCIAUX
En application de la politique de rémunération approuvée lors de l'Assemblée Générale Mixte du 16 février
2023, les membres du Conseil de surveillance ont chacun perçu la somme de 8.000 € brut au titre de leur
mandat de membre de Conseil de surveillance pour l’exercice clos le 31 août 2023. Au titre de cette
rémunération, 4.800 € ont été versés par la Société au titre des prélèvements sociaux.
160
2.15. Entité consolidante
L’entité consolidante est BLEECKER, Société Anonyme à Directoire et Conseil de surveillance, au capital
de 20.787.356,70 €, dont le siège social est situé 39 avenue George V – Paris (75008), immatriculée au
Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 572 920 650.
161
- NOTES ANNEXES
BLEECKER S.A.
Société Anonyme à Directoire et Conseil de Surveillance
Au capital de 20.787.356,70 €
Siège social : 39, Avenue George V - 75008 PARIS
572 920 650 RCS PARIS
TABLEAU DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES AU 31 08 2023
VARIATION CAPITAUX
PROPRES
Capital
Prime
d'Emission
Ecart
d'Equivalence
Réserve
Légale
Réserves
Règlementées
Autres
Réserves
Report à
Nouveau
Subvention d’
investissement
Provisions
Règlementées
Résultat de
la Période
Capitaux
Propres
Au 31 08 2022
20 787 357
8 362
295 166 846
2 078 736
82 512
9 015
0
0
4 954
-7 783 682
310 354 099
Réduction de capital
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Affectation résultat 2022
-
-
-
-
-
-7 783 682
-
-
-7 783 682
-
Augmentation de capital
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Résultat de l'exercice
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-10 290 387
-10 290 387
Provisions réglementées
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Subvention d’investissement
-
-
-
-
-
-
-
55 200
-
55 200
Distribution de Dividende
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Titres mis en équivalence
-
-
-17 530 499
-
-
-
-
-
-
-
-17 530 499
-
Au 31 08 2023
20 787 357
8 362
277 636 347
2 078 736
82 512
9 015
-7 783 682
55 200
4 954
-10 290 387
282 588 413
162
COMPOSITION DU CAPITAL SOCIAL
Présenté en Euros
Nombre
Valeur
nominale
Actions / parts sociales composant le capital social au début de l’exercice
1 126 686
18,45
Actions / parts sociales émises pendant l’exercice
0
0
Actions / parts sociales remboursées/annulées pendant l’exercice
0
0
Actions / parts sociales composant le capital social en fin d’exercice
1 126 686
18,45
163
ETAT DES IMMOBILISATIONS
CADRE A
Valeur brute des
Augmentations
Immobilisations
au début d’exercice
Réévaluation en
cours d’exercice
Acquisitions,
créations, virements
pst à pst
Frais d’établissement, recherche et développement
Autres immobilisations incorporelles
6 544 582
Terrains
50 261
Constructions sur sol propre
201 042
8 675
Constructions sur sol d’autrui
Installations générales, agencements, constructions
Installations techniques, matériel et outillages industriels
Autres installations, agencements, aménagements
137 449
Matériel de transport
Matériel de bureau, informatique, mobilier
Emballages récupérables et divers
Immobilisations corporelles en cours
63 225
Avances et acomptes
TOTAL
314 527
146 124
Participations évaluées par équivalence
424 120 540
406 591 041
Autres participations
1
Autres titres immobilisés
76 511
Prêts et autres immobilisations financières
1 400 000
TOTAL
425 597 052
406 591 041
TOTAL GENERAL
432 456 161
406 591 041
146 124
CADRE B
Diminutions
Valeur brute
Réev. Lég.
Par virement de
pst à pst
Par cession ou
mise HS
immob. à fin
exercice
Val. Origine à
fin exercice
Frais d’établissement, recherche et développement
Autres immobilisations incorporelles
6 544 582
Terrains
50 261
Constructions sur sol propre
209 717
Constructions sur sol d’autrui
Installations générales, agencements, constructions
Installations techniques, matériel et outillages
industriels
Autres installations, agencements, aménagements
137 449
Matériel de transport
Matériel de bureau, informatique, mobilier
Emballages récupérables et divers
Immobilisations corporelles en cours
Avances et acomptes
TOTAL
397 426
Participations évaluées par équivalence
Autres participations
424 120 540
406 591 041
Autres titres immobilisés
76 511
Prêts et autres immobilisations financières
1 399 300
TOTAL
424 120 540
408 066 852
TOTAL GENERAL
424 120 540
415 008 860
164
ETAT DES AMORTISSEMENTS
Présenté en Euros
Situations et mouvements de l’exercice
Début exercice
Dotations
exercice
Eléments sortis
reprises
Fin exercice
Frais d’établissement, recherche
Autres immobilisations incorporelles
1 053 933
243 059
1 296 992
Terrains
Constructions sur sol propre
83 365
11 260
94 625
Constructions sur sol d’autrui
Installations générales, agencements constructions
Installations techniques, matériel et outillages industriels
Installations générales, agencements divers
5 777
5 777
Matériel de transport
Matériel de bureau, informatique, mobilier
Emballages récupérables et divers
TOTAL
83 365
17 037
100 402
TOTAL GENERAL
1 137 298
260 096
1 397 394
Ventilation des dotations aux amortissements de
l’exercice
Mouvements affectant la
provision pour amort. dérog.
Linéaire
Dégressif
Exception.
Dotations
Reprises
Frais d’établissement, recherche
Autres immobilisations incorporelles
243 059
Terrains
Constructions sur sol propre
11 260
Constructions sur sol d’autrui
Installations générales, agencements constructions
Installations techniques, matériel et outillage
industriels
Installations générales, agencements divers
5 777
Matériel de transport
Matériel de bureau, informatique, mobilier
Emballages récupérables et divers
TOTAL
17 037
TOTAL GENERAL
260 096
Mouvements de l’exercice affectant les charges réparties sur
plusieurs exercices
Montant net début
Augmentation
Dotations aux
amort.
Montant net à la
fin
Charges à répartir sur plusieurs exercices
Primes de remboursement obligations
165
ETAT DES PROVISIONS
Présenté en Euros
PROVISIONS
Début exercice
31/08/2022
Augmentations
dotations
Diminutions
Reprises
Fin exercice
31/08/2023
Pour reconstitution gisements
Pour investissement
Pour hausse des prix
Amortissements dérogatoires
4 954
4 954
Dont majorations exceptionnelles de 30%
Pour implantations à l’étranger avant le 1.1.92
Pour implantations à l’étranger après le 1.1.92
Pour prêts d’installation
Autres provisions réglementées
TOTAL Provisions réglementées
4 954
4 954
Pour litiges
Pour garanties données clients
Pour pertes sur marchés à terme
Pour amendes et pénalités
Pour pertes de change
Pour pensions et obligations
Pour impôts
Pour renouvellement immobilisations
Pour grosses réparations
Pour charges sur congés payés
Autres provisions
TOTAL Provisions
Sur immobilisations incorporelles
Sur immobilisations corporelles
Sur titres mis en équivalence
Sur titres de participation
Sur autres immobilisations financières
Sur stocks et en-cours
Sur comptes clients
36 128
36 128
36 128
36 128
Autres dépréciations
TOTAL Dépréciations
36 128
36 128
36 128
36 128
TOTAL GENERAL
41 082
36 128
36 128
41 082
Dont dotations et reprises :
- Exploitation
36 128
36 128
- Financières
- Exceptionnelles
166
ETAT DES ECHEANCES DES CREANCES ET DES DETTES
Présenté en Euros
ETAT DES CREANCES
Montant brut
au 31/08/23
Un an au plus
Plus d’un an
Montant brut au
31/08/22
Créances rattachées à des participations
Prêts
Autres immobilisations financières
1 399 300
1 399 300
1 400 000
Clients douteux ou litigieux
30 779
30 779
36 129
Autres créances clients
528 732
528 732
556 954
Créances représentatives de titres prêtés
Personnel et comptes rattachés
Sécurité sociale, autres organismes sociaux
Etat et autres collectivités publiques :
- Impôts sur les bénéfices
18 496
18 496
- T.V.A
643 903
643 903
846 550
- Autres impôts, taxes, versements et assimilés
- Divers
Groupe et associés
11 297 387
11 297 387
72 116 965
Débiteurs divers
57 909
57 909
127 931
Charges constatées d’avance
82 763
82 763
47 449
TOTAL GENERAL
14 059 269
12 659 969
1 399 300
75 150 474
Montant des prêts accordés dans l’exercice
Remboursements des prêts dans l’exercice
Prêts et avances consentis aux associés
ETAT DES DETTES
Montant brut au
31/08/23
A un an
au plus
Plus 1 an
5 ans au plus
A plus
de 5 ans
Montant brut
au 31/08/22
Emprunts obligataires convertibles
Autres emprunts obligataires
Emprunts et dettes auprès des établissements de
crédits :
- à 1 an maximum
- plus d’un an
Emprunts et dettes financières divers
567 421
567 421
508 999
Fournisseurs et comptes rattachés
3 138 538
3 138 538
4 684 916
Personnel et comptes rattachés
Sécurité sociale et autres organismes sociaux
Etat et autres collectivités publiques :
- Impôts sur les bénéfices
- T.V.A
82 488
82 488
89 227
- Obligations cautionnées
- Autres impôts et taxes
27 838
27 838
32 189
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés
Associés et autres *
142 270 454
142 270 454
188 979 813
Autres dettes
365 355
365 355
380 077
Dette représentative de titres empruntés
Produits constatés d’avance
492 861
492 861
485 854
TOTAL GENERAL
146 944 955
146 944 955
195 161 075
Emprunts souscrits en cours d’exercice
Emprunts remboursés en cours d’exercice
11 500 000
Emprunts et dettes contractés auprès des associés
*y compris comptes courants rémunérés des parties liées : SARL THALIE (30,1 M€ au 31 août 2023) et SAS AM
DEVELOPPEMENT (9,9 M€ au 31 août 2023).
167
PRODUITS ET AVOIRS A RECEVOIR
Présenté en Euros
Montant des produits et avoirs à recevoir inclus dans les postes
suivants du bilan
31/08/2023
31/08/2022
IMMOBILISATIONS FINANCIERES
Créances rattachées à des participations
Autres immobilisations financières
CREANCES
Créances clients et comptes rattachés
208
41 622
Autres créances (dont avoirs à recevoir)
13 386
12 844
VALEURS MOBILIERES DE PLACEMENT
DISPONIBILITES
TOTAL
13 594
54 465
CHARGES A PAYER ET AVOIRS A ETABLIR
Présenté en Euros
Montant des charges à payer et avoirs à établir inclus dans les
postes suivants du bilan
31/08/2023
31/08/2022
Emprunts obligataires convertibles
Autres emprunts obligataires
0
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit
Emprunts et dettes financières divers
Dettes fournisseurs et comptes rattachés
439 972
734 069
Dettes fiscales et sociales
27 838
32 189
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés
Autres dettes (dont avoirs à établir)
19 423
26 889
TOTAL
487 233
793 146
CHARGES ET PRODUITS CONSTATES D’AVANCE
Présenté en Euros
Produits constatés d’avance
31/08/2023
31/08/2022
Produits d’exploitation
492 861
485 854
Produits financiers
Produits exceptionnels
TOTAL
492 861
485 854
Charges constatées d’avances
31/08/2023
31/08/2022
Charges d’exploitation
82 763
47 449
Charges financières
Charges exceptionnelles
TOTAL
82 763
47 449
168
ENGAGEMENTS FINANCIERS
Présenté en Euros
Engagements donnés
Montant
Effets escomptés non échus
Avals, cautions et garanties
Engagements de crédit-bail mobilier
Engagements de crédit-bail immobilier
7 774 744
Engagement en matière de pensions, retraites, et assimilés
Autres engagements donnés
TOTAL
7 774 744
Dont concernant :
- les dirigeants
- les filiales
- les participations
- les autres entreprises liées
Dont engagements assortis de sûretés réelles
Engagements reçus
Montant
Caution bancaire locataire
37 854
TOTAL
37 854
Dont concernant :
- les dirigeants
- les filiales
- les participations
- les autres entreprises liées
Dont engagements assortis de sûretés réelles
169
INFORMATION SUR LES CONTRATS DE CREDIT BAIL EN
COURS
Présenté en Euros
Montant
VALEUR D'ORIGINE
- Constructions
13 950 000
AMORTISSEMENTS (redevances payées)
- Cumul exercices antérieurs *
5 347 753
- Dotation de l'exercice
820 616
Total
6 168 309
REDEVANCES RESTANT A PAYER (en
capital)
- à 1 an au plus
818 105
- à plus d'1 an et 5 ans au plus
3 473 912
- à plus de 5 ans
3 482 727
Total (Valeur nette)
7 774 744
*BLEECKER ayant fait l’acquisition du crédit-bail immobilier détenu par la SARL
RAVEL, au cours de l’exercice clos le 31.08.2018, les informations historiques sont
reprises.
170
EFFECTIF MOYEN
Personnel salarié
Personnel mis à disposition de
l’entreprise
Cadres
0
0
Agents de maîtrise et techniciens
0
0
Employés
0
0
Ouvriers
0
0
TOTAL
0
0
171
RESULTAT EXPLOITATION
Présenté en Euros
31/08/2023
31/08/2022
Revenus locatifs
1 674 406
1 773 496
Redevances crédit-bail
(820 616)
(743 549)
Honoraires divers
(600 363)
(481 978)
Honoraires parties liées*
(5 592 625)
(5 491 175)
Autres charges externes
(676 978)
(603 671)
Dotations aux amortissements
(260 096)
(253 882)
Autres charges et produits**
(311 662)
(1 380 585)
Résultat d’exploitation
(6 587 935)
(7 181 344)
* Les honoraires correspondent à la rémunération de la gestion des actifs immobiliers réalisée par la société SINOUHE
IMMOBILIER, partie liée.
** La baisse des « Autres charges et produits » est principalement liée à la présence de charges liées à l’opération de
cession de l’actif détenu par la SARL GIDE (absorbée par la SA BLEECKER le 31 août 2021) au titre de l’exercice
clos au 31 août 2022.
RESULTAT FINANCIER
Présenté en Euros
31/08/2023
31/08/2022
Produits / Charges liés au groupe*
(3 704 852)
(155 685)
Intérêts bancaires **
0
(447 353)
Autres charges et produits
0
700
Dotations nettes aux provisions des
valeurs mobilières
Résultat financier
(3 704 852)
(602 338)
* Dividendes perçus, rémunérations nettes des comptes courants (débiteurs et créditeurs). La hausse est principalement
liée à l’impact des taux d’intérêts (euribor) des comptes courants (débiteurs/créditeurs) dans le cadre de la centralisation
de la trésorerie du groupe.
** La baisse est directement corrélée au remboursement en date du 31 juillet 2022 de l’emprunt obligataire de
11,5 M€.
RESULTAT EXCEPTIONNEL
Présenté en Euros
31/08/2023
31/08/2022
Produits / Charges liés au groupe
0
0
Autres charges et produits
0
0
Reprise / Dotations nettes aux provisions
2 400
0
Résultat exceptionnel
2 400*
0
* Ce montant correspond à une subvention d’investissement suite à l’installation de bornes de recharges pour véhicules
électriques.
172
BLEECKER S.A.
TABLEAU DES FILIALES ET PARTICIPATIONS AU 31 AOUT 2023
Capitaux
Propres autres
que le Capital &
le Résultat
Quote-Part
du Capital en
%
Valeur Comptable
des Titres
Prêts et Avances en
Immobilisations
Financières
Cautions & Avals
Donnés par la SA
BLEECKER
C.A HT du
dernier Exercice
au 31/08/23
Résultats
(Bénéfice ou
Perte) au
31/08/23
Dividendes
Encaissés
SA BLEECKER
Capital
RENSEIGNEMENTS DETAILLES SUR LES
FILIALES ET LES PARTICIPATIONS
1/ Filiales (+50% du Capital détenu)
SARL MAHLER
1 050 000
-697 559
100,00%
11 057 500
-
-
1 099 056
-145 770
-
SARL MOUSSORGSKI
7 625
-778 639
100,00%
1 653 100
-
-
1 015 393
348 246
-
SARL MOZART
22 625
-1 042 119
100,00%
22 625
-
-
-721
6 404
-
SARL RAVEL
6 445 500
644 550
100,00%
3 739 626
-
-
6 112 876
1 346 011
86 753
SARL BRAHMS
7 625
1 099 303
100,00%
501 725
-
-
-
33 571
754 473
SARL VARESE
7 500
-4 469
100,00%
127 500
-
-
-
-18 399
-
SARL WAGNER
2 685 201
616 163
100,00%
29 892 100
-
-
-
84 082
-
SARL LULLI
7 625
462 377
100,00%
7 625
-
-
283 887
131 673
-
SARL PROUST
12 200
-14 326
100,00%
134 200
-
-
-
-2 658 088
-
SARL MOLIERE
1 037 000
2 324 363
99,98%
48 304 080
-
-
5 554 929
-201 435
-
SARL MALLARME
8 283 000
-1 396 838
100,00%
12 039 891
-
-
1 097 626
304 811
-
SARL GABRIELLI
3 050 000
-20 795 570
100,00%
21 107 525
-
-
3 705 439
-11 093 546
-
SAS ILO 123
1 000
0
100,00%
1 000
-
-
-
-433
-
Sous total des titres Filiales
128 588 497
0
841 227
Participations Evaluées par Mise en Equivalence
0
Mali Titres STRAUSS
366 197
Sous Total Participations
128 954 695
2/ Titres d'autocontrôle
Titres BLEECKER
0,1775%
71 558
PARTIES LIEES
Les transactions avec les parties liées (SNC SINOUHE IMMOBILIER, SARL THALIE et SAS AM DEVELOPPEMENT, et les filiales) ont été conclues à des conditions normales de marché.
173
ANNEXE 2 – Comptes consolidés au 31 août 2023
I. BILAN CONSOLIDE
BLEECKER
BLEECKER
Notes
31 08 2023
31 08 2022
ACTIF
K €
NET IFRS
K €
NET IFRS
ACTIFS NON COURANTS
701 193
724 023
Immobilisations incorporelles (1)
9.1.1.1
3 000
3 000
Immobilisations incorporelles
3 000
3 000
Immeubles de placement
9.1.1.2
694 970
719 400
Immobilisations corporelles
694 970
719 400
Autres actifs non courants
9.1.1.3
3 223
1 623
Immobilisations financières
3 223
1 623
ACTIFS COURANTS
33 884
21 619
Actifs destinés à la vente
9.1.1.2
2 364
0
Clients et comptes rattachés
9.1.1.4
17 574
14 048
Avances et acomptes versés
9.1.1.5
588
621
Autres créances courantes
9.1.1.6
7 007
6 526
Instruments financiers dérivés
9.1.1.7
0
0
Total des actifs courants
27 533
21 195
Trésorerie et équivalents de trésorerie
9.1.1.8
6 351
423
TOTAL ACTIF
735 078
745 642
(1)
Il s'agit de la valorisation de la marque BLEECKER ®
174
BLEECKER
BLEECKER
Notes
31 08 2023
31 08 2022
K €
K €
PASSIF
NET IFRS
NET IFRS
CAPITAUX PROPRES
300 600
326 608
Capital social
9.1.2.1
20 787
20 787
Primes d'émission, de fusion, d'apport
8
8
Réserves consolidées Groupe
305 813
310 985
Résultat de l'exercice Groupe
-26 009
-5 173
CAPITAUX PROPRES - PART GROUPE
300 600
326 608
Réserve intérêts minoritaires
0
0
Résultat intérêts minoritaires
0
0
CAPITAUX PROPRES - INTERETS
MINORITAIRES
0
0
Passifs financiers non courants
360 588
224 345
> Dont emprunts auprès des établissements de crédit
9.1.2.2
279 281
137 948
> Dont CBI
9.1.2.2
81 307
86 397
> Dont emprunt obligataire
9.1.2.2
0
0
Autres passifs non courants
0
0
Dépôts et cautionnements reçus
9.1.2.3
6 026
4 907
Provisions pour risques et charges
9.1.2.4
0
0
PASSIFS NON COURANTS
366 614
229 252
Autres passifs courants
9.1.2.5
18 082
20 905
Passifs financiers courants
9.1.2.2
49 782
168 877
> Dont emprunts auprès des établissements de crédit
4 745
109 631
> Dont CBI
4 977
4 029
> Dont passifs financiers des actifs destinés à la vente
0
0
> Dont emprunt obligataire
9.1.2.2
0
0
> Dont autres (*)
40 060
55 217
PASSIFS COURANTS
67 864
189 781
TOTAL PASSIF
735 078
745 642
(*) Les autres passifs financiers courants au 31 août 2022 et 2023 n’intègrent que les comptes courants.
175
II. COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE
BLEECKER
BLEECKER
Notes
31 08 2023
31 08 2022
K €
K €
COMPTE DE RESULTAT
NET IFRS
NET IFRS
Revenus locatifs
9.2.1
29 128
23 915
Autres produits
121
100
Produits opérationnels
29 249
24 015
Charges externes
16 066
16 439
Impôts et taxes
2 262
2 018
Dotations aux provisions
0
-133
Autres charges
53
3 684
Charges opérationnelles
9.2.3
18 381
22 008
Juste valeur des immeubles
9.1.1.2
-22 727
2 931
Résultat opérationnel avant cession d'actif
-11 859
4 938
Résultat des cessions d'actifs
9.1.1.2
0
-157
Résultat opérationnel après cession d'actif
-11 859
4 781
Produits des autres valeurs mobilières
0
0
Autres produits financiers
0
5
Produits financiers
0
5
Intérêts et charges financières
9.2.4
14 150
9 959
Juste valeur des instruments financiers
9.2.4
0
0
Charges financières
14 150
9 958
Coût de l’endettement financier
9.2.4
-14 149
-9 954
Variation de périmètre
Impôts
0
0
Résultat net
-26 009
-5 173
Part du Groupe
-26 009
-5 173
Intérêts minoritaires
0
0
Résultat par action
-23,13
-4,60
Résultat dilué par action
-23,13
-4,60
Le nombre d'actions BLEECKER SA est au 31 08 2023 de
1 126 686
Le nombre d'actions BLEECKER auto-détenues au 31 08 2023 est de
-2 000
Soit un nombre d'actions BLEECKER net de l'auto-détention
1 124 686
176
BLEECKER
BLEECKER
Etat du résultat net et des gains et pertes
comptabilisés directement en capitaux propres
31 08 2023
31 08 2022
K €
K €
NET IFRS
NET IFRS
Résultat net
-26 009
-5 173
Eléments qui seront reclassés ultérieurement en
résultat net
Ecarts de conversion
Réévaluation des instruments dérivés de couverture
Réévaluation des actifs financiers disponibles à la vente
Elément de la quote-part des gains et pertes
comptabilisés directement en capitaux propres des
entreprises mises en équivalence
Impôts liés
Eléments qui ne seront pas reclassés ultérieurement
en résultat net
Réévaluation des immobilisations
Ecarts actuariels sur les régimes à prestations définies
Elément de la quote-part des gains et pertes
comptabilisés directement en capitaux propres des
entreprises mises en équivalence
Impôts liés
Total des gains et pertes comptabilisés directement
en capitaux propres
Résultat net et des gains et pertes comptabilisés
directement en capitaux propres
-26 009
-5 173
Dont part groupe
-26 009
-5 173
Dont part des intérêts minoritaires
0
0
177
III. TABLEAU DE FLUX DE TRESORERIE CONSOLIDES
(en K €)
Notes
31-août-23
31-août-22
Résultat net de l’exercice imputable aux actionnaires de la
société mère
(26 009)
(5 173)
Part relative aux intérêts minoritaires
Retraitements pour rétablir la concordance entre le résultat net et
les flux de trésorerie provenant des activités d’exploitation :
Dotations aux amortissements et aux provisions sur actif
immobilisé
Écarts de réévaluation et reprise des réserves de conversion
Charges/(Produits) d’impôts différés
(Plus)/Moins-values sur cessions d’actifs non courants
9.1.1.2
0
157
Part des résultats des sociétés mises en équivalence
(Reprises)/Dotations aux provisions courantes et non courantes et
variation des actifs et dettes d’impôts courants
Juste valeur des immeubles
9.1.1.2
22 727
(2 931)
Juste valeur des instruments financiers
Coût de l'endettement financier net
9.2.4
14 150
9 959
Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement
financier net et impôts
10 868
2 012
Variation des autres actifs et passifs courants et non
courants
9.1.1.9
(5 677)
(1 751)
Flux de trésorerie provenant des activités d’exploitation
5 190
261
Investissements :
Acquisitions d’immobilisations incorporelles et corporelles
9.1.1.2
(661)
(10 481)
Acquisitions d'immobilisations financières
0
(181)
Cessions d'immobilisations financières
0
1 000
Acquisitions de titres d'auto détention
Produits de cessions d’immobilisations incorporelles et
corporelles
9.1.1.2
0
924
Acquisitions de filiales (nettes de trésorerie)
Produits de cession de filiales (nets de trésorerie)
0
863
Accroissement/(Diminution) de la trésorerie liée aux variations de
périmètre
Flux de trésorerie affectés aux activités d’investissement
(661)
(7 874)
Accroissement net des passifs financiers courants et non
courants*
9.1.1.2
166 677
152 557
Diminution nette des passifs financiers courants et non courants
9.1.1.2
(157 907)
(93 809)
Intérêts versés
(7 345)
(6 718)
Distribution de dividendes au public
Distribution de dividendes aux associés
Distribution aux minoritaires
0
(47 158)
Décaissements liés aux options de vente accordées aux intérêts
minoritaires
Augmentations et réduction de capital
Acquisition de titres auprès des minoritaires
Flux de trésorerie provenant des (affectés aux) activités de
financement
1 424
4 873
Augmentation nette des comptes de trésorerie
5 954
(2 741)
Trésorerie à l’ouverture de l’exercice
9.1.1.8
397
3 137
Trésorerie à la clôture de l’exercice
9.1.1.8
6 351
397
*Retraité du flux de 1,6 M€ de compte réserve sur l’emprunt de la SARL GABRIELLI (comptabilisé en actifs non courants).
178
IV. TABLEAU DES VARIATIONS DE CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES
VARIATION CAPITAUX PROPRES EN
K€
Nombre d’actions
net d’auto
détention
Capital
Prime de
fusion
Réserve
légale
Réserves
réglementées
Autres
réserves
Report à
nouveau
Autres
réserves
consolidées
Résultat de la
période
Capitaux
propres
Intérêts
minoritaires
Total
au 31 08 2021
1 124 686
20 787
5 976
2 079
5 242
9
8 479
258 971
77 395
378 939
1 074
380 013
Prime de fusion (pertes intercalaires)
Réduction de capital
Autres réserves
Report à nouveau
Distribution dividende
-5 967
-8 479
-32 712
-47 158
-47 158
affectation résultat 2021
77 395
-77 395
Résultat de la période
-5 173
-5 173
0
-5 173
Variations de périmètre
-1 074
-1 074
au 31 08 2022
1 124 686
20 787
8
2 079
5 242
9
0
303 654
-5 173
326 608
0
326 608
Prime de fusion (pertes intercalaires)
Réduction de capital
Autres réserves
Report à nouveau
Distribution dividende
affectation résultat 2022
-5 173
5 173
Résultat de la période
-26 009
-26 009
-26 009
Variations de périmètre
0
au 31 08 2023
1 124 686
20 787
8
2 079
5 242
9
0
298 482
-26 009
300 600
0
300 600
179
V. ANNEXE AUX COMPTES CONSOLIDES
BLEECKER est une Société Anonyme à Directoire et Conseil de surveillance dont les actions sont
admises aux négociations sur le marché Euronext Paris, Compartiment C, code ISIN FR0000062150 –
code mnémonique BLEE.
BLEECKER et ses filiales, ci-après "Groupe BLEECKER", s’est spécialisé dans l'immobilier
d'entreprise et se développe sur le marché des locaux d'activités et bureaux.
Les comptes consolidés au 31 août 2023 du Groupe BLEECKER ont été arrêtés par le Directoire de
BLEECKER le 29 novembre 2023 et présentés au Conseil de surveillance le même jour.
1 FAITS SIGNIFICATIFS
1.1 ÉVENEMENTS SUR LA PERIODE DU 1
ER
SEPTEMBRE 2022 AU 31 AOUT 2023
L’exercice clos au 31 août 2023 est marqué par une dégradation du contexte économique. Cette situation
constitue une source de risques et d’incertitudes dont les conséquences économiques (directes et
indirectes), financières (inflation et hausse des taux d’intérêts), sociales et environnementales pourraient
avoir des impacts négatifs significatifs sur tous les acteurs économiques. Ces éléments ont eu un impact
sur la valorisation des actifs, néanmoins modéré, compte tenu du positionnement des actifs et de la
qualité des locataires ; et sur le coût de l’endettement, limité grâce notamment aux refinancements à
taux fixe. Le Groupe BLEECKER reste attentif aux évolutions macroéconomiques.
1.1.1 ACTIVITE LOCATIVE
Au cours de l’exercice clos au 31 août 2023, ont notamment pris effet :
- le 1
er
septembre 2022, un bail commercial d’une durée de 9 ans portant sur une surface de
2.586 m² environ à usage de bureaux, dépendant de l’immeuble sis à PARIS (75015) détenu par
la SARL GABRIELLI.
- le 1
er
décembre 2022, un bail commercial d’une durée de 9 ans portant sur une surface de
161 m² environ à usage de bureaux, dépendant de l’immeuble sis à PARIS (75009) détenu par
la SCI 30 HAUSSMANN.
- le 2 janvier 2023, un bail commercial d’une durée de 9 ans portant sur une surface de 222 m²
environ à usage de bureaux, dépendant de l’immeuble sis à PARIS (75009) détenu par la SCI
DU 14 RUE LAFAYETTE.
- le 2 janvier 2023, un bail commercial d’une durée de 9 ans portant sur une surface de 222 m²
environ à usage de bureaux, dépendant de l’immeuble sis à PARIS (75009) détenu par la SCI
DU 14 RUE LAFAYETTE.
- le 1
er
juin 2023, un bail commercial d’une durée de 12 ans portant sur une surface de 1.097 m²
environ à usage d’activité et de bureaux, dépendant de l’immeuble sis à GENNEVILLIERS
(92230), détenu par la SARL RAVEL.
- le 17 avril 2023, un bail commercial d’une durée de 10 ans portant sur une surface de 249 m²
environ à usage de commerce, dépendant de l’immeuble sis à PARIS (75001), détenu par la SCI
176 RIVOLI.
180
- le 1
er
juillet 2023, un bail commercial d’une durée de 9 ans portant sur une surface de 2.776 m²
environ à usage d’activité et de bureaux, dépendant de l’immeuble sis à GENNEVILLIERS
(92230), détenu par la SA BLEECKER.
1.1.2 FINANCEMENTS
La SARL GABRIELLI a, le 29 juin 2023, conclu un prêt bancaire d’un montant de 128 M€ sur une
durée de 5 années ayant pour objet le refinancement de l’endettement bancaire existant ainsi que la dette
intra groupe.
La SCI 176 RIVOLI a, le 30 août 2023, conclu un prêt bancaire d’un montant de 20 M€ sur une durée
de 10 années ayant pour objet le refinancement de l’endettement bancaire existant.
1.1.3 VARIATION DE PERIMETRE
Au cours de l’exercice clos au 31 août 2023, la SAS ILO 123, société par actions simplifiée à capital
variable dont le siège social est situé au 39, avenue George V 75008 PARIS a été créée. Cette filiale
détenue à 100 % a principalement pour objet social l’acquisition d’immeubles, la détention et la gestion
par bail desdits immeubles détenus.
La SARL PROUST a procédé, en application des dispositions de l’article 1844-5 du Code civil, à la
dissolution sans liquidation, le 28 juillet 2023, de la SCI DE LA CROIX DU SUD. La transmission
universelle du patrimoine de la SCI DE LA CROIX DU SUD a eu lieu à l’issue du délai d’opposition
des créanciers, soit le 31 août 2023.
181
1.2 ÉVENEMENTS POSTERIEURS AU 31 AOUT 2023
En date du 19 septembre 2023, la SA BLEECKER a consenti une promesse unilatérale de vente portant
sur l’ensemble immobilier qu’elle détient sis à HEM (59510) moyennant le prix de 2,4 M€.
2 EVOLUTION DU CAPITAL
Nb actions Nominal Capital
en € en €
Nombre d’actions autorisées, émises et
mises en circulation au 31/08/2022 (*) 1 126 686 18,45 20 787 356,70
Nombre d’actions autorisées, émises et
mises en circulation au 31/08/2023 (*) 1 126 686 18,45 20 787 356,70
(*) dont 2 000 actions BLEECKER auto-détenues.
3 COMPOSITION DU CAPITAL
Le capital social de BLEECKER est fixé à vingt millions sept cent quatre-vingt-sept mille trois cent
cinquante-six euros et soixante-dix centimes (20.787.356,70 €). Il est divisé en un million cent vingt-six
mille six cent quatre-vingt-six (1.126.686) actions d’une valeur nominale de dix-huit euros et quarante-
cinq centimes (18,45 €), entièrement libérées, toutes de même catégorie.
Au 31 août 2023 :
BLEECKER détient 2 000 de ses propres actions, soit 0,18 % du capital.
Les membres du Directoire détiennent 427 526 actions BLEECKER, soit 37,94 % du capital et des droits
de vote calculés en tenant compte des actions auto-détenues.
Les membres du Conseil de surveillance détiennent 17 991 actions BLEECKER, soit 1,60 % du capital
et des droits de vote calculés en tenant compte des actions auto-détenues.
182
Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président du Directoire et Monsieur Philippe
BUCHETON, Directeur Général et membre du Directoire, ont conclu le 28 juin 2007, pour une durée
de cinq ans tacitement renouvelable par période de deux ans, un pacte d’actionnaires qui a fait l’objet
de la Décision et Information n° 207C1362 de l’Autorité des Marchés Financiers en date du 9 juillet
2007.
Dans le cadre de ce pacte et au titre de l’article 234-5 du Règlement général de l’AMF, Madame Muriel
MARCILHACY-GIRAUD et Monsieur Philippe BUCHETON, ont consécutivement à l’annulation des
30.000 actions auto-détenues par la société BLEECKER, informé l’AMF au titre de la variation du
concert, détenir au 10 juin 2014, 427.526 actions BLEECKER représentant autant de droits de vote, soit
37,94% du capital et des droits de vote de BLEECKER, calculés en tenant compte du solde des actions
auto-détenues, sur la base d’un capital composé de 1.126.686 actions et d’un nombre de 1.126.686 droits
de vote déterminé en application de l’article 223-11 du Règlement général de l’AMF.
4 EVOLUTION DU COURS DU TITRE BLEECKER
du 01 09 2019
au 31 08 2020
du 01 09 2020
au 31 08 2021
du 01 09 2021
au 31 08 2022
du 01 09 2022
au 31 08 2023
Cours +haut
Cours +bas
Cours moyen
193 €
125 €
166 €
167 €
124 €
142 €
222 €
127 €
170 €
230 €
157 €
192 €
3.165 titres ont été échangés au cours de l’exercice (Source : Euronext Paris SA).
Conformément à l’article L.225-211 du Code de commerce, il est précisé qu’au 31.08.2023, 2.000
actions représentant 0,18 % du capital social sont inscrites au nom de la Société.
Par ailleurs, aucune action n’a fait l’objet de réallocation.
5 PARTIES LIEES
5.1 REMUNERATIONS DES DIRIGEANTS
31 08 2023 31 08 2022
Rémunération du Directoire
Salaires bruts 0€ 0€
Rémunération du Conseil de surveillance
Salaires bruts 0€ 0€
Rémunération fixe totale 24.000€ 24.000€
(montant brut annuel maximum)
5.2 TRANSACTIONS AVEC LES PARTIES LIEES
Sont considérées "parties liées" les personnes morales dont les dirigeants et associés directs ou indirects
sont communs avec ceux de la SA BLEECKER. Il s’agit essentiellement de la société SINOUHE
IMMOBILIER, majoritairement contrôlée par Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD, Président
du Directoire, et Monsieur Philippe BUCHETON, Directeur Général et membre du Directoire, de la
société AM DEVELOPPEMENT, majoritairement contrôlée par Monsieur Philippe BUCHETON et de
la société THALIE, majoritairement contrôlée par Madame Muriel MARCILHACY-GIRAUD.
183
➢ Le Groupe BLEECKER maintient le schéma d’externalisation de l’asset management et de la
gestion locative de ses actifs immobiliers, confiés à la société SINOUHE IMMOBILIER qui
assure au profit de BLEECKER et de ses filiales, à des conditions normales de marché, des
prestations d’asset management, d’asset stratégie et de gestion locative. Les rémunérations
facturées pendant l’exercice clos le 31 août 2023, s’élèvent à 5.393.891 € HT au titre de l’asset
management contre 5.174.387 € HT pour l’exercice précédent, à 661.995 € HT au titre de la
gestion locative contre 545.723 € HT pour l’exercice précédent, et à 5.395.500 € HT pour
l’asset stratégie contre 5.319.300 HT € pour l’exercice précédent. Les prestations de
commercialisation, de financement, de maîtrise d’ouvrage déléguée intégrées dans le schéma
d’externalisation ainsi que les prestations de domiciliation par la SNC SINOUHE
IMMOBILIER des sociétés du Groupe BLEECKER, se sont élevées au titre de l’exercice à
1.790.468 € HT contre 1.863.062 € HT au titre de l’exercice précédent.
➢ La SARL MOLIERE, crédit-preneur de l’ensemble immobilier sis 39 avenue George V à
PARIS (75008), filiale à 100% de BLEECKER, a consenti :
o un contrat de sous-location à la SNC SINOUHE IMMOBILIER à effet du 01.01.2022
pour une surface de 3.400 m² environ et une durée de 10 ans fermes. La durée ferme a
été mise en place en contrepartie d’une option d’achat, pour un prix à dires d’expert,
et d’un droit de préférence portant sur l’ensemble immobilier précité, étant précisé :
▪ que la SNC SINOUHE IMMOBILIER a renoncé expressément à son droit
de préférence et à son option d’achat pendant toute la durée du crédit-bail,
soit jusqu’en 2029, ou dès lors que celui-ci prendra fin de manière
anticipée ;
▪ le loyer annuel actuel s’élève 3.389.274 € HT.
➢ Des contrats de domiciliation ont été consentis par la SNC SINOUHE IMMOBILIER à
BLEECKER et ses filiales pour la domiciliation de leur siège social au 39 avenue George V à
PARIS (75008). Ces contrats prévoient une rémunération d’un montant forfaitaire annuel de
1.600 € HT par domiciliation. Le montant facturé s’élève à 28.800 € HT au titre de l’exercice
clos au 31 août 2023, comme pour l’exercice précédent.
➢ La SARL MAHLER, propriétaire d’un ensemble immobilier sis 11 rue Saint-Florentin à PARIS
(75008), filiale à 100% de BLEECKER, a consenti à la SAS AM DEVELOPPEMENT un bail
commercial d’une durée de 9 ans à effet du 08.03.2011, portant sur une surface de 84 m² environ
à usage de bureaux. Ce bail s’est tacitement prorogé le 09.03.2020 aux mêmes conditions, pour
une durée indéterminée. Le loyer annuel actuel s’élève à 34.178 € HT contre 31.658 € HT pour
l’exercice précédent.
➢ Les comptes courants de la SARL THALIE et de la SAS AM DEVELOPPEMENT ouverts
dans les livres de BLEECKER s’élèvent respectivement au 31 août 2023 à 30,1 M€ et 9,9 M€.
Les comptes courants ont été rémunérés sur la base du taux d’intérêt déductible fiscalement
pour les comptes d’associés. Les intérêts versés sur l’exercice au titre des comptes courants des
sociétés THALIE et AM DEVELOPPEMENT, s’élèvent respectivement à 1.808.930 € et à
513.483 € au 31 août 2023 contre 275.685 € et à 92.501 € au titre de l’exercice précédent.
➢ La SARL GABRIELLI, propriétaire d’un ensemble immobilier sis 123 rue de Grenelle à
PARIS (75015), filiale à 100% de BLEECKER, a consenti à la SNC SINOUHE IMMOBILIER
un bail commercial d’une durée de 9 ans à effet du 1
er
septembre 2022 portant sur une surface
de 2.586 m² environ à usage de bureaux. Le loyer annuel actuel s’élève à 1.694.543 € HT.
184
6 ENGAGEMENTS DE BLEECKER
6.1 HYPOTHEQUES ET PRIVILEGES DES PRETEURS DE DENIERS
Les principaux engagements donnés par les filiales de BLEECKER sont des hypothèques et/ou des
Privilèges des Prêteurs de Deniers (PPD) donnés en garantie des emprunts souscrits auprès des
établissements de crédit.
Sociétés dont les biens
immobiliers sont
grevés d'une
hypothèque et/ou d’un
PPD
Prêts au
31 08 2023
Tirages des
prêts réalisés
Tirages
à
appeler
Inscriptions
(accessoires compris)
Capital restant
dû
au
31 08 2023
Capital restant
dû
au
31 08 2022
Hypothèques
PPD
SARL GABRIELLI
128 000 000 €
128 000 000 €
0 €
96 107 351 €
39 572 649 €
128 000 000€
89 332 688€
SARL LULLI
4 200 000 €
4 200 000 €
0 €
4 620 000 €
0 €
4 074 000 €
4 158 000 €
SARL MAHLER
21 769 919 €
21 769 919 €
0 €
12 258 415 €
10 600 000 €
18 962 250 €
19 355 250 €
SARL MALLARME
16 007 000 €
16 007 000 €
0 €
15 129 400 €
3 008 300 €
14 550 000€
14 850 000 €
SARL
MOUSSORGSKI
15 389 984 €
15 389 984 €
0 €
16 159 484 €
0 €
13 606 500 €
13 888 500 €
SCI DU 14 RUE
LAFAYETTE
20 155 688 €
20 155 688 €
0 €
21 968 614 €
0 €
17 806 250 €
18 268 750 €
SCI DU 15 RUE
LAFAYETTE
19 545 688 €
19 545 688 €
0 €
13 690 807 €
4 568 157 €
14 437 500 €
14 812 500 €
SCI 176 RIVOLI
20 000 000 €
20 000 000 €
0 €
6 130 960 €
15 869 040 €
20 000 000 €
17 277 543 €
SCI 30 HAUSSMANN
13 300 000 €
13 300 000 €
0 €
3 631 137 €
10 998 863 €
12 901 000 €
13 167 000 €
SARL RAVEL
10 896 740 €
10 896 740 €
0 €
7 555 577 €
3 886 000 €
9 745 527 €
9 947 507 €
SARL RAVEL
(ex SARL BUSONI
absorbée)
21 571 277 €
21 571 277 €
0 €
8 469 599 €
14 180 242 €
19 292 327 €
19 692 168 €
SARL RAVEL
(ex SARL DONIZETTI
absorbée)
8 500 000 €
8 500 000 €
0 €
8 925 000 €
0 €
7 601 996 €
7 759 551 €
SARL RAVEL
(ex SARL RACINE
absorbée)
6 237 920 €
6 237 920 €
0 €
3 301 816 €
3 248 000 €
5 578 900 €
5 694 525 €
305 574 217 €
305 574 217 €
0 €
217 948 160 €
105 931 250 €
286 556 250 €
248 203 982 €
185
6.2 NANTISSEMENTS DE TITRES DE PARTICIPATION
BLEECKER et/ou ses filiales ont consenti des nantissements de titres de participation de leurs filiales
au profit d’établissements de crédit dans le cadre de financements d’investissements immobiliers
développés par ses filiales.
Il s’agit des titres de participation des sociétés consolidées suivantes :
Sociétés
Nombre de titres nantis
% du capital
SCI DU 14 RUE LAFAYETTE
1.000 parts sociales
100%
SCI DU 15 RUE LAFAYETTE
1.000 parts sociales
100%
SCI 176 RIVOLI
1.000 parts sociales
100%
SCI 30 HAUSSMANN
1.000 parts sociales
100%
SARL GABRIELLI
6.100 parts sociales
100%
SARL LULLI
6.100 parts sociales
100%
SARL MAHLER
3.500 parts sociales
100%
SARL MALLARME
16.566 parts sociales
100%
SARL MOLIERE
6.100 parts sociales
100%
SARL MOUSSORGSKI
6.100 parts sociales
100%
SARL RAVEL
12.891 parts sociales
100%
Des engagements de non cession de titres ont été pris sur les titres des SARL GABRIELLI, SARL MALLARME,
SARL LULLI, SCI 14 RUE LAFAYETTE, SCI 15 RUE LAFAYETTE, 30 HAUSSMANN et 176 RIVOLI.
6.3 NANTISSEMENT DE CONTRATS DE CREDIT-BAIL IMMOBILIER
Les contrats de crédit-bail immobilier, consentis aux sociétés MOLIERE et BLEECKER (Ex. CBI
SALIERI-RAVEL, cédé à BLEECKER le 30 avril 2018), ont été nantis au profit des pools de crédits-
bailleurs.
6.4 CAUTIONS BANCAIRES DONNEES
Néant.
6.5 CAUTIONS BANCAIRES REÇUES
Cautions bancaires reçues par BLEECKER et ses filiales :
Sociétés
Montants au
31 08 2022
Montants au
31 08 2023
Objet
SA BLEECKER
48 888 €
37 854 €
Caution bancaire locataire
SCI 176 RIVOLI
314 931 €
245 850 €
Caution bancaire locataire
SARL GABRIELLI
6 950 357 €
5 000 462 €
Caution bancaire locataire
SARL MAHLER
25 000 €
24 762 €
Caution bancaire locataire
SARL MOLIERE
3 196 037 €
3 337 471 €
Caution bancaire locataire
SARL RAVEL
706 896 €
729 865 €
Caution bancaire locataire
6.6 PROMESSES DE VENTE
Néant.
186
6.7 COVENANTS
La gestion du risque de liquidité s’effectue au moyen d’une constante surveillance de la durée des
financements et de la diversification des ressources. Cette liquidité est assurée à moyen et long terme
dans le cadre de plans pluriannuels de financement et, à court terme, par la centralisation et la gestion
de la trésorerie du Groupe BLEECKER et par la mise à disposition de comptes courants de la part des
actionnaires THALIE et AM DEVELOPPEMENT, le cas échéant.
Le Groupe BLEECKER a procédé à une revue spécifique de son risque de liquidité et considère être en
mesure de faire face à ses échéances à venir.
Dans le cadre de certains de leurs financements bancaires, les sociétés du Groupe BLEECKER sont
soumises aux covenants usuels suivants :
• le Loan to Value (LTV), soit le montant de la dette rapporté à la valeur des actifs ; 10
sociétés du Groupe BLEECKER bénéficient d’un contrat de financement bancaire qui
prévoit ce covenant, le ratio à respecter se situant à un niveau inférieur ou égal à 65%, selon
les engagements contractuels ; les tests sont réalisés, selon les financements, annuellement
ou semestriellement ;
• l’Interest Coverage Ratio (ICR), correspondant au ratio de couverture des frais financiers
par le résultat d’exploitation ; 3 sociétés du Groupe BLEECKER bénéficient d’un contrat
de financement bancaire qui prévoit ce covenant, le ratio à respecter étant contractuellement
fixé à 225% au minimum ; les tests sont réalisés semestriellement ;
• le Debt Service Coverage Ratio (DSCR), représentant le cash-flow généré pour servir la
charge de sa dette ; 8 sociétés du Groupe BLEECKER bénéficient d’un contrat de
financement bancaire qui prévoit ce covenant, le ratio à respecter se situant dans une
fourchette de 105% à 120% au minimum selon les engagements contractuels ; les tests sont
réalisés, selon les financements, annuellement, semestriellement ou trimestriellement.
Le Groupe BLEECKER communique, à la demande des organismes de financement, sur le
respect des clauses d’exigibilité anticipée et l’évolution des ratios contractuels. Au 31 août 2023,
comme au 31 août 2022, le Groupe BLEECKER respecte l’ensemble de ses obligations
contractuelles relatives à ces clauses d’exigibilité anticipée et à ces covenants.
Étant précisé en ce qui concerne les covenants que :
• s’agissant du ratio LTV, au cours des derniers tests contractuels, de même qu’au 31 août
2023, le ratio consolidé portefeuille le plus élevé constaté est de 64,74% pour 1 société alors
que le ratio contractuel qu’elles étaient tenues de respecter était de 70% au
maximum ;
• s’agissant du ratio ICR, au cours des derniers tests contractuels, de même qu’au 31 août
2023, le ratio le moins élevé constaté était de 519,8% (calculé contractuellement sur 3
sociétés), alors que le ratio contractuel qu’elles sont tenues de respecter est de 225% au
minimum ;
• s’agissant du ratio DSCR, au cours des derniers tests contractuels, de même qu’au 31 août
2023, le ratio le moins élevé était de 111,3% pour 5 sociétés, alors que le ratio contractuel
qu’elles sont tenues de respecter est de 105% au minimum.
Chaque contrat de financement bancaire ayant ses propres covenants, le non-respect de l’un d’eux
n’aurait pas d’impact sur les autres contrats de financement bancaire.
187
7 BASE DE PREPARATION, D’EVALUATION, JUGEMENT ET UTILISATION
D’ESTIMATIONS
Les états financiers sont préparés sur la base du coût historique, à l’exception des immeubles de
placement, des valeurs mobilières de placement, des instruments financiers dérivés, et des instruments
financiers détenus à des fins de transaction qui sont évalués à leur juste valeur.
La préparation des états financiers nécessite, de la part de la direction, l’utilisation d’estimations et
d’hypothèses qui ont un impact sur les montants des actifs et des passifs, des produits et des charges,
notamment en ce qui concerne :
• la valorisation des immeubles de placement,
• la valeur de marché des instruments dérivés,
• les provisions,
• les charges locatives, taxes et assurances lorsque leur montant n’est pas définitivement connu à
la clôture.
La direction revoit ses estimations et appréciations de manière régulière afin de s’assurer de leur
pertinence au regard de l’expérience passée et de la situation économique. Toutefois, en fonction de
l’évolution de ces hypothèses, les résultats pourraient différer des estimations actuelles.
8 PRINCIPES GENERAUX DE CONSOLIDATION
8.1 REFERENTIEL
Les principes et méthodes comptables retenus pour les comptes consolidés annuels au 31 août 2023 sont
identiques à ceux utilisés dans la présentation des comptes consolidés annuels pour l’exercice clos le 31
août 2022.
8.2 PRESENTATION DES ÉTATS FINANCIERS
Conformément à la norme IFRS 5, lorsque le Groupe BLEECKER s’est engagé à céder un actif ou un
groupe d’actifs, ces actifs ainsi que leurs passifs financiers liés sont reclassés respectivement en actifs
et passifs courants dans la présentation de l’état de la situation financière (le « Bilan »). Au 31 août
2023, un actif a été reclassé en actif destiné à la vente : l’actif détenu à HEM (59510) par la SA
BLEECKER.
Au compte de résultat, les dotations aux provisions, constatées en charges opérationnelles, sont
présentées nettes des reprises sur provisions de la période après imputation préalable sur les charges
correspondantes aux provisions utilisées.
8.3 NORMES, AMENDEMENTS ET INTERPRETATIONS DES NORMES IFRS APPLICABLES A
COMPTER DES EXERCICES OUVERTS LE 1
ER
SEPTEMBRE 2022
Les principes et méthodes comptables retenus pour les comptes consolidés au 31 août 2023 sont
identiques à ceux utilisés dans la présentation des comptes consolidés annuels pour l’exercice clos le 31
août 2022 à l‘exception des amendements et interprétations entrés en vigueurs.
- Amendement IFRS 3 - Mise à jour des références au Cadre conceptuel ;
- Amendement IFRS 16 - Comptabilisation des produits générés avant la mise en service d’une
immobilisation ;
- Amendement IAS 37 - Coûts à prendre en compte pour déterminer si le contrat est déficitaire
- Améliorations annuelles (cycle 2018-2020) - processus annuel d’amélioration des normes.
L’application de ces amendements est sans effet significatif sur les états financiers du Groupe au 31
aout 2023.
188
8.4 NORMES ET INTERPRETATIONS APPLICABLES A COMPTER DES EXERCICES OUVERTS LE
1
ER
SEPTEMBRE 2023
Les autres normes et interprétations essentielles, publiées par l’IASB et approuvées par l’Union
Européenne en 2022 sont les suivantes d’application aux exercices ouverts au 1er janvier 2023 :
- IFRS 17 « Contrats d’assurance »
- modifications d’IAS 8 : « Définition des estimations comptables » ;
- modifications d’IAS 1 et de l’IFRS Practice Statement 2 : « Informations à fournir sur les
méthodes comptables » ;
- modifications d’IAS 12 : « Impôt différé rattaché à des actifs et des passifs issus d’une même
transaction » ;
- modifications d’IFRS 16 : « Obligation locative découlant d’une cession-bail » ;
- modifications d’IAS 1 :
o « Classement des passifs en tant que passifs courants ou non courants »,
o « Classement des passifs en tant que passifs courants ou non courants – Report de la
date d’entrée en vigueur », « Passifs non courants assortis de clauses restrictives » ;
- modifications d’IAS 7 et d’IFRS 7 : « Accords de financement de fournisseurs » ;
- modifications d’IAS 12 « Réforme fiscale internationale – Modèle de règles du Pilier 2 ».
189
8.5 METHODES DE CONSOLIDATION
L'ensemble des filiales de BLEECKER entre dans le périmètre de consolidation et est consolidé par
intégration globale en raison du contrôle exclusif direct ou indirect de BLEECKER.
8.5.1 PERIMETRE DE CONSOLIDATION
Le périmètre de consolidation comprend 17 sociétés.
Sauf mention expresse, les pourcentages des droits de vote sont identiques à la quote-part de capital
détenue.
( )IG : Intégration Globale
NOM
N° SIREN
Siège
% contrôle
Méthode de
consolidation
% Intérêts
31 08 2023
31 08 2022
31 08 2023
31 08 2022
31 08 2023
31 08 2022
BLEECKER SA
572 920 650
Paris
Société consolidante
BRAHMS SARL
437 695 273
Paris
100
100
IG
IG
100
100
GABRIELLI SARL
534 937 594
Paris
100
100
IG
IG
100
100
ILO 123 SAS
949 921 266
Paris
100
0
IG
IG
100
0
LULLI SARL
437 952 096
Paris
100
100
IG
IG
100
100
MAHLER SARL
444 344 436
Paris
100
100
IG
IG
100
100
MALLARME SARL
440 193 795
Paris
100
100
IG
IG
100
100
MOLIERE SARL
435 372 826
Paris
100
100
IG
IG
100
100
MOUSSORGSKI SARL
440 259 380
Paris
100
100
IG
IG
100
100
MOZART SARL
440 259 521
Paris
100
100
IG
IG
100
100
PROUST SARL
435 373 485
Paris
100
100
IG
IG
100
100
SCI DE LA CROIX DU SUD
498 907 005
Paris
0
100
IG
IG
0
100
SCI 14 RUE LAFAYETTE
539 336 255
Paris
100
100
IG
IG
100
100
SCI 15 RUE LAFAYETTE
750 417 933
Paris
100
100
IG
IG
100
100
SCI 176 RIVOLI
828 189 621
Paris
100
100
IG
IG
100
100
SCI 30 HAUSSMANN
850 484 387
Paris
100
100
IG
IG
100
100
RAVEL SARL
437 936 727
Paris
100
100
IG
IG
100
100
VARESE SARL
444 351 415
Paris
100
100
IG
IG
100
100
WAGNER SARL
444 344 105
Paris
100
100
IG
IG
100
100
8.5.2 RETRAITEMENTS DE CONSOLIDATION ET ELIMINATIONS
8.5.2.1 Retraitements d’homogénéisation des comptes sociaux
Les règles et méthodes appliquées par les sociétés entrant dans le périmètre de consolidation font l’objet
de retraitements pour les rendre homogènes avec celles du Groupe BLEECKER.
8.5.2.2 Opérations réciproques
Les opérations réciproques ainsi que les éventuels résultats de cessions résultant d'opérations entre les
sociétés consolidées sont éliminés.
8.6 METHODES COMPTABLES
8.6.1 EVALUATION DE LA JUSTE VALEUR (IFRS 13)
L’IFRS 13 définit la notion de juste valeur comme le prix qui serait payé pour le transfert d’un passif
ou par la vente d’un actif lors d’une transaction entre des intervenants du marché à date de valorisation.
190
La norme IFRS 13 reprend la hiérarchie de la juste valeur retenue par l’IFRS 7, Instruments financiers :
- 1
er
niveau : uniquement des prix cotés sur un marché actif pour un instrument identique et
sans aucun ajustement
- 2
ème
niveau : juste valeur déterminée à partir de données observables, soit directement (tel
qu’un prix), soit indirectement (i.e. calculées à partir d’un autre prix), mais autres qu’un
prix coté sur un marché actif relevant du niveau 1
- 3
ème
niveau : juste valeur déterminée à partir de données non observables sur un marché.
La norme IFRS 13 étend cette hiérarchie à l’évaluation de la juste valeur de tous les actifs et passifs
(financiers et non financiers). Elle apporte également des précisions sur les principes à suivre pour
classer une évaluation dans un des trois niveaux de la hiérarchie.
Immeubles de Placement :
Le Groupe Bleecker a confié à Cushman & Wakefield Valuation France l’évaluation de la valeur vénale
des actifs détenus par les filiales de la société Bleecker ou la société Bleecker elle-même.
Cette évaluation a été réalisée conformément aux Normes Européennes d’Evaluation Immobilières
(EVS 2016 – 8
ème
édition) préparées par The European Group of Valuer’s Associations (TEGoVA).
Dans ce contexte, le Groupe Bleecker a opté pour la classification en niveau 3 de ses immeubles. En
effet, les évaluations reposent sur des données non observables publiquement comme les états locatifs
et des hypothèses de marché connues à août 2023.
A la suite de l’adoption de la norme IFRS 13 à compter de l’exercice clos au 31 août 2014, les méthodes
de valorisation des actifs utilisées par Cushman & Wakefield sont inchangées : soit la méthode par
Discounted Cash-Flow (ci-après « DCF ») ou soit la méthode par capitalisation.
Au 31 août 2023, Cushman & Wakfield a adapté sa méthodologie par rapport au contexte économique
et selon la typologie de l’actif (multi-locataire, mono-locataire…) orientant vers une généralisation du
Discounted Cash-Flow ; la méthode par capitalisation du revenu étant généralement retenue dans le cas
des immeubles monolocataires (cf. §8.6.3).
Des informations complémentaires sur ces méthodes sont par ailleurs publiées :
- information sur les taux de rendement (cf. 8.6.3),
- loyers par m² (cf. 9.1.1.2)
Instruments financiers :
Le Groupe BLEECKER ne réalise des opérations financières qu’avec des institutions de premier plan.
La juste valeur des instruments financiers a été déterminée par un expert indépendant. La mesure des
instruments dérivés est réalisée à partir de données dérivées de prix observables directement sur des
marchés actifs et liquides (second niveau de la hiérarchie des justes valeurs).
8.6.2 IMMOBILISATIONS INCORPORELLES (IAS 38)
Les 3 000 K€ correspondent à la valorisation de la marque telle qu’elle ressort de l’expertise de Sorgem
Évaluation, expert indépendant. Au 31 août 2023, un test de dépréciation a été réalisé en comparaison
avec la valeur économique. Ce test est déterminé selon la même méthode que celle retenue par l’expert
indépendant, à savoir, selon la méthode des coûts.
191
8.6.3 IMMEUBLES DE PLACEMENT (IAS 40)
Les immeubles de placement sont principalement des immeubles destinés à la location pour en retirer
des loyers et non pour leur utilisation à des fins de production de biens ou de fourniture de services ou
à des fins administratives.
Les contrats de biens acquis en crédit-bail s’analysent comme des contrats de location financement et
sont inscrits à l’actif du bilan, et les emprunts correspondants sont repris au passif dans les dettes
financières.
Corrélativement, les redevances sont annulées et la charge financière liée au financement ainsi que la
juste valeur du bien sont constatées conformément aux méthodes comptables du Groupe BLEECKER.
En application de la norme IAS 40, le Groupe BLEECKER a opté pour la méthode de la juste valeur en
tant que méthode permanente et valorise son patrimoine en exploitation et en état futur d’achèvement
en conséquence. La juste valeur des actifs en exploitation et en état futur d’achèvement est déterminée
sur la base d’expertises indépendantes donnant des évaluations hors droits d’enregistrement.
L’évaluation des actifs du Groupe BLEECKER repose sur des rapports d’expertises effectuées au cours
du deuxième semestre de l’exercice par un expert indépendant, Cushman & Wakefield Valuation France
(C&W Valuation France) 185, Avenue de Général de Gaulle à Neuilly-sur-Seine (92 200).
La juste valeur des immeubles de placement, établie par un expert indépendant, est définie en conformité
avec la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière et suivant les principes contenus dans le RICS
Appraisal and Valuation Standards, publié par la Royal Institution of Chartered Surveyors (le Red Book)
et les règles en vigueur en France telles que définies dans la Charte de l’Expertise en Evaluation
Immobilière.
Le patrimoine du groupe BLEECKER se compose essentiellement de bureaux, locaux à usage mixte
(bureaux, locaux d’activités). Pour chacun de ces biens immobiliers, le taux de rendement des revenus
locatifs retenu par l’expert indépendant dépend de la surface des biens, de leur localisation géographique
et de leur état.
2023
Taux de rendement minimum
Taux de rendement maximum
Bureau
3,27 %
3,79 %
Paris
3,27 %
3,79 %
Usage mixte
3,47 %
7,89 %
Ile de France
4,74 %
5,53 %
Paris
3,47 %
3,88 %
Région
7,89 %
7,89 %
- les bureaux ont un taux de rendement compris entre 3,27 % et 3,79 %,
- les biens à usage mixte ont un taux de rendement compris entre 3,47 % et 7,89%.
L’expert indépendant établit, à titre indicatif, une étude du marché immobilier se référant aux
transactions intervenues sur la commune du bien et fait ressortir la valeur locative estimée en fonction
de la superficie et de l’année de construction du ou des immeubles. L’immobilier logistique a su
maintenir une bonne dynamique en dépit de la crise en raison de l’évolution des modes de
consommation.
Les coûts des travaux à réaliser dans le cadre des justes valeurs retenues, au 31 août 2023, sont
appréhendés économiquement.
Les immeubles en cours de développement et de construction évalués au coût sont les immeubles qui
ne remplissent pas les critères définis par le Groupe BLEECKER pour être évalués en juste valeur.
192
Afin de retranscrire au mieux le contexte économique inflationniste actuel marqué par un manque de
visibilité du marché d’investissement compte tenu des conditions financières (hausse des taux d’intérêts)
les différents organismes et groupes de travail règlementant la profession d’expert immobilier (RICS,
IFEI, AFREXIM…) orientent ces derniers vers une généralisation de la méthode par Discounted Cash-
Flow, dans leurs évaluations.
Sur la base de ces préconisations, Cushman & Wakefield a adapté ses méthodes d’évaluation pour la
campagne d’expertise des actifs du Groupe BLEECKER au 31 août 2023, puisque désormais Cushman
& Wakefield ne retient pas uniquement la méthode de capitalisation Hardcore and Topslice comme lors
des exercices précédents mais adapte son approche compte tenu du contexte décrit ci-dessus et des
caractéristiques intrinsèques de l’actif (positionnement, multi/mono locataires, mouvements locatifs...).
Désormais deux approches co-existent selon la typologie de l’actif immobilier évalué :
1) La méthode par Discounted Cash-Flow (ci-après « DCF »)
La méthode DCF permet de retranscrire de façon beaucoup plus précise les éléments et évènements
futurs (au cours des 10 prochaines années) allant impacter la vie de l’actif évalué. Cette méthode est la
seule à pouvoir retranscrire par exemple l’augmentation de l’OAT à 10 ans moy. 6 mois, l’inflation, les
taux d’actualisation, les progressions de valeurs locatives, d’indexations, ou encore les taux de
rendement de sortie. Ainsi, par défaut, l’expert a retenu la méthode DCF lorsque l’actif évalué présente
notamment les caractéristiques suivantes :
• Immeuble multilocataire
• Simulation de départ et prise en compte d’hypothèses de renouvellement
• Marché dynamique
• Projet à modéliser sur un horizon inférieur à 15 ans (pondération entre un cash-flow et une
valeur de reconversion foncière en sortie).
Taux de rendement par DCF au 31.08.2023
Étiquettes de
lignes
Moyenne de Taux
de Rdt
Var -0,5%
du Tx de
Rdt
Var -1% du Tx
de Rdt
Var +0,5% du
Tx de Rdt
Var +1% du Tx
de Rdt
Bureau
3,62%
Paris
3,62%
-39 850
-71 180
52 410
124 440
Usage mixte
4,38%
IDF
4,86%
-7 010
-13 460
10 370
22 460
Paris
3,68%
-6 820
-12 180
9 000
21 440
Total général
4,00%
193
2) La méthode par capitalisation
La méthode par capitalisation du revenu, dans sa version classique, moins utilisée que la méthode du
DCF, a généralement été retenue dans le cas des immeubles monolocataires.
Taux de rendement par capitalisation au 31.08.2023
Cette volonté de retranscrire au mieux le contexte économique actuel a eu pour incidence, au 31 août
2023 :
• de passer de la méthode de capitalisation à la méthode par Discounted Cash Flow (DCF) pour
10 actifs, dont la valorisation globale a diminué de 13,4 M€ soit -2,8%, en passant de 485,8 M€
au 31 août 2022 à 472,4 M€ au 31 août 2023. Etant précisé que, si la méthode par DCF avait
été retenue pour ces actifs au 31 août 2022, la variation de juste valeur sur ces actifs aurait eu
un impact positif de 10 M€ au 31 août 2023
• de maintenir la méthode par capitalisation pour 7 actifs, dont la valorisation globale a diminué
de 8,6 M€, soit -3,7%, en passant de 233,6 M€ au 31 août 2022 à 225 M€ au 31 août 2023
Par conséquent, la valeur nette des immeubles de placement est passée de 719,4 M€ au 31 août 2022 à
697,3 M€ au 31 août 2023 soit une baisse de 22 M€.
8.6.4 ACTIFS DESTINES A LA VENTE (IFRS 5)
Conformément à la norme IFRS 5, lorsque le Groupe BLEECKER s’est engagé à céder un actif ou un
groupe d’actifs, le Groupe BLEECKER le classe en tant qu’actif détenu en vue de la vente, en actif
courant au bilan pour sa dernière juste valeur connue.
Les immeubles inscrits dans cette catégorie continuent à être évalués selon la méthode de la juste valeur
de la manière suivante :
➢ Immeubles mis en vente en bloc : valeur d’expertise en bloc hors droits, sous déduction des frais
et commissions nécessaires à leur cession.
➢ Immeubles sous promesse de vente : valeur de vente inscrite dans la promesse de vente sous
déduction des frais et commissions nécessaires à leur cession, si celle-ci est inférieure à
l’expertise.
➢ Immeubles mis en vente par lots : valeur d’expertise en lots après prise en compte des divers coûts,
délais et aléas qui seront supportés du fait de leur commercialisation.
Étiquettes de
lignes
Moyenne de Taux
de Rdt
Var -0,5%
du Tx de
Rdt
Var -1% du Tx
de Rdt
Var +0,5% du
Tx de Rdt
Var +1% du Tx
de Rdt
Bureau
3,66%
Paris
3,66%
-22 810
-40 650
30 150
71 880
Usage mixte
5,83%
IDF
5,15%
-3 180
-5 820
3 860
8 680
Région
7,89%
-140
-270
160
350
Total général
4,90%
194
Au 31 août 2023, un actif a été reclassé en actif destiné à la vente : l’actif détenu à HEM (59510) par la
SA BLEECKER.
8.6.5 INSTRUMENTS FINANCIERS (IFRS 9)
Le Groupe BLEECKER applique la norme IFRS 9. Le Groupe BLEECKER a fait une étude en
conformité avec la norme IFRS 9 pour chaque refinancement afin de déterminer le traitement comptable
des coûts liés à la renégociation (en résultat ou en frais d’émission de la nouvelle dette).
Les actifs et passifs financiers sont initialement comptabilisés au coût qui correspond à la juste valeur
du prix payé et qui inclut les coûts d’acquisition liés. Après la comptabilisation initiale, les actifs et les
passifs sont comptabilisés à la juste valeur.
Pour les actifs et passifs financiers tels que les actions cotées qui sont négociées activement sur les
Marchés Financiers organisés, la juste valeur est déterminée par référence aux prix de marché publiés à
la date de clôture.
Pour les autres actifs et passifs financiers tels que les dérivés de gré à gré (caps), et qui sont traités sur
des marchés actifs, la juste valeur fait l’objet d’une estimation établie selon des modèles communément
admis et généralement effectuée par les établissements bancaires ayant servi d’intermédiaires.
Les autres actifs et passifs financiers sont évalués au coût historique déduction faite de toute perte de
valeur éventuelle.
A ce titre, les emprunts sont évalués à leur coût historique amorti.
Dans un contexte de hausse des taux, la situation financière et les résultats du Groupe BLEECKER sont
défavorablement impactés par une augmentation de ses charges financières. Néanmoins, au 31 août
2023, 76 % de la dette bancaire bénéficie de taux fixes.
Afin de limiter l’impact des variations de taux d’intérêts sur sa situation financière, le Groupe
BLEECKER a poursuivi sa politique de gestion du risque de taux, en appréciant au cas par cas
l’opportunité du recours à des taux fixes ou des instruments financiers de couverture de taux. Ainsi sur
l’exercice, 40 % de l’endettement bancaire actuel a fait l’objet d’un refinancement à taux fixe diminuant,
au 31 août 2023, la dette bancaire à taux variable à 86,2 M€, soit 23,30 % de l’endettement total du
Groupe BLEECKER. 55 % de cette dette à taux variable, soit 45,8 M€, dispose d’un instrument de
couverture de type CAP.
Ainsi, au 31 août 2023, 90% de l’endettement bancaire du Groupe BLEECKER, soit 332,3 M€ est
stabilisé. L’exposition résiduelle et la sensibilité de la dette à la variation de taux est donc limitée,
néanmoins le Groupe BLEECKER reste attentif aux évolutions macroéconomiques.
Au 31 août 2023, la dette auprès des établissements financiers à moins d’un an s’élève à 9 721 K€. Le
Groupe BLEECKER estime ne pas être exposé à un risque de liquidité au cours des douze prochains
mois, compte tenu de sa politique de gestion de liquidité (cf §8.6.13.2).
8.6.6 STOCKS
L’activité du Groupe BLEECKER est une activité de foncière et les projets développés ont une vocation
patrimoniale. De ce fait, il n’existe pas de stocks.
8.6.7 CREANCES CLIENTS ET AUTRES CREANCES
Les créances clients et les autres créances sont évaluées à leur valeur nominale sous déduction des
provisions tenant compte des possibilités effectives de recouvrement.
Les créances clients et comptes rattachés correspondent aux créances clients retraitées des prestations
intra-groupes, et aux comptes courants débiteurs retraités des comptes courants de BLEECKER dans
les sociétés du groupe.
195
Les autres créances à moins d’un an résultent des créances fiscales, sociales, sur cessions
d’immobilisations et sur débiteurs divers.
8.6.8 TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE
Ce poste comprend les valeurs mobilières de placement et les disponibilités évaluées à leur juste valeur
au 31 août 2023.
8.6.9 CAPITAUX PROPRES
Les capitaux propres consolidés part Groupe s’élèvent à 300.600 K€ contre 326 608 K€ au titre de
l’exercice précédent.
Conformément à la norme IAS 32, les titres auto-détenus par le Groupe BLEECKER sont enregistrés à
leur coût d’acquisition en diminution des capitaux propres et ce, quelle que soit la catégorie dans laquelle
ils ont été affectés dans les comptes sociaux (titres immobilisés ou valeurs mobilières de placement). Le
produit ou la perte sur la cession éventuelle des actions auto-détenues est imputé directement sur les
capitaux propres, de sorte que les éventuelles plus ou moins-values n’affectent pas le résultat net de
l’exercice.
8.6.10 AVANTAGES AU PERSONNEL
Au 31 août 2023, le Groupe BLEECKER n’emploie pas de salarié. Il n’existe pas d’avantages au
personnel.
8.6.11 PROVISIONS ET PASSIFS NON FINANCIERS EVENTUELS
Conformément à la norme IAS 37, une provision est constituée dès lors qu’une obligation à l’égard d’un
tiers provoquera de manière certaine ou probable une sortie de ressources sans contrepartie au moins
équivalente. La provision est maintenue tant que l’échéance et le montant de la sortie de ressources ne
sont pas fixés avec précision.
En général, ces provisions ne sont pas liées au cycle normal d’exploitation de BLEECKER. Elles sont
actualisées, le cas échéant, sur la base d’un taux avant impôt qui reflète les risques spécifiques du passif.
Les provisions non courantes incluent pour l’essentiel celles constituées dans le cadre de litiges opposant
le Groupe BLEECKER à des tiers.
Si aucune estimation fiable du montant de l’obligation ne peut être effectuée, aucune provision n’est
comptabilisée et une information est donnée en annexe.
8.6.12 IMPOTS
8.6.12.1 Régime S.I.I.C
A la suite de l’exercice de l’option pour le régime fiscal des SIIC, depuis le 1
er
septembre 2007, le
Groupe BLEECKER est soumis à une fiscalité spécifique liée au régime SIIC.
Les résultats relevant du régime SIIC sont exonérés d’impôt sous certaines conditions de distribution.
Toutefois, pour les sociétés nouvellement acquises, il est calculé au taux de 19% une charge d’impôt
correspondant au montant de la taxe de sortie que ces sociétés devront acquitter au moment de leur
option pour le régime SIIC, cette option rentrant dans la stratégie d’acquisition.
8.6.12.2 IFRIC 21
L’application de l’interprétation IFRIC 21 rend obligatoire la reconnaissance d’un passif au titre des
taxes à la date de l’évènement générant l’obligation et conduit à retraiter certaines taxes préalablement
étalées sur l’exercice. La taxe concernée par ce retraitement au niveau du Groupe est la taxe foncière et
se situe au niveau des charges locatives supportées.
196
8.6.13 GESTION DES RISQUES FINANCIERS
8.6.13.1 Le risque de taux d’intérêt
Dans un contexte de hausse des taux, la situation financière et les résultats du Groupe BLEECKER sont
défavorablement impactés par une augmentation de ses charges financières. Néanmoins, au 31 août
2023, 77,5 % de la dette bancaire bénéficie de taux fixes.
Afin de limiter l’impact des variations de taux d’intérêts sur sa situation financière, le Groupe
BLEECKER a poursuivi sa politique de gestion du risque de taux, en appréciant au cas par cas
l’opportunité du recours à des taux fixes ou des instruments financiers de couverture de taux. Ainsi, sur
l’exercice, 40 % de l’endettement bancaire actuel a fait l’objet d’un refinancement à taux fixe diminuant,
au 31 août 2023, la dette bancaire à taux variable à 86,2 M€, soit 23,30 % de l’endettement total du
Groupe BLEECKER. 55 % de cette dette à taux variable, soit 45,8 M€, dispose d’un instrument de
couverture de type CAP.
Ainsi, au 31 août 2023, 90% de l’endettement bancaire du Groupe BLEECKER, soit 332,3 M€ est
stabilisé. L’exposition résiduelle et la sensibilité de la dette à la variation de taux sont donc limitées,
néanmoins le Groupe BLEECKER reste attentif aux évolutions macroéconomiques.
8.6.13.2 Le risque de liquidité
Dans le cadre de sa politique d’investissement, sa stratégie de revalorisation de ses actifs et du
refinancement de son endettement, le Groupe BLEECKER a besoin de mobiliser des ressources
financières importantes.
La gestion du risque de liquidité s’effectue au moyen d’une constante surveillance de la durée des
financements et de la diversification des ressources. Cette liquidité est assurée à moyen et long terme
dans le cadre de plans pluriannuels de financement et, à court terme, par la centralisation et la gestion
de la trésorerie du Groupe BLEECKER et par la mise à disposition de comptes courants de la part des
actionnaires THALIE et AM DEVELOPPEMENT, le cas échéant.
197
8.6.14 SECTEURS OPERATIONNELS (IFRS 8)
L’information sur les secteurs opérationnels telle que communiquée ci-après est conforme aux
dispositions de la norme IFRS 8. Cette présentation est faite à titre de comparaison pour l’exercice clos
le 31.08.2022 et pour l’exercice clos le 31.08.2023.
Information sur les secteurs opérationnels Bleecker au 31 août 2023
Par Zones Géographiques
- Compte de Résultat global consolidé au 31 août 2023 -
En K€
Paris
Ile de France
Régions
Total
Revenus locatifs
22 731
6 397
0
29 128
%
78,0 %
22,2 %
0,0%
100,0%
Autres produits d'exploitation
68
53
0
121
Charges d'exploitation
14 769
3 606
6
18 381
Juste valeur des immeubles
(IAS 40)
-27 838
5 093
19
-22 727
Résultat opérationnel
-19 808
7 936
13
-11 859
%
167,0 %
-66,9 %
-0,1 %
100,0%
Produits Financiers
0
0
0
0
Charges Financières
12 660
1 490
0
14 150
Résultat Financier
-12 660
-1 490
0
-14 150
%
89,5 %
10,5 %
0,0%
100,0%
Résultat courant
-32 468
6 447
13
-26 008
%
124,8 %
-24,8 %
0,0 %
100,0%
Résultat de cession d’actifs
0
0
0
0
Résultat net consolidé
-32 468
6 447
13
-26 008
%
124,8 %
-24,8 %
0,0 %
100,0%
- Immobilisations corporelles & Actifs destinés à la vente au 31 août 2023 -
En K€
Paris
Ile de France
Régions
Total
Immeubles de placement
577 140
117 830
0
694 970
Total Immobilisations corporelles
577 140
117 830
0
694 970
%
83,0 %
17,0 %
0,0 %
100,0%
Actifs destinés à la vente
0
0
2 364
2 364
Total Actif courant
0
0
2 364
2 364
%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
TOTAL
577 140
117 830
2 364
697 334
%
82,8 %
16,9 %
0,3 %
100,0%
- Dettes financières au 31 août 2023 -
En K€
Paris
Ile de France
Régions
Total
Dettes financières
325 086
51 250
0
376 336
TOTAL
325 086
51 250
0
376 336
%
86,4 %
13,6 %
0,0%
100,0%
198
Information sur les secteurs opérationnels Bleecker au 31 août 2022
Par Zones Géographiques
- Compte de Résultat global consolidé au 31 août 2022 -
En K€
Paris
Ile de France
Régions
Total
Revenus locatifs
17 622
6 287
6
23 915
%
73,7%
26,3%
0,0%
100,0%
Autres produits d'exploitation
86
14
0
100
Charges d'exploitation
18 601
3 376
31
22 008
Juste valeur des immeubles
(IAS 40)
521
2 073
337
2 931
Résultat opérationnel
-372
4 999
311
4 938
%
-7,5%
101,2%
6,3%
100,0%
Produits Financiers
4
1
0
5
Charges Financières
8 699
1 257
3
9 959
Résultat Financier
-8 695
-1 256
-3
-9 954
%
87,4%
12,6%
0,0%
100,0%
Résultat courant
-9 067
3 743
308
-5 016
%
180,8%
-74,6%
-6,1%
100,0%
Résultat de cession d’actifs
0
-72
-85
-157
Résultat net consolidé
-9 067
3 671
223
-5 173
%
175,3%
-71,0%
-4,3%
100,0%
- Immobilisations corporelles & Actifs destinés à la vente au 31 août 2022 -
En K€
Paris
Ile de France
Régions
Total
Immeubles de placement
604 400
112 600
2 400
719 400
Total Immobilisations corporelles
604 400
112 600
2400
719 400
%
84%
15,7%
0,3%
100,0%
Actifs destinés à la vente
0
0
0
0
Total Actif courant
0
0
0
0
%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
TOTAL
604 400
112 600
2 400
719 400
%
84,0%
15,7%
0,3%
100,0%
- Dettes financières au 31 août 2022 -
En K€
Paris
Ile de France
Régions
Total
Dettes financières
290 290
52 620
2
342 912
TOTAL
290 290
52 620
2
342 912
%
84,7%
15,4%
0,0%
100,0%
199
9 NOTES SUR LES ETATS FINANCIERS CONSOLIDES
9.1 BILAN CONSOLIDE
9.1.1 ACTIF
9.1.1.1 Immobilisations incorporelles
En K€
31 08 2022
Augmentations
Diminutions
31 08 2023
Actifs incorporels
Marque Bleecker
3 000
3 000
Valeur nette
3 000
3 000
La marque fait l’objet d’un test semestriel et annuel de dépréciation, réalisé en interne sur la base des hypothèses
retenues par l’expert indépendant, lors de sa dernière évaluation (29 avril 2019). Si besoin est, une dépréciation
est constatée si la valeur économique ressort inférieure à la valeur comptable. Ce test est déterminé selon la
même méthode que celle retenue par l’expert indépendant, à savoir, selon la méthode des coûts.
La marque BLEECKER et le logo y attaché, appartiennent à BLEECKER et ont fait l'objet d'un enregistrement
à l'INPI ainsi qu'à l'OHMI. Leur usage est exclusivement réservé à la Société BLEECKER, ses filiales, et à la
SNC SINOUHE IMMOBILIER.
9.1.1.2 Immeubles de placement
En K€
31 08 2022
Augmentations
Diminutions
31 08 2023
Immeubles de placement
719 400
661
25 091
694 970
Actifs destinés à la vente
0
2 364
0
2 364
Valeur nette
719 400
3 025
25 091
697 334
Les immeubles de placement et les immobilisations en cours sont retenus à leur valeur d’expertise telle que
définie par la norme IAS 40.
Au 31 août 2023, le Groupe BLEECKER détient 2 contrats de crédit-bail, ces contrats sont à taux variable.
Au 31 août 2023, le Groupe BLEECKER ne dispose pas de droit sur des biens immobiliers dans le cadre de
location simple.
Le Groupe BLEECKER n’occupe aucun immeuble. Au 31 août 2023, un actif a été reclassé en actif destiné à
la vente : l’actif détenu à HEM (59510) par la SA BLEECKER.
La juste valeur des immeubles de placement, établie par un expert indépendant, est définie à l’aide des méthodes
suivantes :
- Discounted Cash-Flow ou
- Méthode par capitalisation
Lors de l’exercice clos le 31 août 2023, Cushman & Wakefield a adapté sa méthodologie par rapport au contexte
économique orientant vers une généralisation de la méthode par DCF pour certains actifs (cf § 8.6.3).
200
Variation des immeubles :
En K€
31 08 2023
31 08 2022
Valeur comptable des immeubles à l’ouverture
719 400
703 000
Acquisitions y compris CBI
Travaux
661
13 469
Dépenses ultérieures comptabilisées dans la valeur comptable
Acquisitions dans le cadre de regroupement d’entreprises
Entrée de périmètre
Reclassement des immeubles de placement en actifs détenus en vue de la
vente et autres sorties
(2 364)
0
Profits ou pertes net résultant d’ajustement de la juste valeur
(22 727)
2 931
Transferts vers et depuis les catégories de stocks et biens immobiliers
occupés par leur propriétaires
Cession d’actifs
0
Valeur comptable des immeubles à la clôture
694 970
719 400
Résultat de cession
En K€
31 08 2023
31 08 2022
Prix de cession
0
1 000
Frais de cession
0
76
Juste valeur prise dans les comptes à la cession
0
997
Résultat de cession
0
-72
9.1.1.3 Autres actifs non courants
En K€
31 08 2022
Augmentations
Diminutions
31 08 2023
Créances rattachées à des participations
Autres titres immobilisés
Créances d’impôts différés
Prêts
Prêts ICNE
Dépôts et cautionnements
1 623
1 601
3 223
Valeur nette
1 623
1 601
3 223
9.1.1.4 Clients et comptes rattachés
En K€
31 08 2023
31 08 2022
Clients et comptes rattachés*
18 443
14 917
Dépréciation**
-869
-869
Valeur nette
17 574
14 048
* dont 11 733 K€ liés à l’étalement du paiement de loyers sur la durée restante du bail dans le cadre de la conclusion de nouveaux baux
ainsi qu’à des contributions financières relatives à des travaux
** dont 640 K€ au titre de dépréciations liées à une créance locataire en liquidation judiciaire
201
Ancienneté 31 08 2023
< 1an
> 1 an & < 2 ans
2 ans & plus
Total
Clients et comptes rattachés
6 189
1 362
10 892
18 443
Au 31.08.2023 et au 31.08.2022, le poste « Client et comptes rattachés » comprend notamment une créance relative à un arriéré
locataire. Le montant de la provision du 31.08.2023, à hauteur de 640 K€ est identique à celui du 31.08.2022, compte tenu de l’absence
de nouveau paiement dans le cadre de la liquidation judiciaire d’un locataire.
9.1.1.5 Avances et acomptes versés
En K€
31 08 2023
31 08 2022
Avances et acomptes versés
588
621
Valeur nette
588
621
9.1.1.6 Autres créances courantes
En K€
31 08 2023
31 08 2022
Créances fiscales
3 023
2 632
Créances sur cessions d’immobilisations
Charges constatées d’avance
3 117
3 051
Débiteurs divers
866
842
Valeur nette
7 007
6 526
9.1.1.7 Instruments financiers dérivés
En K€
31 08 2023
31 08 2022
Contrats CAP
0
0
Valeur nette
0
0
9.1.1.8 Trésorerie et équivalents de trésorerie
En K€
31 08 2023
31 08 2022
Valeurs mobilières de placement
8
8
Disponibilités
6 343
415
Trésorerie
6 351
423
Découverts bancaires
0
-26
Valeur nette
6 351
397
La variation de trésorerie, entre le 31 août 2022 et 31 août 2023, résulte notamment du refinancement de l’endettement de la SARL
GABRIELLI et la SCI 176 RIVOLI au cours de l’exercice.
202
9.1.1.9 Besoin en fonds de roulement
En K€
31 08 2023
31 08 2022
Variation de
BFR
Avances et acomptes versés
588
621
33
Créances clients
9.1.1.4
17 574
14 048
(3 526)
Autres passifs courants/ non courants
9.1.2.5
18 082
20 905
2 823
Dépôts et cautionnements
9.1.2.3
6 026
4 907
(1 119)
Autres actifs courants
9.1.1.6
7 007
6 526
(481)
Variation de BFR au 31 08 2023
203
9.1.2 PASSIF
9.1.2.1 Capitaux propres
Au 31 août 2023, le capital social de BLEECKER s’élève à 20 787 356,70 €, divisé en 1 126 686 actions de
18,45 € de valeur nominale chacune.
Au 31 août 2023, BLEECKER détient 2 000 de ses propres actions. Conformément à l’article L. 225-210 alinéa
3 du Code de commerce, la Société dispose de réserves autres que la réserve légale d’un montant au moins égal
à la valeur de l’ensemble des actions qu’elle possède. Le compte de réserves indisponibles doté à cet effet
s’élève à ce jour à 76.511 €.
31 08 2023
Nombre
d’actions
Montant en €
Actions inscrites en diminution des capitaux propres
2 000
76.511
Auto-détention en %
0,18%
Les capitaux propres sont détaillés dans le tableau des variations des capitaux propres consolidés présenté avec
les états financiers.
9.1.2.2 Passifs financiers courants et non courants
En K€
ENCOURS
Diminution
Augmentation
ENCOURS
Remboursement
ENCOURS
Remboursement
ENCOURS
Remboursement
31 08 2022
31 08 2023
31 08 2023
31 08 2023
< 1 an
31 08 2024
1 à 5 ans
31 08 2028
au-delà de 5 ans
Dettes à taux fixe
140 852
2 733
145 906
284 026
-4 744
279 282
-203 662
75 619
-75 619
Emprunt obligataire
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Emprunts bancaires
140 581
2 462
144 446
282 565
-3 283
279 282
-203 662
75 619
-75 619
Intérêts provisionnés
271
271
1 460
1 460
-1 460
Dettes à taux variable
197 153
110 869
0
86 284
-4 978
81 306
-20 898
60 408
-60 408
Emprunts bancaires
106 610
106 610
0
0
-0
0
0
0
0
Intérêts provisionnés
91
91
0
0
-0
Crédit-bail
90 425
4 141
0
86 283
-4 977
81 306
-20 898
60 408
-60 408
Découvert bancaire
26
26
0
0
0
Total dette brute
338 005
113 602
145 907
370 309
-9 721
360 588
-224 561
136 027
-136 027
Note : La répartition des échéances repose sur la base des amortissements annuels minimum obligatoires contractuels.
Au 31 août 2023, la dette auprès des établissements financiers à moins d’un an s’élève à 9 721 K€. Le Groupe BLEECKER estime ne pas être
exposé à un risque de liquidité au cours des douze prochains mois, compte tenu de sa politique de gestion de liquidité (cf §8.6.13.2).
204
En K€
ENCOURS
Entrée de
Augmentation
Diminution
Reclassem
ent
ENCOURS
31 08 2022
périmètre
Cash
Non
cash
Cash
Non
cash
31 08 2023
Emprunt obligataire
0
0
0
Emprunts bancaires
247 191
144 446
3 554
-112 050
-576
282 565
Dettes de CBI
90 425
-4 183
42
86 283
Comptes courants d’associés
54 849
23 832
-40 943
37 738
Sous-total Dettes / Flux de financement hors intérêts courus
392 465
168 278
3 554
-157 216
-534
406 586
Intérêts courus sur emprunts
363
1 460
-363
1 460
Intérêts courus sur comptes courants
368
2 322
-368
0
2 322
Concours bancaires
26
-26
0
Total
393 222
168 278
7 336
-157 973
-534
410 367
9.1.2.3 Dépôts et cautionnements reçus
En K€
31 08 2023
31 08 2022
Dépôts et cautionnements reçus
6 026
4 907
Total
6 026
4 907
Au 31 août 2023, les dépôts de garantie correspondent aux sommes versées par les locataires dans le cadre des baux immobiliers
consentis par le Groupe BLEECKER.
9.1.2.4 Provisions pour risques et charges
9.1.2.5 Autres passifs courants
En K€
31 08 2023
31 08 2022
Dettes fiscales et sociales
2 552
2 622
Autres dettes
1 170
1 451
Produits constatés d’avance
6 775
6 853
Dettes fournisseurs et comptes rattachés
7 585
9 979
Total
18 082
20 905
En K€
31 08 2023
31 08 2022
Provisions pour risques et charges
0
0
Total
0
0
205
9.2 COMPTE DE RESULTAT CONSOLIDE
9.2.1 REVENUS LOCATIFS
En K€
31 08 2023
31 08 2022
Loyers*
25 894
21 416
Refacturation de charges
3 234
2 499
Total des revenus locatifs
29 128
23 915
*La hausse du poste « Loyers » au 31 août 2023 s’explique principalement par la prise d’effet de nouveaux baux sur la période,
notamment sur l’actif de la SARL GABRIELLI, ainsi que sur celui de la SARL MOLIERE et l’évolution favorable des indices de révision
des loyers. Compte tenu du plein effet de ces nouveaux baux, les charges refacturées ont augmenté corrélativement.
9.2.2 LOYERS MINIMAUX FUTURS A RECEVOIR
E K €
31 08 2023
31 08 2022
Total
131 182
118 695
A moins de 1 an
25 468
21 763
Entre 2 et 5 ans
70 383
57 839
A 5 ans et plus
35 330
39 092
Base loyer annuel
27 095
23 678
9.2.3 CHARGES OPERATIONNELLES
Les charges opérationnelles correspondent essentiellement :
- aux charges locatives qui incombent au propriétaire, charges liées aux travaux, frais de contentieux
éventuels ainsi qu’aux frais liés à la gestion immobilière,
- aux charges locatives à récupérer auprès des locataires.
Toutes les charges y compris celles récupérables auprès des locataires sont comptabilisées en Charges. Les
charges récupérées auprès des locataires sont comptabilisées en Produits.
206
9.2.4 COUT DES EMPRUNTS OU DES DETTES PORTANT INTERET
Le coût de l’endettement financier net regroupe les intérêts sur emprunts, les autres dettes financières, les
revenus sur prêts ou créances rattachées à des participations.
en K€
31 08 2023
31 08 2022
Produits financiers
0
5
Intérêts sur emprunts et charges financières
10 524
8 194
Intérêts liés aux opérations de crédit-bail
3 626
1 765
Charges financières
liées aux financements
14 150
9 959
Coût de l’endettement
financier net
14 150
9 954
Ajustement de valeur des instruments financiers
0
0
Charges nettes sur cessions de valeurs
mobilières de placement
0
0
Coût de l'endettement net
14 149
9 954
La variation du coût de l’endettement est principalement due à l’augmentation des intérêts liés aux emprunts à taux variables et à
l’augmentation de l’endettement dans le cadre des refinancements mis en place au cours de l’exercice clos au 31 août 2023.
9.2.5 VARIATION DU PERIMETRE
En date du 15 mars 2023, constitution de la SAS ILO 123, société par actions simplifiée à capital variable dont
le siège social est situé au 39, avenue George V 75008 PARIS, ayant notamment pour objet social l’acquisition
d’immeubles, la détention et la gestion par bail, ainsi que toutes opérations financières et généralement toutes
opérations commerciales, financières, civiles, mobilières et immobilières se rattachant à l’objet social. La SAS
ILO 123 est détenue à 100 % par la SA BLEECKER.
La SARL PROUST a procédé, en application des dispositions de l’article 1844-5 du Code civil, à la dissolution
sans liquidation, le 28 juillet 2023, de la SCI DE LA CROIX DU SUD. La transmission universelle du
patrimoine de la SCI DE LA CROIX DU SUD a eu lieu à l’issue du délai d’opposition des créanciers, soit le
31 août 2023.
10 DURABILITE
Le Groupe BLEECKER est engagé dans une politique de développement durable tant dans la gestion de ses
actifs que dans sa stratégie d’investissement et de valorisation de son patrimoine. Le Groupe BLEECKER mène
une réflexion très en amont en partenariat avec un bureau d’étude spécialisé afin d’étudier toutes les solutions
d’approvisionnement énergétique envisageables. Le Groupe BLEECKER a aussi mis en place un certain
nombre de mesure (mise en place de nouvelles consignes de température, réalisation d’un audit énergétique,
remplacement éclairage extérieur, labellisation d’actif...) dans le cadre de la sobriété énergétique.
207
ANNEXE 3 – TABLE DE CONCORDANCE DU DOCUMENT
D’ENREGISTREMENT UNIVERSEL
La table thématique ci-dessous permet d’identifier les rubriques de l’annexe 1 du règlement délégué (UE)
2019/980 du 14 mars 2019.
Informations requises dans le rapport financier annuel
Pages du Document
d’enregistrement universel
1
PERSONNES RESPONSABLES, INFORMATION
PROVENANT DE TIERS, RAPPORTS D’EXPERTS ET
APPROBATION DE L’AUTORITE COMPETENTE
1.1
Noms et fonctions des personnes responsables des informations
4
1.2
Déclaration des personnes responsables
4
1.3
Déclaration ou rapport d’expert
4-7
1.4
Information provenant de tiers
4-7
1.5
Déclaration de l’autorité compétente
N/A
2
CONTRÔLEURS LEGAUX DES COMPTES
2.1
Noms et adresses des contrôleurs légaux
7
2.2
Changements de contrôleurs légaux pendant la période de référence
N/A
3
FACTEURS DE RISQUE
3.1
Facteurs de risques propres
8-20
4
INFORMATION CONCERNANT L’EMETTEUR
4.1
Raison sociale et nom commercial
20
4.2
LEI et numéro d’enregistrement
20
4.3
Date de constitution et durée de vie
20
4.4
Informations (siège social, forme juridique…)
21
208
5
APERCU DES ACTIVITES
5.1
Principales activités
21-22
5.1.1
Nature des opérations
21-22
5.1.2
Nouveaux produits et services importants
23
5.2
Principaux marchés
22-30 ; 197-198
5.3
Evènements importants
35-38
5.4
Stratégie et objectifs
36
5.5
Dépendance de l’émetteur à l’égard de brevets ou de licences, de
contrats industriels, commerciaux ou financiers ou de nouveaux
procédés de fabrication
N/A
5.6
Déclaration sur la position concurrentielle
N/A
5.7
Investissements
5.7.1
Investissements importants
37-38
5.7.2
Investissements importants en cours ou à venir
38
5.7.3
Coentreprises et participations significatives
39
5.7.4
Questions environnementales pouvant influencer l’utilisation faite
par l’émetteur, de ses immobilisations corporelles
40-41
6
STRUCTURE ORGANISATIONNELLE
6.1
Description sommaire du Groupe
42
6.2
Liste des filiales importantes
43
7
EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIERE ET DU
RESULTAT
7.1
Situation financière
209
7.1.1
Analyse de l’évolution et résultat des activités
45-49
7.1.2
Evolution future probable des activités de l’émetteur et activités en
matière de recherche et développement
N/A
7.2
Résultats d’exploitation
7.2.1
Facteurs importants influant sensiblement sur le revenu
d’exploitation
N/A
7.2.2
Raison des changements important du chiffre d’affaires net ou des
produits nets
49
8
TRESORERIE ET CAPITAUX
8.1
Informations sur les capitaux
50
8.2
Flux de trésorerie
51
8.3
Besoins de financement et structure de financement
52
8.4
Restrictions à l’utilisation des capitaux
52
8.5
Sources de financement attendues
52
9
EVIRONNEMENT REGLEMENTAIRE
9.1
Description de l’environnement réglementaire pouvant influer de
manière significative sur ses activités
8-20
10
INFORMATION SUR LES TENDANCES
10.1
Principales tendances récentes et changement significatif de
performance financière depuis la fin du dernier exercice
52
10.2
Evènements susceptibles d’influer sensiblement sur les perspectives
52-53
11
PREVISIONS OU ESTIMATIONS DU BENEFICE
11.1
Prévisions ou estimations du bénéfice publiées
53
11.2
Principales hypothèses de prévisions
N/A
11.3
Déclaration de comparabilité aux informations financières
historiques et de conformité aux méthodes comptables
N/A
210
12
ORGANES D’ADMINISTRATION, DE DIRECTION ET DE
SURVEILLANCE ET DIRECTION GENERALE
12.1
Composition des organes d’administration, de direction ou de
surveillance
53-55
12.2
Conflits d’intérêts
56-57
13
REMUNERATIONS ET AVANTAGES
13.1
Rémunérations versées et avantages en nature
57-58
13.2
Provisions pour pension de retraite
58
14
FONCTIONNEMENT DES ORGANES D’ADMINISTRATION
ET DE DIRECTION
14.1
Date d’expiration des mandats
54
14.2
Contrats de service liant les membres des organes d’administration,
de direction ou de surveillance à l’émetteur
91-93
14.3
Information sur le comité d’audit
65-67
14.4
Déclaration de conformité au régime de gouvernement d’entreprise
59
14.5
Incidences significatives potentielles sur la gouvernance d’entreprise
N/A
15
SALARIES
15.1
Nombre de salariés
89
15.2
Participation des salariés et stock-options
N/A
15.3
Accord prévoyant une participation des salariés dans le capital de
l’émetteur
N/A
16
PRINCIPAUX ACTIONNAIRES
16.1
Actionnaires détenant plus de 5 % à la date du document
d’enregistrement
89 ; 134
16.2
Existence de droits de vote différents
N/A
16.3
Contrôle de l’émetteur
89
211
16.4
Accord dont la mise en œuvre pourrait entrainer un changement de
contrôle
91-93
17
TRANSACTIONS AVEC DES PARTIES LIEES
17.1
Détail des transactions
93 ; 124-126 ; 181-182
18
INFORMATIONS FINANCIERES CONCERNANT L’ACTIF
ET LE PASSIF, LA SITUATION FINANCIERE ET LES
RESULTATS DE L’EMETTEUR
18.1
Informations financières historiques
110-117
18.1.1
Informations financières historiques auditées pour les trois derniers
exercices
94-117
18.1.2
Changement de date de référence comptable
N/A
18.1.3
Normes comptables
101
18.1.4
Changement de référentiel comptable
N/A
18.1.5
Informations financières, normes comptables nationales
187-188
18.1.6
Etats financiers consolidés
173-177
18.1.7
Date des dernières informations financières
152-155 ; 173-175
18.2
Informations financières intermédiaires et autres
18.2.1
Informations financières trimestrielles ou semestrielles
150-151
18.3
Audit des informations financières annuelles historiques
18.3.1
Audit indépendant des informations financières annuelles
historiques
102-108 ; 110-116
18.3.2
Autres informations auditées
N/A
18.3.3
Sources et raisons pour lesquelles des informations n’ont pas été
auditées
N/A
18.4
Informations financières pro-forma
N/A
212
18.5
Politique en matière de dividendes
18.5.1
Description de la politique de distribution de dividendes ou toute
restriction applicable
120
18.5.2
Montant du dividende par action
120
18.6
Procédures judiciaires et d’arbitrage
120
18.7
Changement significatif de la situation financière de l’émetteur
120
18.7.1
Changement significatif de la situation financière depuis la fin du
dernier exercice
120
19
INFORMATIONS SUPPLEMENTAIRES
19.1
Capital social
120-123
19.1.1
Montant du capital émis
120
19.1.2
Actions non représentatives du capital
N/A
19.1.3
Actions auto-détenues
120-121
19.1.4
Valeurs mobilières convertibles, échangeables ou assorties de bons
de souscription
N/A
19.1.5
Conditions de droit d’acquisition et/ou toute obligation
N/A
19.1.6
Capital de tout membre du groupe faisant l’objet d’une option ou
d’un accord conditionnel ou inconditionnel prévoyant de le placer
sous option
N/A
19.1.7
Historique du capital social
122
19.2
Acte constitutif et statuts
19.2.1
Registre et objet social
123
19.2.2
Droits, privilèges et restrictions attachés aux actions
N/A
19.2.3
Disposition ayant pour effet de retarder, différer ou empêcher un
changement de contrôle
123
213
20
CONTRATS IMPORTANTS
20.1
Résumé des contrats importants
124-126
21
DOCUMENTS DISPONIBLES
21.1
Déclaration sur les documents consultables
126
ANNEXE 4 – TABLE DE CONCORDANCE AVEC LE RAPPORT FINANCIER
ANNUEL
La Table thématique suivante permet d’identifier les informations requises par l’Autorité des Marchés
Financiers, au titre du rapport financier annuel, conformément à l’article 222-3 de son règlement général
ainsi qu’à l’article L.451-1-2 du Code monétaire et financier.
Informations requises dans le rapport financier annuel
Chapitres
Pages
1.
COMPTES ANNUELS
Annexe 1 p. 152 à 172
2.
COMPTES CONSOLIDES
Annexe 2 p. 173 à 206
3.
RAPPORT DE GESTION SUR LES COMPTES SOCIAUX ET
CONSOLIDES DE L’EXERCICE CLOS LE 31.08.2022
3.1
Évènements marquants
Chap. 21 § 1 p. 127 à 136
3.2
Commentaires sur les comptes sociaux
Chap. 21 § 2 p. 137 à 141
3.3
Commentaires sur les comptes consolidés
Chap. 21 § 3 p. 142 à 149
3.4
Évolution et perspectives d’avenir
Chap. 21 § 4 p. 149
4.
DECLARATION DU RESPONSABLE
Chap.1 p. 4
5
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES
COMPTES ANNUELS ET LES COMPTES CONSOLIDES
Chap. 17 § 17.3 p. 102 à 108
Chap. 17 § 17.4 p. 110 à 116
214
ANNEXE 5 – TABLE DE CONCORDANCE DU RAPPORT DE GESTION ET
DU RAPPORT SUR LE GOUVERNEMENT D ’ENTREPRISE
Afin de faciliter la lecture du présent document, la table de concordance ci-après permet d’identifier les
informations devant figurer au sein du rapport de gestion et du rapport sur le gouvernement d’entreprise.
Eléments requis
Pages
1.
Situation et activité du Groupe
1.1
Situation de la société durant l’exercice écoulé et analyse objective
et exhaustive de l’évolution des affaires, des résultats et de la
situation financière de la société et du Groupe, notamment de sa
situation d’endettement, au regard du volume et de la complexité des
affaires
L.225-100-1, I., 1°, L.232-1, II, L.233-6 et L.233-26 du Code de
commerce
127-128 ; 142-143
1.2
Indicateurs clés de performance de nature financière
L.225-100-1, I., 2° du Code de commerce
142
1.3
Indicateurs clés de performance de nature non financière ayant trait à
l’activité spécifique de la société et du Groupe, notamment les
informations relatives aux questions d’environnement et de
personnel
L.225-100-1, I., 2° du Code de commerce
143-148
1.4
Événements importants survenus entre la date de clôture de
l’exercice et la date à laquelle le rapport de gestion est établi
L.232-1, II. et L.233-26 du Code de commerce
142
1.5
Identité des principaux actionnaires et détenteurs des droits de vote
aux assemblées générales, et modifications intervenues au cours de
l’exercice
L.233-13 du Code de commerce
134
1.6
Succursales existantes
L.232-1, II du Code de commerce
42-43
1.7
Prises de participation significatives dans des sociétés ayant leur
siège social sur le territoire français
L.233-6 al.1 du Code de commerce
42-43
1.8
Aliénations de participations croisées
L.233-29, L.233-30 et R.233-19 du Code de commerce
N/A
1.9
Évolution prévisible de la situation de la société et du Groupe et
perspectives d’avenir
L.232-1, II et L.233-26 du Code de commerce
149
1.10
Activités en matière de recherche et développement
L.232-1, II et L.233-26 du Code de commerce
Articles L.232-1, II et L.233-26 du Code de commerce
137
215
1.11
Tableau faisant apparaître les résultats de la société au cours de
chacun des cinq derniers exercices
R.225-102 du Code de commerce
119
1.12
Informations sur les délais de paiement des fournisseurs et des
clients
D. 441-4 du Code de commerce
135-136
1.13
Montant des prêts interentreprises consentis et déclaration du
commissaire aux comptes
L.511-6 et R.511-2-1-3 du Code monétaire et financier
N/A
2.
Contrôle interne et gestion des risques
2.1
Description des principaux risques et incertitudes auxquels la société
est confrontée
L.225-100-1, I., 3° du Code de commerce
128-133
2.2
Indications sur les risques financiers liés aux effets du changement
climatique et présentation des mesures que prend l’entreprise pour
les réduire en mettant en œuvre une stratégie bas carbone dans toutes
les composantes de son activité
L.22-10-35, 1° du Code de commerce
143-148
2.3
Principales caractéristiques des procédures de contrôle interne et de
gestion des risques mises en place, par la société et par le Groupe,
relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable
et financière
L.22-10-35, 2° du Code de commerce
128-133
2.4
Indications sur les objectifs et la politique concernant la couverture
de chaque catégorie principale de transactions et sur l’exposition aux
risques de prix, de crédit, de liquidité et de trésorerie, ce qui inclut
l’utilisation des instruments financiers
L.225-100-1., 4° du Code de commerce
128-133
2.5
Dispositif anticorruption
Loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016 dite « Sapin 2 »
N/A
2.6
Plan de vigilance et compte rendu de sa mise en œuvre effective
L.225-102-4 du Code de commerce
N/A
3
Rapport sur le gouvernement d’entreprise
3.1
Politique de rémunération des mandataires sociaux
L.22-10-8, I., alinéa 2° du Code de commerce
67-69
3.2
Rémunérations et avantages de toute nature versés durant l’exercice
ou attribués au titre de l’exercice à chaque mandataire social
L.22-10-9, I., 1° du Code de commerce
67-69
3.3
Proportion relative de la rémunération fixe et variable
L.22-10-9, I., 2° du Code de commerce
80-81
3.4
Utilisation de la possibilité de demander la restitution d’une
rémunération variable
L.22-10-9, I., 3° du Code de commerce
N/A
216
3.5
Engagements de toute nature pris par la société au bénéfice de ses
mandataires sociaux, ou des avantages dus ou susceptibles d’être dus
à raison de la prise, de la cessation ou du changement de leurs
fonctions ou postérieurement à l’exercice de celles-ci
L.22-10-9, I., 4° du Code de commerce
88
3.6
Rémunération versée ou attribuée par une entreprise comprise dans
le périmètre de consolidation au sens de l’article L.233-16 du Code
de commerce
L.22-10-9, I., 5° du Code de commerce
67-69
3.7
Ratios entre le niveau de rémunération de chaque dirigeant
mandataire social et les rémunérations moyenne et médiane des
salariés de la société
L.22-10-9, I., 6° du Code de commerce
N/A
3.8
Évolution annuelle de la rémunération, des performances de la
société, de la rémunération moyenne des salariés de la société et des
ratios susvisés au cours des cinq exercices les plus récents
L.22-10-9, I., 7° du Code de commerce
87
3.9
Explication de la manière dont la rémunération totale respecte la
politique de rémunération adoptée, y compris dont elle contribue aux
performances à long terme de la société et de la manière dont les
critères de performance ont été appliqués
L.22-10-9, I., 8° du Code de commerce
N/A
3.10
Manière dont a été pris en compte le vote de la dernière assemblée
générale ordinaire prévu au I de l’article L.22-10-34 du Code de
commerce
L.22-10-9, I., 9° du Code de commerce
68
3.11
Écart par rapport à la procédure de mise en œuvre de la politique de
rémunération et toute dérogation
L.22-10-9, I., 10° du Code de commerce
N/A
3.12
Application des dispositions du second alinéa de l’article L.225-45
du Code de commerce (suspension du versement de la rémunération
des administrateurs en cas de non-respect de la mixité du conseil
d’administration)
L.22-10-9, I., 11° du Code de commerce
N/A
3.13
Attribution et conservation des options par les mandataires sociaux
L.225-185 du Code de commerce
79
3.14
Attribution et conservation d’actions gratuites aux dirigeants
mandataires sociaux
L.225-197-1 et L.22-10-59 du Code de commerce
79
Informations sur la gouvernance
3.15
Liste de l’ensemble des mandats et fonctions exercés dans toute
société par chacun des mandataires durant l’exercice
L.225-37-4, 1° du Code de commerce
75-78
3.16
Conventions conclues entre un dirigeant ou un actionnaire
significatif et une filiale
70
217
L.225-37-4, 2° du Code de commerce
3.17
Tableau récapitulatif des délégations en cours de validité accordées
par l’assemblée générale en matière d’augmentations de capital
L.225-37-4, 3° du Code de commerce
73-74
3.18
Modalités d’exercice de la direction générale
L.225-37-4, 4° du Code de commerce
61
3.19
Composition, conditions de préparation et d’organisation des travaux
du conseil
L.22-10-10, 1° du Code de commerce
61-65
3.20
Application du principe de représentation équilibrée des femmes et
des hommes au sein du conseil
L.22-10-10, 2° du Code de commerce
62
3.21
Éventuelles limitations que le conseil apporte aux pouvoirs du
directeur général
L.22-10-10, 3° du Code de commerce
64
3.22
Référence à un du Code de gouvernement d’entreprise et application
du principe « comply or explain »
L.22-10-10, 4° du Code de commerce
59
3.23
Modalités particulières de participation des actionnaires à
l’assemblée générale
L.22-10-10, 5° du Code de commerce
72
3.24
Procédure d’évaluation des conventions courantes - Mise en œuvre
L.22-10-10, 6° du Code de commerce
70-71
3.25
Informations susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre
publique d’achat ou d’échange :
- structure du capital de la société ;
- restrictions statutaires à l’exercice des droits de vote et aux
transferts d’actions, ou clauses des conventions portées à la
connaissance de la société en application de l’article L.233-11 ;
- participations directes ou indirectes dans le capital de la société
dont elle a connaissance en vertu des articles L.233-7 et L.233-12 ;
- liste des détenteurs de tout titre comportant des droits de contrôle
spéciaux et la description de ceux-ci – mécanismes de contrôle
prévus dans un éventuel système d’actionnariat du personnel, quand
les droits de contrôle ne sont pas exercés par ce dernier ;
- accords entre actionnaires dont la société a connaissance et qui
peuvent entraîner des restrictions au transfert d’actions et à
l’exercice des droits de vote ;
- règles applicables à la nomination et au remplacement des
membres du conseil d’administration, ainsi qu’à la modification des
statuts de la société ;
- pouvoirs du conseil d’administration, en particulier en ce qui
concerne l’émission ou le rachat d’actions ;
- accords conclus par la société qui sont modifiés ou prennent fin en
cas de changement de contrôle de la société, sauf si cette
72 ; 89 ; 141
218
divulgation, hors les cas d’obligation légale de divulgation, porterait
gravement atteinte à ses intérêts ;
- accords prévoyant des indemnités pour les membres du conseil
d’administration ou les salariés, s’ils démissionnent ou sont licenciés
sans cause réelle et sérieuse ou si leur emploi prend fin en raison
d’une offre publique d’achat ou d’échange
L.22-10-11 du Code de commerce
3.26
Pour les sociétés anonymes à conseil de surveillance : Observations
du conseil de surveillance sur le rapport du directoire et sur les
comptes de l’exercice.
L. 225-68, dernier alinéa, du code de commerce
72-73
4.
Actionnariat et capital
4.1
Structure, évolution du capital de la société et franchissement des
seuils L.233-13 du Code de commerce
89-90
4.2
Acquisition et cession par la société de ses propres actions
L.225-211 du Code de commerce
137-138
4.3
État de la participation des salariés au capital social au dernier jour
de l’exercice (proportion du capital représentée)
L.225-102 alinéa 1° du Code de commerce
N/A
4.4
Mention des ajustements éventuels pour les titres donnant accès au
capital en cas de rachats d’actions ou d’opérations financières
R.228-90 et R.228-91 du Code de Commerce
N/A
4.5
Informations sur les opérations des dirigeants et personnes liées sur
les titres de la société
L.621-18-2 du Code monétaire et financier
139-140
4.6
Montants des dividendes qui ont été mis en distribution au titre des
trois exercices précédents
243 bis du Code général des impôts
120
5.
Déclaration de performance extra-financière
5.1
Modèle d’affaires (ou modèle commercial)
L.225-102-1 et R.225-105, I du Code de commerce
N/A
5.2
Description des principaux risques liés à l’activité de la société ou
du Groupe, y compris, lorsque cela s’avère pertinent et proportionné,
les risques créés par les relations d’affaires, les produits ou les
services
L.225-102-1 et R.225-105, I. 1° du Code de commerce
142
5.3
Informations sur la manière dont la société ou le groupe prend en
compte les conséquences sociales et environnementales de son
activité, et les effets de cette activité quant au respect des droits de
l’homme et à la lutte contre la corruption (description des politiques
appliquées et procédures de diligence raisonnable mises en œuvre
pour prévenir, identifier et atténuer les principaux risques liés à
l’activité de la société ou du Groupe)
143-148
219
L.225-102-1, III, R.225-104 et R.225-105, I. 2° du Code de
commerce
5.4
Résultats des politiques appliquées par la société ou le Groupe,
incluant des indicateurs clés de performance
L.225-102-1 et R.225-105, I. 3° du Code de commerce
N/A
5.5
Informations sociales (emploi, organisation du travail, santé et
sécurité, relations sociales, formation, égalité de traitement
L.225-102-1 et R.225-105, II. A. 1° du Code de commerce
N/A
5.6
Informations environnementales (politique générale en matière
environnementale, pollution, économie circulaire, changement
climatique)
L.225-102-1 et R.225-105, II. A. 2° du Code de commerce
143-148
5.7
Informations sociétales (engagements sociétaux en faveur du
développement durable, sous-traitance et fournisseurs, loyauté des
pratiques)
L.225-102-1 et R.225-105, II. A. 3° du Code de commerce
143-148
5.8
Informations relatives à la lutte contre la corruption
L.225-102-1 et R.225-105, II. B. 1° du Code de commerce
N/A
5.9
Informations relatives aux actions en faveur des droits de l’homme
L.225-102-1 et R.225-105, II. B. 2° du Code de commerce
N/A
5.10
Informations spécifiques :
- politique de prévention du risque d’accident technologique menée
par la société ;
- capacité de la société à couvrir sa responsabilité civile vis-à-vis des
biens et des personnes du fait de l’exploitation de telles
installations ;
- moyens prévus par la société pour assurer la gestion de
l’indemnisation des victimes en cas d’accident technologique
engageant sa responsabilité
L.225-102-2 du Code de commerce
N/A
5.11
Accords collectifs conclus dans l’entreprise et leurs impacts sur la
performance
L.225-102-1, III et R.225-105 du Code de commerce
N/A
5.12
Attestation de l’organisme tiers indépendant sur les informations
présentes dans la DPEF
L.225-102-1, III et R.225-105-2 du Code de commerce
N/A
6
Autres informations
6.1
Informations fiscales complémentaires
223 quater et 223 quinquies du Code général des impôts
N/A
6.2
Injonctions ou sanctions pécuniaires pour pratiques
anticoncurrentielles
L.464-2 du Code de commerce
N/A
969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31969500NWS9YHZ8AW0B542022-08-31969500NWS9YHZ8AW0B542022-09-012023-08-31969500NWS9YHZ8AW0B542021-09-012022-08-31969500NWS9YHZ8AW0B542021-08-31969500NWS9YHZ8AW0B542021-08-31ifrs-full:IssuedCapitalMember969500NWS9YHZ8AW0B542021-08-31ifrs-full:SharePremiumMember969500NWS9YHZ8AW0B542021-08-31BLE:LegalReserveMember969500NWS9YHZ8AW0B542021-08-31ifrs-full:StatutoryReserveMember969500NWS9YHZ8AW0B542021-08-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMember969500NWS9YHZ8AW0B542021-08-31ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember969500NWS9YHZ8AW0B542021-08-31BLE:OtherConsolidatedReservesMember969500NWS9YHZ8AW0B542021-08-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember969500NWS9YHZ8AW0B542021-08-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember969500NWS9YHZ8AW0B542021-08-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember969500NWS9YHZ8AW0B542022-08-31ifrs-full:IssuedCapitalMember969500NWS9YHZ8AW0B542021-09-012022-08-31ifrs-full:SharePremiumMember969500NWS9YHZ8AW0B542022-08-31ifrs-full:SharePremiumMember969500NWS9YHZ8AW0B542022-08-31BLE:LegalReserveMember969500NWS9YHZ8AW0B542022-08-31ifrs-full:StatutoryReserveMember969500NWS9YHZ8AW0B542022-08-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMember969500NWS9YHZ8AW0B542021-09-012022-08-31ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember969500NWS9YHZ8AW0B542022-08-31ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember969500NWS9YHZ8AW0B542021-09-012022-08-31BLE:OtherConsolidatedReservesMember969500NWS9YHZ8AW0B542022-08-31BLE:OtherConsolidatedReservesMember969500NWS9YHZ8AW0B542021-09-012022-08-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember969500NWS9YHZ8AW0B542022-08-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember969500NWS9YHZ8AW0B542021-09-012022-08-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember969500NWS9YHZ8AW0B542022-08-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember969500NWS9YHZ8AW0B542021-09-012022-08-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember969500NWS9YHZ8AW0B542022-08-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31ifrs-full:IssuedCapitalMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31ifrs-full:SharePremiumMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31BLE:LegalReserveMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31ifrs-full:StatutoryReserveMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31ifrs-full:MiscellaneousOtherReservesMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31ifrs-full:RetainedEarningsExcludingProfitLossForReportingPeriodMember969500NWS9YHZ8AW0B542022-09-012023-08-31BLE:OtherConsolidatedReservesMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31BLE:OtherConsolidatedReservesMember969500NWS9YHZ8AW0B542022-09-012023-08-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31ifrs-full:RetainedEarningsProfitLossForReportingPeriodMember969500NWS9YHZ8AW0B542022-09-012023-08-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember969500NWS9YHZ8AW0B542023-08-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMemberiso4217:EURiso4217:EURxbrli:sharesxbrli:shares